「うちは財産といっても自宅だけだから相続争いなんて関係ないよ」といわれる方はよくみえます。

実は「財産が自宅のみ」だからこそちょっとしたことで相続争いになる火種が潜んでいます。

相続が発生する前に行える対策もありますので、早くに問題に気づくことが重要です。

問題に気づかないまま、相続をむかえてしまうと行える対策は限られてきます。

以下が財産が自宅のみの場合、問題となってくる代表的なケースを今回は取り上げます。

• 兄弟、姉妹のいずれかが、親名義の自宅に同居している間に、親が亡くなり相続が起こった場合

1つの家を物理的に分けることは当然できません。

そうなると登記の持ち分で分けようかという話になる場合もありますが、それはそれで後々問題が出てきます。（後でくわしく書きます。）

それでは遺産分割の方法と事前の対応策をご紹介していきます。

兄弟、姉妹のいずれかが親名義の自宅に同居している間に、親が亡くなり相続が起こった場合

このような家族のイメージです。

親：父親は10年前に亡くなり、母親が最近亡くなった。

子供：姉60才（母親、夫、子供と同居していた）、弟58才

相続財産：自宅のみ（評価価値、4千万円）

同居の母親が亡くなり、自宅が相続財産となった場合、同居していた姉はどうすれば良いのでしょうか。

相続人は姉と弟だけです。

弟

• 「当然、自分にも相続の権利があるよね。自宅の価値は4,000万ぐらいと聞いたから、2,000万円分は相続する権利があるでしょ。実家を売って、お金で分けようよ。」

姉

• 「そういわれても家族で住んでいる住み慣れた自宅だし、すぐには引っ越しできないわ・・」

このような事態になるかもしれません。

これからどのような対応をしたら良いのか見ていきます。

親が亡くなってから不動産を遺産分割する方法

換価分割

弟が提案しているのはこの方法ですね。

分かりやすく言うと、実家を売ってお金に代えて2人で分けましょう。ということです。

この方法だと姉が不安を感じているように、同居していた実家を出ていかなくてはいけません。

現物分割

じゃあ、広い土地なら2つに分割して分ければいいじゃないか。と思う方もいるでしょう。

これが「現物分割」ですね。

ただ、あまり広くない土地で建物が立っている場合は、土地は2つに分筆できても建物は分割できませんし、2つの土地を分割後、有効活用しやすいようにきれな形に分筆できないと土地の価値が下がってしまうかもしれません。

分割後に土地を売ったり、有効活用するのに支障が出ないような分割が可能なのか検討が必要です。

代償分割

姉が実家を相続する代わりに、弟に2,000万円の金銭を渡して分割する方法です。

この方法を使うためには、姉に2,000万円の余裕資金が必要です。

親から現金も相続できているなら良いですが、今回は実家だけです。

なかなかこれだけの資金を準備するのも簡単ではないでしょう。

共有

姉と弟2人の名義で不動産の登記をする方法、文字通り共有という方法もありますが、後々問題が出てくる可能性もあります。

本人達が亡くなって新たな相続が発生すると、子供やその孫と相続人がどんどん増えていきます。

共有の不動産は共有者全員の意見がまとまらないと売ったり、貸したりできませんから、子供同士で意見の違いがあると活用ができなくなります。

このように後々の家族にもめごとの種を残すことにもつながりますので、できれば避けたい方法です。

親の生前に行える対策

今回のケースで実家に住み続けながら、相続を解決するためには代償分割を選択したい所ですが、前述のように姉に余裕資金がないといけません。

その資金を用意するために親が生前に生命保険に入り、その保険金を代償金として利用するという方法もあります。

この時に注意しないといけないのは保険の受取人を姉にするということです。

生命保険金は遺産ではなく受取人固有の財産となるため、今回のケースでは姉を受取人とします。

姉は弟に保険金から代償金を支払うことができます。

もし、弟を受取人にしてしまうと保険金は弟の固有財産となり、これとは別に自分の相続分を要求できることになります。

弟から「もらった保険金は私の財産で、相続分は相続分だからきっちり分けよう。」といわれてしまうかもしれません。

弟が聞き分けの良い人で、「保険金をもらったから、実家は姉さんが継いでよ」と言ってくれれば良いのですが・・

まとめ

相続財産が自宅のみの場合は、生前の対策や話し合いが必要なことがお分かりいただけたと思います。

また、不動産は現金や株式と違って同じ物が2つとないので、その価格の算定が難しい財産と言えます。

今回のケースで、代償分割をするのであれば、姉にとっては自宅の価値が低く見積もられたほうが弟に渡す代償金が少なくすみます。

弟からすれば自宅の価値が高く見積もられたほうが、代償金をより多くもらえます。

ちょっとした意見の食い違いで相続が争族に・・ということは避けたいですよね。

不動産の価格を算定するときにはお互いに納得できる価格を、専門家の意見も交えて決める必要があります。

財形住宅融資という言葉は聞いたことはあるけど、内容はよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

財形住宅融資とは財形貯蓄を行っている方に対し、財形貯蓄残高に応じて住宅資金を融資する制度です。

1. 独立行政法人勤労者退職金共済機構が事業主などを通じて行う転貸融資、公務員に対してその共済組合が行う直接融資
2. 上記の融資を受けることができない方に対して、独立行政法人住宅金融支援機構および沖縄振興開発金融公庫が行う直接融資

