中古物件を選択肢に入るのはあり?なし?
名古屋エリアの特性なのかもしれませんが、新築一戸建てを好まれる方が多いように思います。
「第一希望がまず新築一戸建てで、予算が合わなかったら仕方なく中古」というような考え方をされがちな中古物件ですが、実は中古物件も賢い買い方をすれば、優良物件に変わる可能性もあるのです。
今回は、中古物件にスポットを当てて、メリットや賢い買い方を考えてみたいと思います。
中古物件のメリットは？
１、価格が手ごろ
駅近などの好立地で新築物件を探そうと思えば、それなりの予算が必要です。
販売会社や建築会社が最低限の利益を確保するために極端に安い物件というのはほとんど存在しません。
また、新築物件の価格は「ご祝儀価格」ともいわれ、１日住めば買ったときの価格より２割ダウンの価値になることもあります。
欧米では中古になっても価格が下がらない物件や、逆に価値が高くなる物件があるのも普通ですが、日本では中古建物の価値は低く見積もられてしまいます。
日本の中古市場が正しいのか間違っているのかの議論はありますが、それはおいといて・・
中古であれば好立地でも、建物の価格はグっと下がるので手が出しやすい価格になることは確かです。
２、掘り出し物件がある
例えば新築マンションであれば、階数や面積の違いをのぞけば、価格の差が無いのは当たり前ですよね。
ところがそれが中古マンションとなると、同じ階の同じような面積のマンションでも数百万円の差がでることもあります。
１年前に2,500万円で出ていた同じマンションの物件が、今は2,200万円で出ている！
なんていうこともありえるのです。
普通は１年で300万円も価値が下がるということはありえないのですが、中古マンションならではの理由があります。
それは、「売主の事情」です。
どうしても早く売りたい事情がある人はいます。
・転勤で急遽、引っ越さなければならなくなった。
・相続対策で家を売って現金に換える必要が出てきた。
など事情は様々ですが、なにかしらの理由で早く売りたい人はいます。
早く売るために相場よりも安く売りに出すことを選択する売主もいるのです。
そのような物件は買うほうからしてみれば、掘り出し物件に他なりません。
相場より安く物件を手に入れるチャンスなのですから。
３、数年経っても価値が下がらない！?
首都圏の立地条件が良い人気エリアではプレミアムがついて価値が下がらない物件もあります。
「価値が下がらないのは東京だからでしょ。」
と思われがちですが、名古屋エリアでもそのような物件は存在します。
新築マンションなどでプレミア物件があるのはご存知な方もいるかもしれませんが、実は中古マンションでも「隠れプレミア物件」は存在します。
私が不動産の売買にたずさわっていた時に、こんな事例がありました。
そのお客様は転勤が理由で、5年前に2,000万円で買った中古マンションを売りに出しました。
すると、買ったときと同じ2,000万円で売れたのです。
つまり、５年間住宅費がほぼタダ・・だったともいえます。
これには色んな要因が考えられるのですが
１、人気の学区
２、同じエリアに同規模のマンション物件が少ない
このような理由が大きかったと思います。
この事例だけでなく、他にも同じようなお客様は数人いらっしゃいました。
プレミア物件は新築物件の一部のみと思われがちですが、中古物件にも存在するのです。
中古物件の賢い買い方、ホームインスペクション
実際に物件を内覧してみて、建物は思ったよりキレイだし、間取りも気にいった！となってもまだ決断は早いのかもしれません。
中古物件を買うときに気にしたいことが、建物のコンディションです。
ただ、建物の状態というのは一般の人が見てもなかなか判断がつかないものです。
そこで、登場するのが「ホームインスペクション」です。
ホームインスペクションとは専門の住宅診断士が
・住宅の劣化状況
・欠陥の有無
・改修が必要な箇所とその時期
・改修に必要な費用
などを見きわめ、アドバイスしてくれるサービスです。
お家のお医者さんともいえる人に、建物の状態を診断してもらえれば安心して中古物件を買うことができます。
費用は５万～15万ぐらいで、調査項目や調査方法によって価格は変わります。
安心して長年住み続けられることを考えれば、調査費用の出費も納得できるのではないでしょうか。
中古物件の選び方のまとめ
中古物件は、担保価値の影響などでフルローンは組みにくかったりするので、人によってはデメリットになるかもしれません。
住宅ローンを組み際には、慎重に商品を選ぶ必要はあるといえます。
第二希望にまわされがちな中古物件ですが、賢く選べばとても魅力的な物件もあります。
中古物件をお値打ちに手に入れて、フルリノベーションで自分好みにリフォームしてしまうという手もあります。
場合によっては、新築より安い価格で自分に合った住宅が手に入るかもしれません。
住宅を考えるときに、中古物件も選択肢に入れると自分に合った住宅に出会える可能性が広がるのではないでしょうか。
投稿者プロフィール
- 住宅不動産コンサルタント/1級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引士
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株式会社ライフオブライフ代表。
住宅相談を専門とする住宅不動産業界歴19年のファイナンシャルプランナー。買う方の立場に立った「住宅コンサルティング」「将来家計のサポート」を行う
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