いくらの住宅ローン返済なら家計は大丈夫なのか、住宅ローンを組む時に迷う方も多いと思います。

はっきりした答えを見つけて気持ちをすっきりさせたいですよね。

そこで多くの人は答えを求めてネットで検索すると思います。

するといろいろな情報が出てきます。

「手取りの20％以内」「手取りの25％以内」・・などなど

一体どれが正解なのでしょうか。

結論から言うとすべての人に当てはまる絶対安心な正解はここにはありません。

この記事では住宅ローンの返済額は手取りの何割が妥当なのか判断するときの考え方について書いていきます。

住宅ローンは手取りの20％?25％?

「手取りの20％」とか「手取りの25％」の目安にすっぽりと抜け落ちてしまっている情報があります。

それは「働いた年収以外の支出と収入」の情報です。

「生活費」「子供の教育費」「年金額」などですね。

例えば同じ手取り月50万円の人だとしても、支出はまったく違う場合があります。

生活費が月15万の家庭もあれば、月25万円の家庭もあります。

かかる生活費が違うと貯蓄額にも差が出るのはいうまでもありません。

さらに子供がいるのか、何人なのかで将来かかる教育費も変わります。

子供が大学まで通うとすると、少なくとも一人1,500万円の学費がかかるでしょう。

最後に人によって違うのが老後にもらえる「年金」です。

国民年金だけの人は厚生年金の人にくらべて将来もらえる年金額は少なくなります。

また同じ厚生年金でも年収によって将来もらえる額が変わります。

会社独自の企業年金の有無で年金額に差が出る場合もあります。

こういった手取り年収以外の情報をまったく無視して、ひとくくりに判断するのはとても無理があるのです。

同じ手取り年収でも、家計の中身を見てみるとまったく違うとうケースをいままでたくさん見てきましたのでこれは現実です。

住宅ローンの返済は手取りの何割が正解なのかを知る方法

「分かりやすい答えがすぐ欲しい」という気持ちはよく分かります。

でも、住宅ローンの返済は手取りの何割が正解なのかの答えとして20％や25％というのはあくまでおおまかな目安にすぎず、当てはまらないケースが多くあるということも知って欲しいのです。

貯蓄額などにかなり余裕のある家計であれば、おおまかな目安で住宅ローンの借入額を決めても将来大きなお金の問題は起きないかもしれません。

しかし、現状は貯蓄額がそれほど多くないけど将来に向けて増やしていきたいという家計は別です。

住宅ローンの返済だけでいっぱいで貯蓄が増えない・・ということになりかねないからです。

手取り年収だけで判断するのではなく、「生活費」「子供の教育費」「年金額」なども含めて貯蓄額がどのように変化していくのか確かめる必要があります。

その方法が「ライフプラン」「マネープラン」です。

ライフプランによって現在から老後まで住宅ローンを返済しながらでも、余裕のある暮らしができるのか、教育費は足りるのか、老後資金は足りるのかを確かめることができます。

ライフプランは住宅ローンの借入額の正解が分かるだけでなく、家計の貯蓄を増やすポイントも分かります。

家を買うタイミングで一度家計をじっくり見直してみると、今まで見えなかったお金を増やすポイントも見えてくるかもしれません。

2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、そのまま放置すれば倒壊したり衛生上有害となるおそれがある物件を「特定空き家」に指定し、行政側の判断で撤去できるようになりました。

さらに先日「空き家対策特別措置法」の改正案が閣議決定されました。

どのような改正内容なのかざっくりいうと、「特定空き家」になるおそれのある物件を「管理不全空き家」に指定し、市区町村が指導や勧告を行っても改善されない場合は固定資産税の軽減対象からはずされます。