勤務先の制度によって融資の出所が違うということだけで、申し込む方が選ぶことはできませんので、それほど気にする部分ではないですね。

これから財形住宅融資を利用できる人の条件、メリットやデメリットについて解説していきたいと思います。

財形住宅融資を利用できる人

次の条件をすべて満たしていることが必要となります。

1. 勤労者のうち、財形貯蓄を１年以上続け、残高が50万円以上あること
2. 借入申込日前 2 年以内に財形貯蓄の預入れを行っていること
3. 申込時の年齢が70歳未満であること
4. 申込者本人が融資対象の住宅を所有し居住すること
5. 事業主から負担軽減措置が受けられること（共済組合融資を除く）。
   ※［負担軽減措置の一例：住宅手当として月3,000円を５年間支給、住宅ローンの利子補給など］

返済負担率の基準

（ここからの内容は住宅金融支援機構の財形住宅融資の基準に沿った内容となります。）

年収に占める全ての借入れの年間合計返済額の割合が基準を満たしている必要があります。

• 年収400 万円未満： 総返済負担率30％以下
• 年収400 万円以上： 総返済負担率35％以下

※注意点として総返済負担率は、返済中の自動車ローンやカードローンなどがあれば、それも含めて計算されます。

融資額、返済期間、金利

最高 4,000 万円（住宅取得にかかった費用の90%まで）

• 借入申込日における一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄の残高（合計）の 10 倍の額

返済期間は、新築住宅の場合は35年です。

（住宅の種類、構造、申込時の年齢により返済期間が変わります。）

金利は返済の開始から終了までの全期間、５年ごとに金利を見直す５年間固定金利です。

金利は、毎年１月、４月、７月、10月の各１日に見直されます。

メリット

• 当初 5 年間は、借入申込日の金利が適用されます。（ほとんどの住宅ローンは融資実行時の金利が適用）
• 子供等を扶養する場合は貸付金利引下げの特例措置があります。
  平成 27 年７月１日から平成 31 年３月 31 日までの間、当初５年間については年 0.20％引き下げた融資金利が適用されます。
• 融資手数料が無料（銀行ローンだと融資額の約2％などが多い）
• 勤務先から利子補給などを受けられる場合もある。

デメリット

• 金利タイプの選択肢は５年間固定金利しかない。
• 財形貯蓄残高の10倍までの額という制限があるので、希望額まで借りられない場合もある。
• 団体信用生命保険料は自己負担

銀行の5年固定金利とどっちがお得?

ここまで見てくると、自然と「結局、銀行の5年固定金利と比べたらどっちが良いの?」という疑問もわいてくると思います。

現在、財形住宅融資の金利は0.83％です。子供等を扶養する場合の特例金利であれば0.63％です。

でも一例として、イオン銀行だと5年固定が0.55％なんですね。(イオン銀行とは何の利害関係もありません。念のため)

ただしイオンカードを作ったり、給与振込口座に指定したりなどの条件付きです。

• イオン銀行は事務手数料がかかるが、財形住宅融資はかからない。
• イオン銀行は団体信用生命保険が無料だが、財形融資は無料ではない。

金利以外の部分は一長短あって、ほぼ互角といえます。

現状の低金利では、各金融機関が低金利の住宅ローンをどんどん打ち出してきているので、単純な金利だけの勝負をしてしまうと財形住宅融資のメリットは薄くなってしまいます。

フラット35との併用

ここまで見てくると、財形住宅融資だけ単体で考えると、メリットが少し弱いなという気もしますが、使い方によってはメリットを生かせます。

それがフラット35との併用です。

（住宅金融支援機構の財形住宅融資を利用する場合は、同機構のフラット35と併用できます。財形住宅金融(株)の財形住宅融資を利用する場合は、同社のフラット35と併用できます。）

フラット35の中には、頭金を2割出すと金利の優遇がうけられる商品もあります。

でも、手持ちの自己資金が足りないな・・というときに財形住宅融資で自己資金の足りない分を補う方法です。

例えば、5,000万円の物件だと金利優遇を受けるのに必要な頭金2割は1,000万円です。

でも手持ちで出せる自己資金は500万円しかありません。

そこで、残りの500万円分だけ財形住宅融資で借ります。

そうすれば、フラット35をより低い金利で借りることができます。

この方法は誰にでもおすすめといわけではありません。

自己資金が足りないという状況だということは、ライフプランでみると家計的に危ない可能性もありますので、十分なシュミレーションを行ったうえでの利用が最善です。

補足ですが、財形住宅金融(株)のフラット35を利用できる方はつなぎ融資も受けられるので、土地のお金を先に支払わないといけない場合などは助かります。

フラット35は取り扱っていても、つなぎ融資は扱っていない金融機関もありますので、財形住宅金融(株)のフラット35のメリットの一つですね。

ただし、財形住宅金融(株)のフラット35を利用できる方は、財形住宅金融(株)に出資している企業の社員さんなどに限られます。

まとめ

低金利が続く中、財形住宅融資は金利だけを見ればメリットが薄くなったといえますが、勤めている会社の利子補給制度、フラット35の借り入れなどと組み合わせれば、メリットが浮かび上がってきます。

