住宅ローンの返済比率の目安はいくら?適切な借入額の求め方

家のお金のイメージ

昨今、住宅ローンの返済や家賃は年収の25%以内に抑えよう、といった専門家の意見を多く見かけます。

しかし、将来のことを考えた場合、住宅ローンの返済比率を25%以内にすることはあまり意味がありません。

それでは、なぜ住宅ローンの返済比率25%以内が意味のないことなのか、ということを解説します。また、将来を見据え、返済比率以外の観点から住宅ローンを借りる際の判断基準も紹介します。

返済比率とは

返済比率とは、年収に対する返済額の割合のことをいいます。金融機関がローンとしていくらまで貸すことができるのかを判断するための基準となっています。この返済比率はどの金融機関も審査基準の1項目として確認しています。

返済比率の基本的な計算式は以下の通りとなっています。

返済比率=年間の支払い金額÷年収×100

年収500万円の方が年間100万円支払う場合は、返済比率20%となります。

また、金融機関が定める返済比率には上限が定められており、基本的には~35%程度が上限として設定されていることが多いです。

そのため、住宅ローンの返済比率が年収の30~35%以内になるかどうかを金融機関は確認しています。

この返済比率を超えると、住宅ローンの返済が難しいと判断され希望している額を借りることができない場合が多いです。

また、住宅ローン以外にも、ローンや借金がある場合はそれらの金額を考慮した上で返済比率が割り出されます。

そのため、借金がある方は借りられる額が想像以上に少なくなってしまう場合も十分にあります

。反対に、一部上場企業などの大企業勤めの方や公務員の方など、収入が安定している方は金融機関側が40~45%程度まで返済比率を上げてくる場合もあります。

それでは、次に一例として住宅金融支援機構「フラット35」の場合、いくらまで借りることができるのかを紹介します。

フラット35で借りることができる金額

年収400万円未満400万円以上
基準30%35%

フラット35の場合、年収400万円未満が「30%」、400万円以上が「35%」で設定されています。

 

次に、年収380万円の場合と年収600万円の場合の借入額を計算してみます。

※金利1.34、返済期間35年、返済方法:元利均等

年収380万円の場合年収600万円の場合
金利1.34%
返済期間35年
返済方法元利均等
返済比率30%35%
借入可能額3,183万円5,864万円
毎月返済額9.5万円17.5万円

※シュミレーションは金利、他のローンの借入状況などの諸条件によって変わりますので、借入を保証するものではありません。

年収380万円(30%)の場合は借入できる額「3,183万円」、年収600万円(35%)の場合は借入できる額「5,864万円」となっています。

また、毎月返済額は年収380万円の場合「95,000円」、年収600万円の場合「約175,000円」となります。

もちろん、金利やその他の条件が変わることで、借入できる額や毎月返済額が変わってきます。とはいえ、上記の結果を見て、毎月返済額が結構高いと思われたのではないでしょうか。

金融機関から借りられるだけローンを借りたとしても、そのローンでは家計に大きな負担になることが多いです。

民間住宅ローンの場合

民間住宅ローンの場合は、フラット35のように返済比率の基準が明確に定まっていることはなく、金融機関により異なります。

しかし、大まかには以下のような基準に分けられます。

年収300万円未満500万円未満600万円以上
返済比率20%35%40%

年収が300万円ほどの場合は、フラット35の方が上限額が多いですが、収入が高くなるにつれて民間住宅の方が上限額が多くなります。

返済比率25%が借入額の判断基準にはならない理由

上記の条件から返済比率を25%に下げて同じように毎月返済額を計算してみます。

年収年収380万円の場合年収600万円の場合
金利1.34%
返済期間35年
返済方法元利均等
返済比率25%
借入可能額2,647万円4,188万円
毎月返済額7.9万円12.5万円

 

毎月の返済額が大分下がったため、これなら大丈夫そうと思われる方がいる反面、まだ高いと思われる方もいるのではないでしょうか。

インターネットや雑誌などで、返済比率を25%以内にしよう、といった意見が多いですが、上記のように25%以内に抑えたからと言って家計の負担にならないわけではありません。

それでは、なぜ返済比率を25%以内にしても家計の負担になってしまうのでしょうか。

それは、個人それぞれの条件の違いがあるからです。

年収が同じ人でも、毎月の生活費の違いや趣味に使う金額の違いなど、個人それぞれで毎月支出する金額が違ってきます。

他にも、今は返済比率25%で問題なかったとしても、将来的に大きな額を使いたいと考えている場合は話が変わってきます。

例えば、子供の教育費や大学の入学費などにお金を使う場合、そのためのお金を貯める必要があります。

そういった様々な条件から、いくらまでなら借りても問題がなさそうかを考えなければいけません。

これらのことから、返済比率を25%にしたとしても、個人それぞれで家計負担の度合いが違うことが分かります。

返済比率が25%だと返済は難しそうと思う人もいれば、35%でも返済できそうと思う人もいます。

個人の条件によって、返済比率に対する負担の度合いは異なります。

また、特に注意しておかなければいけないのが、条件が良い人です。

大企業勤務で収入が良いと返済比率を40~45%程度まで上げることが可能になります。

条件が良い人に対しては、住宅ローンを貸す側もどんどん貸してくれるため、想像以上に借りることができるかもしれません。

そこで、住宅ローンを借りる際に気を付けなければいけないことが、「借りられる額」ではなく「返せる額」を意識することです。

返済比率35%借りられたとしても、満額借りてしまえば家計に大きな負担になる可能性が高くなってしまいます。

そのため、しっかりと返せる額を把握する必要があります。

そこで、次に住宅ローンをいくら借りるかの基準を返済比率以外の観点から判断する方法を紹介します。

住宅ローンの借入額を返済比率で考えない方法

金融機関が提示する返済比率は、あくまでも金融機関が住宅ローンを借りたい人にいくらまでなら貸すことができるのかを示した基準の一つになります。

そのため、返済比率の通りに借りたとしても、人によっては返済が厳しくなる方も少なくありません。

そこでよく言われる、家計に負担の掛からない返済比率が「25%」です。

しかし、上記で紹介したように個人それぞれの状況により、25%でも返済が厳しい人もいます。

そのため、25%にしたからと言って家計に負担がないわけではありません。

返済比率だけを見ても、住宅ローンの負担がどれくらいなのかを的確に判断することはできません。

そこで、将来的な家計状況を考えて住宅ローンを借りる必要があります。

そのためには、一生涯の収入と支出をシミュレーションする「ライフプラン」が重要になります。

キャッシュフロー表

ライフプラン表を作成すると生活費や教育費、趣味のお金などの身近なお金から将来的に貰える年金や金融資産まで、様々なお金をデータとして目で見えるようになります。

一生涯の収入や支出をデータ上の数字として目で見ることで、住宅ローンの負担を的確に判断することができます。

住宅ローンを借りる際は、返済比率だけを見るのではなく、ライフプランから求めたデータを元に家計の負担にならないように住宅ローンを組むようにしましょう。

もちろん、一人で一生涯の収入や支出を把握するのは難しいかと思います。

そこで、分からない点などをファイナンシャルプランナーなどに相談してみてはいかがでしょうか。

他にも、金融機関などのホームページにあるライフプラン表を作成できるシステムやアプリケーションなどを利用することもできます。

住宅ローンを借りる際は、なるべくライフプラン表を参考に将来を見据えて資金計画を立ててみましょう。

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