住宅ローン、繰り上げ返済したほうが良い?しないほうが良い?

「繰り上げ返済はいつ行えば良いの?」

「住宅ローン控除の期間は繰り上げ返済しないほうが良いって聞くけど実際どうなの?」

繰り上げ返済に関しては、このような疑問をよくお聞きします。

まず、おさらいとして住宅ローン控除とは・・

住宅ローンの年末残高の一定割合が、所得税や住民税から税額控除される制度です。

会社員の方などは年末調整で控除分が還付されます。

☆詳しくは下記の記事も参考にしてください。

住宅ローン控除の活用方法と意外な注意点

みなさん感覚的に、年末のローン残高が多いほうが、住宅ローン控除でより多くのお金が戻ってくるのではないかなと感じると思います。

「それなら、ローン控除の期間内は繰り上げ返済しないでおいて、ローン控除が終わったらまとめて繰り上げ返済しよう。」

このような考えに至るのは自然な流れだと思います。

それでは本当にそれが正しい方法なのか実例でシュミレーションを行ってみましょう。

繰り上げ返済シュミレーション

条件：

住宅ローン金額2,000万円　返済期間35年　金利1.4％と0.6％の2パターン

さらに、金利1.4％と金利0.6％の場合それぞれにおいて、下記の2パターン

・6年目から10年目に、毎年100万円づつ繰り上げ返済するパターン

・住宅ローン控除期間が終わってから、11年目に500万円まとめて繰り上げ返済するパターン

金利1.4％の場合

	繰上返済の利息軽減	住宅ローン控除の減税	繰上返済と住宅ローン控除の効果の合計
繰上返済しない	0	約174万円	約174万円
6年目～10年目まで、100万円づつ繰上返済	約193万円	約159万円	約352万円
11年目に500万円まとめて繰上返済	約165万円	約174万円	約339万円

金利1.4％の場合は、「5年間、毎年100づつ繰上返済」のほうが、352-339＝13万円だけ得をします。

住宅ローン控除の減税分は少なくなりますが、繰上返済の効果がそれを補って、トータルでも得になる計算です。

金利0.6％の場合

	繰上返済の利息軽減	住宅ローン控除の減税	繰上返済と住宅ローン控除の効果の合計
繰上返済しない	0	約171万円	約171万円
6年目～10年目まで、100万円づつ繰上返済	約77万円	約156万円	約233万円
11年目に500万円まとめて繰上返済	約66万円	約171万円	約237万円

金利0.6％の場合は、「11年目に500万まとめて繰上返済」のほうが237-233＝4万円だけ得をします。

繰上返済の効果よりも、住宅ローン控除の減税効果がおよぼす影響のほうが大きく、トータルでも得になります。

住宅ローンを繰上返済する際の、住宅ローン控除との関係のまとめ

シュミレーションで分かったことは、金利が1％を超える場合は、住宅ローン控除の期間内であっても積極的に繰上返済を行うことで、トータルでは得になるということでした。

これは、住宅ローン控除の控除率が1％であるため、それを超える住宅ローン金利ならできるだけ早く繰上返済したほうが良いということがいえます。

金利が1％以下の場合は、住宅ローン控除期間は繰上返済しないで、控除期間が終わってから、まとめて繰上返済を行うほうが得になることがあります。

しかし、金利が1％以下であっても、所得税、住民税から住宅ローン控除の分を控除しきれない場合（住宅ローン控除の額よりも納める所得税、住民税が少ない）などは、異なった結果になる場合がありますのでご注意ください。

上記のシュミレーションは一例ですので、所得税・住民税、金利、繰上返済の金額と時期によって異なった結果となることがありますので、ご自身の場合の適切な繰上返済の時期については、詳しいファイナンシャル・プランナーなどにご相談ください。

投稿者プロフィール

鬼頭　良行住宅不動産コンサルタント/1級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引士

株式会社ライフオブライフ代表。
住宅相談を専門とする住宅不動産業界歴19年のファイナンシャルプランナー。買う方の立場に立った「住宅コンサルティング」「将来家計のサポート」を行う

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