自分の場合はそのメリットを十分に生かせるのか、事前の調査、検討が必要です。

財形住宅融資の制度についてお勤めの会社へ問い合わせるなど十分に下調べをしたうえで、上手に利用しましょう。

消費増税対策の目玉として、住宅ローン減税の控除期間の延長が決定されました。

主な変更点は以下の通りです。

・控除期間を従来の10年間から13年間へ、3年延長

・11年目以降の３年間は毎年、以下のどちらか少ないほうが控除されます。

1. 建物購入価格の２％分を３等分した額
2. 年末の住宅ローン残高の１％分の額

なんだか前より分かりにくくなった印象ですが、かみくだいて理解してみると

10年間は現状と一緒。11年目以降の3年間は、新たな計算方法で減税分がプラスされるということですね。

そこで、気になるのが消費税が上がる前に買うほうがお得なのか、上がってから買ったほうがお得なのかということ。

消費税は上がるけど、住宅ローン減税分は増える・・

一体どちらがお得なんだろう・・

実際に計算してみないとよく分からないのでやってみます。

住宅ローン減税ってなに?と思った方は一番下の関連記事もご覧ください。

物件別のシュミレーションをしてみた

前提条件

物件種類：新築注文戸建(土地含む）、建売戸建、新築マンション、中古戸建、中古マンション

物件価格：4,000万円（税抜）、土地＋建物の場合の内訳は土地2,000万円＋建物2,000万円

住宅ローン：3,000万円

住宅ローン借入期間：35年（固定）

住宅ローン金利：1.45％

新築注文住宅、新築マンションの場合

新築注文住宅、新築マンションは土地分には消費税はかかりませんので、建物分だけに消費増税の影響があります。

住宅ローンの事務手数料はローン金額にかかわらず3万～5万の間で一定の場合と、ローン金額に一定の比率を掛けた場合の2種類がありますが、今回は後者で計算します。

諸費用も含めると以下のような影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

合計すると増税の影響は　42.2万円

住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン控除10年間の場合：262万円

住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円

11年目以降の住宅ローン控除金額の表

「年末のローン残高の1％分」より、「建物価格2千万円×2％×1/3」のほうが少ないですからこちらが、11年目以降の減税金額になるわけですね。

上記の結果より、増税分42.2万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果ですが、それほどの差は無いですね。

建売戸建の場合

消費税は建物分にだけかかりますが、不動産会社が仲介している物件だと仲介手数料がかかります。

（ハウスメーカー、建築会社が売主として直接販売している建売戸建には仲介手数料がかからないことが多いです。）

今回は仲介手数料がかかったとして考えます。

以下のような増税の影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　44.7万円

住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン控除10年間の場合：262万円

住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円

上記の結果より、増税分44.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果です。

中古戸建、中古マンションの場合

中古物件の場合、一般人同士の取引なら消費税はかかりません。

（ただし、リノベーション物件など不動産会社や建築会社がリフォームを施して、売主として販売している物件には建物に消費税がかかります。）

今回は建物に消費税はかからない、仲介手数料はかかるものとして考えます。

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　3.7万円

住宅ローン減税の条件は一般住宅、年間20万円の上限いっぱい受けられるものとします。（個人間の取引の場合。売主が消費税課税業者の場合は上限40万円。）

住宅ローン減税10年間の場合：　200万円

住宅ローン減税13年間の場合：　200万円+39.9万円

上記の結果より、増税分3.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、減税増加分のほうが大きいので、増税後のほうがお得ということになります。

中古物件は個人間の取引であれば、消費増税の影響は小さいからですね。

まとめ

今回のシュミレーションでは、新築注文住宅、新築マンション、建売戸建の場合はわずかに増税前がお得という結果になりましたが、消費増税の影響が少ない中古物件の個人間取引においては、増税後のほうがお得感が大きいことが分かりました。

ただ、建物価格、年末のローン残高などの条件が変われば今回のシュミレーションとは違った結果になる場合があります。

増税前に買うのがお得なのか、増税後に買うほうがお得なのかは、個別の条件でシュミレーションする必要があります。

これから住宅を購入しようとしている方が住むエリアを選ぶうえでの、重要なポイントの一つに、そのエリアが今後も住みやすく発展性のある地域なのかということがあると思います。

5年単位、10年単位で住宅を買って、売って、賃貸のように「あっちの街へ引っ越そう」と気軽に何回も引っ越しはできないですので、重要なポイントですよね。

これから発展性のある地域とそうでない地域の分け方は、平成30年8月に国土交通省で法改正された「都市再生特別措置法」に基づく立地適正化計画によってある程度見えてきました。

立地適正化計画って何?