「特定空き家」とまではいえないが、窓が割れていたり、雑草が放置されていたりする場合は「管理不全空き家」に指定していく方針です。

「管理不全空き家」に指定されたのに何も対応しないと固定資産税が高くなってしまうこともあるのです。

国としては「さらに空き家対策を厳しくしますよ」という意思表示がされたといえます。

最悪どのくらい固定資産税が高くなるのか

通常、住宅が建っている土地は課税標準が3分の1です。

さらに200㎡以内の土地の課税標準は6分の1になります。

つまり住宅が建っている土地は、住宅が建っていない土地と比較して最大6分の１の固定資産税しかかからないように優遇されているというになります。

この固定資産税の仕組みが、空き家を解体しない人が増えた大きな原因の一つともいわれています。

どんなにボロボロな家でも建っていれば税金が最大6分の１になるなら、放置する人が増えるのも当然ですよね。

今回の法改正で「管理不全空き家」に指定されたのに改善されない場合は、この固定資産税が最大6分の1になる優遇がはずされます。

この優遇がはずされると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合もあるということです。

空き家を所有している人はどうすればいいのか

「空き家対策法」ができたときから国の方針ははっきりしていて、空き家は売る、貸す、解体のいずれかの対策をとってくださいという意思が見えます。

国の方針が決まっている以上、空き家を放置していても今後良いことは無いと思っていたほうが良いです。

人が住まなくなったらすぐに対策を考えるのがベストです。

人が住まなくなり年月が経つほど水回りなどは劣化が進んでいき、建物としての価値が下がっていきます。

建物が古くなれば台風や地震などの自然災害で破損・倒壊しやすくなります。

破損・倒壊で隣家などに損害を与えれば、賠償問題にもなりかねません。

空き家を所有している人は、早めに売る、賃す、解体のいずれかの方法で活用を考えることをおすすめします。

地方自治体によっては空き家の解体に補助金を出してくれるところもあるので、役所に問い合わせてみるのも良いかもしれません。

この記事ではご夫婦共働きで世帯年収1,000万円の家計を想定して、いくらまで住宅ローンを借りても無理がないのか試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円あればライフプラン（お金の計画）なんかいらないのでは?と思われるかもしれませんが、意外とそうでもありません。

ご相談を受けている中での印象では、世帯年収が多いと支出も多くなる傾向があります。

「収入も多いけど支出も多い」

こういう家計は意外と要注意です。

子供がまだ小さいうちはそれほどお金もかかりませんが、大学などへ進学するときになると一気に支出が増えてきますので、それまでに貯蓄ができていないと「学費が足りない」という状況になります。

無事に子供さんが大学を卒業し立派に独り立ちした後は、ご夫婦の生活に使うお金も必要です。

いわゆる老後資金です。

いくらまでの住宅ローンなら、教育資金・老後資金もしっかり残せるのか、これから試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円、子供2人で住宅ローン5,500万円の試算

