現在の「収益」と将来の「相続」を同時解決

「親から相続した土地をどうしたらいいか」
「土地をそのままにしておくだけで固定資産税の負担が重い」
「子供に相続させる時の負担を少なくしたい」

不動産を所有されている方の悩みは様々で、思考錯誤されている方も多いです。
土地の有効活用を適切に行えば下記の税務上のメリットが得られます。

・固定資産税の軽減
・所得税の軽減
・相続税の軽減

せっかく不動産を持っているから、有効活用しなければと思い
収益を生むようにしたけれど、相続で重い相続税がかかって
しまっては本来の目的を果たせたとはいえません。
お客様のご希望を聞きながら、現在の収益性と将来の相続が両立できるような
ご提案をさせて頂きます。

 

土地活用としてのアパート・マンション経営

土地活用の代表的なものとして、アパート・マンション経営があります。
そのメリットとリスクを理解し、お客様のご要望に合うものなのか
十分検討する必要があります。また、経営を行う場合は、一つの事業として
かかわる覚悟が必要です。

メリット

1、家賃収入
安定的な経営を維持できれば、定期的な収入を見込め、納税資金を準備する
こともできます。

2、相続税対策
現金であれば100%の評価ですが・・
遊休地にアパート・マンションを建てると土地の評価は約20%
軽減できますので、約80%の評価になります。
建物の評価は約60%軽減できますので、約40%の評価になります。
結果、大幅な相続税対策となります。
また、借入金残金があれば、全額相続財産から控除できます。

3、固定資産税の軽減
住宅用地に課せられる固定資産税は、更地に比べて、その評価額は
1/6となります。(200㎡超の部分は1/2)

リスク

1、空室のリスク
当初の事業計画通りの経営ができないと、空室のリスクが顕在化し
借入金の返済などが問題となります。

2、建物の老朽化で、予想した以上の修繕費がかかる場合があります。

3、売却しようとした時、更地や中古の1戸建などと比較して、
換金性が低いです。アパート・マンションなどの収益物件の市場は狭く
収益物件を買う方は、投資家などに限られます。

 

貸地の整理手法

土地を貸すと、借地人は借地権を持つことになりますので、
地主であっても、自分の土地を自由に使用することはできなく
なります。借地を所有されている方の悩みは様々です。

・地代が安いままずっと据え置きで収益性が低い
・借地人との地代の値上げ交渉がうまくいかない
・底地だけで売却することが難しいと言われた
・地代のわりに固定資産税は高い・・相続税も心配

このような借地は早期に、優良な資産に組み替えていくことが
有効な解決法です。これから4つの方法をご紹介します。

1、借地人に底地を売却する。
借地人に購入資金があることが条件ですが、借地人から
申し出があった場合は検討する好機といえます。

2、借地人から借地権を買い取る。
購入資金の余裕があれば、借地権を買い取ることも有効な
方法です。完全な所有権を得られることになりますので、
その後の活用方法の選択肢が増えます。

3、底地と借地権を共同売却する
借地人と共同で底地と借地権を第三者に売却し、売却代金を
分ける方法です。買い手から見ると完全な所有権を得られますので、
資産としての価値が増します。したがって、底地だけより高値で
売却できる可能性も高いです。

4、底地と借地権を等価交換する。
所有権に対する底地の割合、借地権の割合をもとに
借地権の一部と底地の一部を等価になるように交換し、
借地人、地主それぞれ完全な所有権を取得します。
一定の要件を満たせば、「固定資産の交換の特例」が適用でき、
譲渡益に課税されません。

◎底地と借地権の等価交換イメージ

 

相続した不動産を譲渡した場合の特例

相続で取得した不動産の様々な有効活用方法を検討したうえで、
売却が最善の方法との結論に至った場合は、”3年以内”を目途に
売却すると所得税の面で有利な場合があります。

相続等で取得した資産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内
譲渡した場合、相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。
資産の譲渡収入から、相続税相当額(一定の算式)を差し引き、
譲渡所得を算出しますので売却時の所得税の負担を減らせます。

◎譲渡所得金額の計算方法◎

譲渡収入の金額ー(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得の金額

取得費・・本来の取得費+相続税相当額(一定の算式による)

譲渡費用・・仲介手数料、印紙税、建物取り壊し費用など

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