人口減少、高齢化が進む中では、医療・福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地していて、公共交通機関でこれらの生活施設へアクセスできたほうがより便利ですよね。

そこで、福祉や交通なども含めて都市全体の構造を見直して、行政、住民、民間業者が一体となってコンパクトな街づくりを目指していきましょう。ということになったわけです。

こんな街がイメージされています。

国土交通省「都市再生特別措置法」に基づく立地適正化計画概要パンフレットより

濃い水色の中にある駅を中心とした居住誘導区域に住民を集めて、医療、福祉、商業施設も駅を中心に集めようということですね。

濃い水色の地域に人が移動してくれば、それ以外の地域は少しづつ取り残されるようなイメージはぬぐえません。

計画では以下のようなことを目指していきます。

・拠点間を結ぶ交通サービスの充実

・拠点エリアへの医療、福祉等の都市機能の誘導

・公共交通沿線への居住の誘導

・歩行空間や自転車 の整備利用環境の整備

・コミュニティバス等による(支線)輸送

・型乗合タクシー等の導入

人口減少が進んでくれば、人口の少ない地域にまで交通インフラを十分に備えることが現実的には難しくなってくるでしょう。

2、3年のうちに急激に計画が進むことはないですが、10年、20年という長い目で見れば、考えざるおえないことです。

自分が今、住宅を購入しようしている地域はどういう計画になっているのか知っておく必要はあると思います。

自分の住んでいる地域の計画は?

国が創設した立地適正化計画を活用して実際にまちづくりを進めていくのは各市町村です。

そして県が各市町村の調整を図る役割を果たすことが期待されています。

では、実際の市町村の計画はどのような内容になっているのでしょうか。

名古屋市の例ではこのような計画になっています。

名古屋市「なごや集約連携型まちづくりプラン」より

図の色分けで3種類の地域に分けられます。

名古屋市「なごや集約連携型まちづくりプラン」より

「拠点市街地」と「駅そば市街地」を基本に「都市機能誘導区域」として、施設を誘導していく計画のようです。

誘導する施設は・・

・劇場、多目的ホール、博物館などの⽂化・スポーツ交流施設

・大学、ホテル、イノベーション施設、教育・医療・保育施設などの国際・産業交流施設

・児童館、福祉会館などの⼦育て・⾼齢者交流施設

・⼀般病床200床以上の拠点的な医療施設

・区役所

・まちの魅⼒や利便性の向上に資する施設

・地域のための備蓄倉庫など災害対策に資する施設

かなり充実した施設が誘導されますね。

考え方にもよりますが、これだけの施設が近くにあるのとないのとでは生活の質の部分に大きな差が生まれますので、見逃せない点です。

また、「拠点市街地」、「駅そば市街地」、「郊外市街地」を基本に「居住誘導区域」として市民の居住を誘導していく計画のようです。

このような計画があることを知れば、自分が住もうとしている地域が将来、どのうなっていくのか気にせずにはいられないですよね。

立地適正化計画のまとめ

人口減少、高齢化が進む中では、都市のコンパクト化の動きはますます加速していきそうです。

自動運転などのテクノロジーの発達には期待できますが、交通インフラの充実度も地域によって、どうしても差は出てきてしまうでしょう。

こうなると住みやすさだけではなく、不動産としての価値にも地域によって差が生まれることも予想されます。

現在でも、駅近の物件については周辺の物件に比べて値段が高くなる傾向にありますが、政策として都市コンパト化を目指すとなると、益々駅近の物件の価値が高まることも考えられます。

平成３０年８月３１日時点では４２０都市が立地適正化計画について具体的な取り組みを行っていて、このうち、208都市が平成３０年１２月７日現在、計画を作成または公表しています。

市町村の都市計画課に身内でもいない限り、このような情報を自然と見聞きする機会は少ないと思います。

自分で情報を集めて調べるしかありません。

自分が今後住もうと思っている地域はどのような計画があるのか、下のリンクから都市のリストを見れます。

リストに名前が載っているが具体的な取り組み内容を公表していない都市については、市町村のホームページを見てみるか、直接問い合わせてみてください。

具体的な取り組みを行っている468都市（平成31年3月31日現在）

260都市の取り組み内容（令和元年5月8日現在）

2019年の与党税制改正大綱がまとまり、住宅ローン減税の期間が現在の10年から、13年へ延長されることが決まりました。

このページの内容は更新しましたので、こちらの記事をご覧ください。

http://fp-lifeoflife.com/roangenzeientyou

2019年10月の消費増税に対しての景気対策の一環として、政府、与党は住宅ローン減税（控除）の期間を延長する方向で調整に入ったとの報道がありました。

これにより住宅ローン減税の期間は現在の10年から15年へ延長される可能性が高くなってきました。

今まさに、住宅の購入を検討されているみなさんの立場からすれば、消費税が10％に上がる前に買えば良いのか、消費税が上がっても、住宅ローン控除の期間が増えてから買えば良いのか、さらに頭を悩ませる事が増えたと思います。

