住宅ローン減税の控除期間が3年延長、13年に
消費増税対策の目玉として、住宅ローン減税の控除期間の延長が決定されました。
主な変更点は以下の通りです。
・控除期間を従来の10年間から13年間へ、3年延長
・11年目以降の３年間は毎年、以下のどちらか少ないほうが控除されます。
- 建物購入価格の２％分を３等分した額
- 年末の住宅ローン残高の１％分の額
なんだか前より分かりにくくなった印象ですが、かみくだいて理解してみると
10年間は現状と一緒。11年目以降の3年間は、新たな計算方法で減税分がプラスされるということですね。
そこで、気になるのが消費税が上がる前に買うほうがお得なのか、上がってから買ったほうがお得なのかということ。
消費税は上がるけど、住宅ローン減税分は増える・・
一体どちらがお得なんだろう・・
実際に計算してみないとよく分からないのでやってみます。
住宅ローン減税ってなに?と思った方は一番下の関連記事もご覧ください。
物件別のシュミレーションをしてみた
前提条件
物件種類：新築注文戸建(土地含む）、建売戸建、新築マンション、中古戸建、中古マンション
物件価格：4,000万円（税抜）、土地＋建物の場合の内訳は土地2,000万円＋建物2,000万円
住宅ローン：3,000万円
住宅ローン借入期間：35年（固定）
住宅ローン金利：1.45％
新築注文住宅、新築マンションの場合
新築注文住宅、新築マンションは土地分には消費税はかかりませんので、建物分だけに消費増税の影響があります。
住宅ローンの事務手数料はローン金額にかかわらず3万～5万の間で一定の場合と、ローン金額に一定の比率を掛けた場合の2種類がありますが、今回は後者で計算します。
諸費用も含めると以下のような影響があります。
・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
合計すると増税の影響は 42.2万円
住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。
住宅ローン控除10年間の場合：262万円
住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円
11年目以降の住宅ローン控除金額の表
| 建物価格2千万円×2％×1/3 | 年末のローン残高の1％分 | |
| 11年目 | 13.3万円 | 22.2万円 |
| 12年目 | 13.3万円 | 21.4万円 |
| 13年目 | 13.3万円 | 20.6万円 |
「年末のローン残高の1％分」より、「建物価格2千万円×2％×1/3」のほうが少ないですからこちらが、11年目以降の減税金額になるわけですね。
上記の結果より、増税分42.2万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果ですが、それほどの差は無いですね。
建売戸建の場合
消費税は建物分にだけかかりますが、不動産会社が仲介している物件だと仲介手数料がかかります。
（ハウスメーカー、建築会社が売主として直接販売している建売戸建には仲介手数料がかからないことが多いです。）
今回は仲介手数料がかかったとして考えます。
以下のような増税の影響があります。
・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額
合計すると増税の影響は 44.7万円
住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。
住宅ローン控除10年間の場合：262万円
住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円
上記の結果より、増税分44.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果です。
中古戸建、中古マンションの場合
中古物件の場合、一般人同士の取引なら消費税はかかりません。
（ただし、リノベーション物件など不動産会社や建築会社がリフォームを施して、売主として販売している物件には建物に消費税がかかります。）
今回は建物に消費税はかからない、仲介手数料はかかるものとして考えます。
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額
合計すると増税の影響は 3.7万円
住宅ローン減税の条件は一般住宅、年間20万円の上限いっぱい受けられるものとします。（個人間の取引の場合。売主が消費税課税業者の場合は上限40万円。）
住宅ローン減税10年間の場合： 200万円
住宅ローン減税13年間の場合： 200万円+39.9万円
上記の結果より、増税分3.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、減税増加分のほうが大きいので、増税後のほうがお得ということになります。
中古物件は個人間の取引であれば、消費増税の影響は小さいからですね。
まとめ
今回のシュミレーションでは、新築注文住宅、新築マンション、建売戸建の場合はわずかに増税前がお得という結果になりましたが、消費増税の影響が少ない中古物件の個人間取引においては、増税後のほうがお得感が大きいことが分かりました。
ただ、建物価格、年末のローン残高などの条件が変われば今回のシュミレーションとは違った結果になる場合があります。
増税前に買うのがお得なのか、増税後に買うほうがお得なのかは、個別の条件でシュミレーションする必要があります。
投稿者プロフィール
- 住宅不動産コンサルタント/1級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引士
-
株式会社ライフオブライフ代表。
住宅相談を専門とする住宅不動産業界歴19年のファイナンシャルプランナー。買う方の立場に立った「住宅コンサルティング」「将来家計のサポート」を行う
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