住宅を増税前に買うのか！?、増税後まで待つのか！?この記事が少しでも参考になればと思います。

おさらい：住宅ローン控除（減税）とは・・

住宅ローンの年末残高の一定割合が、所得税や住民税から税額控除される制度です。

つまり、税金からお金が戻ってくるお得な制度です。

会社員の方などは年末調整で控除分が還付されます。

☆詳しくは下記の記事も参考にしてください。

住宅ローン控除の活用方法と意外な注意点

物件別のシュミレーションをしてみた

前提条件

物件種類：新築注文戸建(土地含む）、建売戸建、新築マンション、中古戸建、中古マンション

物件価格：4,000万円（税抜）、土地＋建物の場合の内訳は土地2,000万円＋建物2,000万円

住宅ローン：3,000万円

住宅ローン借入期間：35年（固定）

住宅ローン金利：1.45％

新築注文住宅、新築マンションの場合

新築注文住宅、新築マンションは土地分には消費税はかかりませんので、建物分だけに消費増税の影響があります。

住宅ローンの事務手数料はローン金額にかかわらず3万～5万の間で一定の場合と、ローン金額に一定の比率を掛けた場合の2種類がありますが、今回は後者で計算します。

諸費用も含めると以下のような影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

合計すると増税の影響は　42.2万円

住宅ローン減税の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン減税10年間の場合：262万円

住宅ローン減税15年間の場合：365万円

上記の結果より

住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は　103万円　となりました。

よって、消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。

建売戸建の場合

消費税は建物分にだけかかりますが、不動産会社が仲介している物件だと仲介手数料がかかります。

（ハウスメーカー、建築会社が売主として直接販売している建売戸建には仲介手数料がかからないことが多いです。）

今回は仲介手数料がかかったとして考えます。

以下のような増税の影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　44.7万円

住宅ローン減税の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン減税10年間の場合：262万円

住宅ローン減税15年間の場合：365万円

上記の結果より

住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は　103万円　となりました。

よって、建売住宅でも消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。

中古戸建、中古マンションの場合

中古物件の場合、一般人同士の取引なら消費税はかかりません。

（ただし、リノベーション物件など不動産会社や建築会社がリフォームを施して、売主として販売している物件には建物に消費税がかかります。）

今回は建物に消費税はかからない、仲介手数料はかかるものとして考えます。

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　3.7万円

住宅ローン減税の条件は一般住宅、年間20万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン減税10年間の場合：　200万円

住宅ローン減税15年間の場合：　300万円

上記の結果より、住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は　100万円　となりました。

よって、中古戸建、中古マンションでも消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。

住宅ローン減税（控除）の期間延長：まとめ

注意点として、住宅ローン減税は年間に支払う所得税・住民税から控除される仕組みですから、支払う所得税・住民税が少ない場合は、上限額まで控除されないこともあります。

また、逆に所得が高くて、所得税・住民税をより多く支払う場合でも、年の上限額は決められていますので、それ以上は控除されません。

今回はシュミレーションは行っていませんが、「認定長期優良または低炭素住宅」の場合はさらに住宅ローン控除の年間上限が上がりますので、借入額にもよりますが「一般住宅」より多く控除を受けられることになります。

認定長期優良または低炭素住宅

年間上限50万円まで

年間上限30万円まで（個人間の中古売買）

増税前に買うのか、増税後に買うのか、非常に悩ましい問題です。

増税前は、ハウスメーカー、不動産会社、建築会社も駆け込み需要を狙って値引キャンペーンなども行うことも予想されます。

12月中旬に決定・発表される31年度税制改正大綱により住宅ローン減税の詳細が明らかになると思われますので、それを待ってから判断するのも一つの方法です。

相談者の方とお話をしていて気付いたのですが、みなさんがよく誤解されていることの一つにこんなことがあります。

「住宅ローンを組んで団体信用生命保険（以下、団信）に入ったら民間保険に入らなくて良いですよね。」

という質問ですが・・これはちょっと誤解があります。

確かに、団信に加入すれば加入者に万が一のことがあっても、その後の住宅ローンの支払いは保険金によって支払われるので、残された家族に負担はかかりません。

しかし、団信で保障されるのは「住宅ローンの支払い」のみです。

残された家族が生活するための住宅の維持費、生活費、教育費、その他の費用は当然かかりますよね。

団信では保障してくれません。

ですから、団信加入後に民間の保険が必要なのか・必要ではないのかは、残された家族の生活をシュミレーションしてみないと分からないのです。

さらに、特に注意しないといけないのが夫婦２人の収入を合算して住宅ローンを借りる場合です。

なぜ、この場合注意が必要なのかこれから詳しく書いていきます。

夫婦２人で住宅ローンを借りる場合の保険は？

夫婦２人とも働いているのだから、１人より多くの住宅ローンを借りられるのでは?と多くの人が想像しますよね。

そこで、夫婦２人で住宅ローンを組む場合、「収入合算」という選択肢が考えられるわけです。

文字通り、夫婦２人分の収入を合体させることができ、１人で住宅ローンを借りるより高額の住宅ローンを組むことができるようになります。

でもここに落とし穴があって、なんとなく収入合算で住宅ローンを組んでしまうと、保障の部分で大きな弱点ができてしまう場合があります。

それは・・

「収入合算だと１人しか、団信に加入できない。」

ということです。

何が危険なのかということを説明するために夫婦で収入合算をし、住宅ローンを借りた具体的な例でみてみます。

夫Ａさんの年収：500万円

妻Ｂさんの年収：300万円

収入合算で住宅ローン：5,000万円、35年返済

上記のような条件で住宅ローンを銀行で借りました。

15年後・・急病で妻が亡くなってしまいました。

万が一このようなことが起こってしまったとします。

残された夫は、住宅ローンを借りたときに「保険に入っていたな。」と思い出します。

そこで、銀行に問い合わせてみました。

夫：「妻と一緒に住宅ローンを借りたので、保険で住宅ローンの一部でも減らしてもらえるのでしょうか?」

銀行：「保険に入っているのは主債務者である夫Ａさんだけですので、妻Ｂさんが亡くなった場合は保険で保障されません。残念ですが・・」

このような絶望的な回答が銀行から返ってきてしまう場合もあります。

• 夫Ａさんが亡くなった場合は、住宅ローンは団信で全額保障される。
• 妻Ｂさんが亡くなった場合は、団信で保障されない。

夫Ａさんは上記のようなことを住宅ローンを借りたときには十分に理解できていませんでした。

２人の収入で返済していくはずだった住宅ローンをこれからは１人で返していかなくてはいけません。

当然、これまでより返済の負担が重くなることは明らかです。

１人分の収入で家族の生活費をまかない、住宅ローンも返済していかなくてはなりません。

（この事例は連帯保証の収入合算の場合です。連帯債務の収入合算の場合は夫婦で団信に加入できる場合もあります。）

夫婦で住宅ローンを借りるときにやるべきこと

共働きの夫婦のどちらか一方が亡くなった場合に備えて、保障が十分なのか確かめておくことは必要です。

収入合算の場合は特にこのあたりが忘れがちになります。

夫が亡くなった場合でも、妻が亡くなった場合でも、住宅ローンを返済しながら生活は成り立つのかシュミレーションしておくことが必要です。

シュミレーションを行ってみると、団信に加入していたとしても、残された家族の生活費または老後の資金が足りなくなる結果が出ることもあります。

その場合は、民間保険で補うことも必要になってきます。

民間保険に入る必要があるかどうかは、世帯主と配偶者の収入、貯蓄額、退職金の額などによっても変わってきますので、一概には言えません。

貯蓄が十分にある場合は、過剰に保険に加入する必要はありません。

必要以上の保険に入る必要はまったくありませんが、シュミレーションを行ってから、最低限いくらの保険が必要か、または不必要なのかを決めましょう。

過去を振りかえると、平成29年9月30日以前はフラット35の団体信用生命保険（以後、団信）に加入する代わりに、民間の保険に加入するほうが保険料が安いということもありました。

その理由として団信は年齢や健康状態にかかわらず保険料が一定なので、20代・30代の健康な方にとっては少し割高とも言えました

しかし、平成29年10月1日以後にフラット35を申し込んだ方は、フラット35の毎月返済額に団信の保険料が含まれるようになり、総額の保険料でみてもほぼ民間の保険より安くなりました。

そこで、どのぐらいの保険料の差があるのかシュミレーションで検証してみたいと思います。

フラット35の団体信用生命保険料

以下の条件とします。

35歳男性

借入金額　3,400万円

フラット35、金利1.45％、35年返済

　総返済額：4,338万円　となります。（団体信用生命保険の費用も含まれます。）

新機構団信に加入しない（できない）場合の金利は、借入金利から－0.2％で金利1.25％となります。

　総返済額：4,200万円　となります。（団体信用生命保険の費用は含まれません。）

毎月返済額：10万円

－　4,338万円－4,200万円＝138万円

138万円が団信保険料の総額となります。

民間の保険に代わりに加入する場合

団体信用生命保険に加入しない場合の毎月返済額10万円を民間の保険で補おうとすると、「収入保障保険」が1つの選択肢として挙げられます。

収入保障保険に加入すれば死亡や高度障害など、万が一の事があっても毎月10万円を遺族の手元に残すことができます。

遺族は毎月10万円を住宅ローンの返済にあてることで、住宅ローンの返済を続けながら住み続けていけるというイメージです。

それではシュミレーションを行ってみましょう。

35歳男性

保険期間70歳満了

死亡・高度障害年金額：　月額10万円

※A保険会社は喫煙の有無、血圧などの健康状態で保険料が変わります。

喫煙無し、最高血圧120以下、最低血圧80以下の非喫煙優良体でも保険料総額は186万円となりますので、保険料総額は団信より48万円高くなります。

186万円－138万円＝48万円

団信はローン契約者に万が一のことがあった場合、それ以降のローン残高を一括で肩代わりしてくれるものですので、上記の毎月10万円の所得保障とは厳密には異なります。

そこで、条件をできるだけ近づけて

B保険会社の所得保障でまとめて保険料を受け取る場合をみてみると・・

契約時点で約3,400万円（40歳時点で約2,900万円）の保険金をまとめて受け取り

月払い保険料　4,322円

保険料35年総額　約182万円

少し安くなりましたが、まだ団信に軍配が上がります。

団体信用生命保険と民間保険の比較のまとめ

上記のシュミレーションの検証から平成29年10月1日以後に新機構団信になってから、団信の保険料はかなり下がったと言えます。

ただし、上記のシュミレーションはすべての民間保険会社を網羅しているわけではありませんし、今後の保険サービスの見直しなどで状況が変わる可能性がありますので、新しい情報は敏感に取り入れましょう。

また，保険料だけではなくどのような特約が付帯できるのか、なども見逃せない点ですので総合的に判断する必要があります。

団信にオプションで付ける「三大疾病保障」についても下記の記事で解説していますのでご覧ください。

住宅ローンに三大疾病保障をつける必要性はどれくらい？見落としがちな注意点も

「繰り上げ返済はいつ行えば良いの?」

「住宅ローン控除の期間は繰り上げ返済しないほうが良いって聞くけど実際どうなの?」

繰り上げ返済に関しては、このような疑問をよくお聞きします。

まず、おさらいとして住宅ローン控除とは・・

住宅ローンの年末残高の一定割合が、所得税や住民税から税額控除される制度です。

会社員の方などは年末調整で控除分が還付されます。

☆詳しくは下記の記事も参考にしてください。

http://fp-lifeoflife.com/tax-cut

みなさん感覚的に、年末のローン残高が多いほうが、住宅ローン控除でより多くのお金が戻ってくるのではないかなと感じると思います。

「それなら、ローン控除の期間内は繰り上げ返済しないでおいて、ローン控除が終わったらまとめて繰り上げ返済しよう。」

このような考えに至るのは自然な流れだと思います。

それでは本当にそれが正しい方法なのか実例でシュミレーションを行ってみましょう。

繰り上げ返済シュミレーション

条件：

住宅ローン金額2,000万円　返済期間35年　金利1.4％と0.6％の2パターン

さらに、金利1.4％と金利0.6％の場合それぞれにおいて、下記の2パターン

・6年目から10年目に、毎年100万円づつ繰り上げ返済するパターン

・住宅ローン控除期間が終わってから、11年目に500万円まとめて繰り上げ返済するパターン

金利1.4％の場合

金利1.4％の場合は、「5年間、毎年100づつ繰上返済」のほうが、352-339＝13万円だけ得をします。

住宅ローン控除の減税分は少なくなりますが、繰上返済の効果がそれを補って、トータルでも得になる計算です。

金利0.6％の場合

金利0.6％の場合は、「11年目に500万まとめて繰上返済」のほうが237-233＝4万円だけ得をします。

繰上返済の効果よりも、住宅ローン控除の減税効果がおよぼす影響のほうが大きく、トータルでも得になります。

住宅ローンを繰上返済する際の、住宅ローン控除との関係のまとめ

シュミレーションで分かったことは、金利が1％を超える場合は、住宅ローン控除の期間内であっても積極的に繰上返済を行うことで、トータルでは得になるということでした。

これは、住宅ローン控除の控除率が1％であるため、それを超える住宅ローン金利ならできるだけ早く繰上返済したほうが良いということがいえます。

金利が1％以下の場合は、住宅ローン控除期間は繰上返済しないで、控除期間が終わってから、まとめて繰上返済を行うほうが得になることがあります。

しかし、金利が1％以下であっても、所得税、住民税から住宅ローン控除の分を控除しきれない場合（住宅ローン控除の額よりも納める所得税、住民税が少ない）などは、異なった結果になる場合がありますのでご注意ください。

上記のシュミレーションは一例ですので、所得税・住民税、金利、繰上返済の金額と時期によって異なった結果となることがありますので、ご自身の場合の適切な繰上返済の時期については、詳しいファイナンシャル・プランナーなどにご相談ください。

住宅ローンを検討する際に、金利タイプの選択で迷われる方は非常に多いです。

固定金利が良いのか・・

変動金利が良いのか・・

いっそ迷っているぐらいなら、固定金利と変動金利のミックスなら良い所取りできるのでは?と思われる方もいるでしょう。

ミックスローンとは・・

例えば3,000万円の住宅ローンを組む時に、1,500万を固定金利、1,500万円を変動金利で借りることができます。

この記事では、ミックスローンのメリット、デメリット、注意点などをまとめていきたいと思います。

まず、以下のようなシュミレーションを行ってみます。

3,000万円、返済期間35年で借りた場合の、毎月返済額、利息

これより7年後に変動金利が2％上がって2.6％になったとすると・・

7年目に変動金利が2％上昇した場合の、毎月返済額、利息

全期間固定は当然、金利上昇の影響を受けません。

変動金利は金利上昇の影響を受けて、利息分が約3.2倍に増えています。

ミックス金利も金利上昇の影響を受けて、利息分が約1.8倍に増えていますが、変動金利より上昇分は少なく収まっているといえます。

「これだけ金利上昇のリスクを減らせるならミックス金利もありかな。」

「ミックス金利にしても、思ったより金利上昇のリスクは減らないな。」

様々な感じ方があるかと思います。

みなさんはこれを見てどのように感じられるでしょうか?

次にメリットとデメリットも紹介しますのでそちらもしっかり確認してくださいね。

ミックスローンのメリット

上記のシュミレーションでみてきたように、固定金利を超えるような金利上昇が起こったとしても、影響を受けるのは住宅ローン全体に対して、変動金利で借り入れた半分だけです。

その分、リスクは軽減されると言えます。

でも、金利が下がると、返済額が減るのは借入額の半分なのでメリットは半減してしまいます。

現状の金利が変化したときに、それぞれの金利パターンを選択したことで、得するのか、損するのか、簡単にまとめてみました。

（あくまで可能性の高い景気と金利の関係です。まれに「景気が悪いのに金利上昇」などの状況もありえます。）

ミックスローンのデメリット

金融機関の商品にもよりますが、住宅ローンを2本とすることで借入手数料や登記費用が増えることもあります。

• 例えば、4,000万円の住宅ローン1本であれば、諸費用も1本分で済みますが、ミックスローンで2,000万円の固定金利と、2,000万円の変動金利に分けた場合、2本のローンを組むことになりますので諸費用も2倍に増えます。

ミックスローンは同じ銀行で2本のローンを組む必要があります。

• 「固定金利は一番金利が低いＡ銀行、変動金利は一番金利が低いＢ銀行で借りよう」などの組み合わせはできませんので、商品選択の幅は狭まります。

ミックスローンのまとめ

これまで見てきたように、ミックスローンは「得するときも半分」「損するときも半分」の影響を受けるという特徴があります。

金利上昇が起こると予想すれば、固定金利。

金利は現状のまま、または、下落すると考えれば変動金利。

金利上昇、下落どちらの状況が起こっても、金利変化の影響を少なくしたいと思えば、ミックスローン。

このような選択も一つの方法です。

金融機関の商品にもよりますが、ミックスローンはいくつかの組み合わせが考えられます。

全期間固定　＋　変動金利

固定期間特約(3、5、10年固定など)　＋　変動金利

全期間固定　＋　固定期間特約

固定金利特約　＋　固定金利特約

これらの組み合わせは、ライフプランに合わせて選ぶ必要があると言えます。

例えば、下記の家計の金融資産残高（貯蓄残高）では、住宅購入で貯蓄が一旦減り、元に戻るまで10年ぐらいはかかります。

その貯蓄か目減りしている間に、大きな金利上昇があると家計に影響を及ぼすでしょう。

そこで、固定期間特約と変動金利にする（固定期間特約10年　＋　変動金利）などの選択が考えられます。

ただ、現実にはこれらのシュミレーションや金利の予想を適切に行って、家計に一番合った組み合わせを選ぶのは難しいといえます。

住宅ローンを返済し終えて、初めてその選択が正しかったのか分かるのかもしれません。

住宅ローンを考えるうえでの基本とも言えますが

• 固定金利か変動金利かどちらか家計に合ったほうを選ぶ
• 出来る限り金利の低い商品、諸費用が比較的安い商品、保障の手厚い商品を選ぶ
• 余裕がある時期に繰り上げ返済を組み合わせていく

という方法のほうが多くの場合、家計管理もし易いしですし、分かりやすいです。

家計の節約と聞くと、電気をこまめに消したり・・水道の使う量を節約したり・・

「なんかめんどくさいなあ。」と感じる方も多いかと思います。

「そんなことまでしたくないよ。」という声も聞こえてきそうですね。

正直、私もここまではしたくないので、自分がやりたくないことを他の方にすすめることはできません。

みなさんにおすすめしたい方法は、「なるべく手間をかけずに、生活の質を落とさずに、支出を見直す」方法です。

世の中には次々と新しいサービスが生まれていますので、それらを利用することで支出を節約することが可能になってきました。

実際に当事務所でこれまで家計相談を受けてきた中で、節約の幅が大きかったものは「スマホなどの通信費」、「保険」です。

なんとなく昔の契約のままほったらかしという方も多くみえます。

「スマホなどの通信費」、「保険」だけを見ても新しいサービスが次々と生まれていますので、見直しをすることで節約を実現できる可能性は高いです。

例えば「スマホなどの通信費」、「保険」で月額15,000円の節約ができたとします。

年額180,000円、20年間で360万円になります。

これだけあれば、お子さんの教育費にも使えます。家族旅行にも使えます。車も買えます。

より生活の質を上げるために使うことができます。

それでも節約という言葉に抵抗がある方は違う見方をしてみましょう。

家計を見直す手間と時間を投資と考えれば、20年間で確実に360万円増える投資ともいえます。

（リスク無しで360万円儲かる投資という話があったら普通はほとんど怪しいですが。）

世の中の役に立つサービスが広く多くの方に使われ、競争によってサービスの質も上がり、料金が下がり、それがまた私たちの利益として還ってくるという良い循環が生まれることに少しでも貢献できればと思います。

サービスの質や料金を適切に見極められる人達が増えることが、私たちの生活向上ためにもなるでしょう。