同じ世帯年収1,000万円だとしても、人によって家族構成・貯金・支出などのはまったく違いますので、一定の条件をもうけておきます。

今回の試算では下記のような世帯を想定します。

世帯主：会社員、37歳、年収600万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で1,000万円

配偶者：会社員、35歳、年収400万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で700万円

子供：５歳と３歳（２人とも大学まで進学）

現時点の貯金：500万円

生活費：月30万円

その他費用：車購入費600万円、リフォーム費用1,000万円

上記の家計で１年後に住宅を購入

住宅予算総額：6,100万円

頭金：600万円

住宅ローン：5,500万円

※住宅ローンはフラット35、金利1.88％で試算します。

住宅ローンを返済しながら生活していくと、貯金がどう変化していくか試算をしてみた結果です。

現預金額の推移

さすがに家を購入した直後あたりは大きく貯蓄を減らしていますが、２人で働いているおかげで貯蓄も少しづつ増えていくのが分かります。

世帯主が50歳～56歳あたりまでは子供が大学へ通う時期ですので教育費の支出が増えてきます。

子供の教育費の支払いが必要な間は踏ん張りどころです。

子供が独立した後は大きな支出項目が減りますので、貯蓄を増やすチャンスです。

余裕があれば早めにiDeCoやNISAなどで投資に挑戦してもいいかもしれません。

65歳以降も貯蓄を減らさずに生活していけるのは年金のおかげです。

夫婦２人とも会社員として定年まで勤めましたので、２人の国民年金・厚生年金を合わせて最大400万円近くの年金がもらえる試算です。

などの場合は試算より年金が大きく減る可能性もありますので、将来もらえる年金額しっかり知っておくというのも重要です。

今回はあくまで一定の条件での試算ですので、条件を変えれば同じ年収でも結果はまったく異なることもあります。

自分の家計の場合はどうなるのかは個別に試算する必要がありますのでご注意ください。

老後の資金も準備でき、健康も維持できれば旅行やレジャーの楽しみも増えますね。

ぜひ住宅を購入する前にライフプランを作り、無理のない住宅ローン金額を確認することをおすすめします。

金利イメージ

新年明けましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いいたします。

昨年から住宅ローン固定金利は、長期金利の上昇に伴い上がっています。

年末に日銀が事実上の利上げに動いたことでさらに上昇が加速しそうです。

ずっと日銀は低金利政策を続けてきましたが、ここにきて急な方針転換ですから市場へのインパクトは小さくありませんでした。

一方、変動金利についてはほぼ横ばいです。

固定金利と変動金利の動きになぜこのような違いが出るのかについて去年の記事も参考にしてください。

過去記事：2022年住宅ローン金利は今後どうなる!？

この記事では、これから変動金利がどのような動きをするのか、またこれから住宅を買おうとしている人はどのような対応をしたら良いか考えます。

今後の変動金利の動き

固定金利は現在もじわじわと上がり続けていますので、固定金利でこれから住宅ローンを借りようか迷っている方は動きが気になるところだと思います。

ですが・・

それよりも不気味なのが変動金利の動向です。

変動金利は日銀の政策金利に連動することは以前にお伝えしましたが、政策金利についてはいまだ動きはありません。

政策金利に動きがないということは、変動金利の動きもないということになります。

ですので変動金利はまだまだ低金利といえる状態が続いています。

日銀としても政策金利を上げることは、経済へのインパクトが大きいため実施しにくいとは思いますが可能性が０とは言い切れません。

そうなれば、住宅市場へ与える影響も大きなものになると予想します。

なぜなら、住宅を購入する人の７～８割ぐらいが変動金利で住宅ローンを借りているからです。

固定金利に続き変動金利まで上がれば、住宅を購入しようとする人の心理を冷やして住宅が売れなくなるかもしれません。

住宅業界はすそ野が広い産業ですので、住宅が売れなければ多くの産業に負の影響が出てしまいます。

現状でも、新築戸建ての市場は冷えつつある状況ですがさらなに追い打ちをかけてしまうかもしれません。

私でも予想できるようなことは日銀はもっと深く予測し対策を練っていると思いますので、ただ単に政策金利を上げるということはないかと思いますが・・絶対はありません。

今は歴史的に見ても低金利であるのは確かですので、下がった金利はいつか上がるということも考慮しておくべきでしょう。

2023年の住宅ローン借り入れをどう考えるのか

一つの予想に賭けて住宅ローンを決めてしまうのは博打ですので、色々なケースを想定しておく必要があると思います。

変動金利で借りるなら

これらのことは十分にシミュレーションしておく必要があると考えます。

固定金利で借りる場合はシミュレーションが必要ないということではありませんので、ご注意ください。

変動金利でも固定金利でも事前に色々な状況を想定しておけば、いざというときに焦らなくてすみます。

家が欲しいと思い、建築するための土地を探しているとします。

みなさんならまず何から検討するでしょうか?

日当たり、立地、周辺環境、学校、買い物など多くの方はこのようなポイントを中心に希望に合った土地を探すのではないでしょうか。

実はこれ以外にも土地探しで注意したいポイントはたくさんあるのですが、今日は特に見落としがちな最新ポイントの一つをにご紹介したいと思います。

長期優良住宅が建てられる土地かどうか

これからの時代、長期優良住宅を建てられる土地かどうかは見極めのポイントの一つになってくると思います。

長期優良住宅の認定を受けると税金の面で優遇があったり、住宅ローン金利が優遇されたりなどのメリットがあります。

なぜ優遇されるかというと、ズバリ国の方針です。

今までは30年といわれていた日本の住宅の寿命を長くしようとする国の政策目的ですね。

じゃあどこでも長期優良住宅を建られるかというとそうではないのですね。

優良な住宅ストックの形成と中古流通市場を活性化するために「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の一部が改正され、令和4年2月20日から施行されることとなりました。

この法律により長期優良住宅を建てても認定されない土地というのが存在することになりました。

長期優良住宅を建てるためには一般的な性能の住宅よりお金がかかるわけですが、せっかくお金をかけて建てたのに行政から「長期優良住宅とは認めません」といわれてしまったらガッカリですよね。

長期優良住宅の認定を行わない区域等については国の基本方針はありますが、最終的には地方自治体が決めます。

例えば、愛知県だと

上記のような災害の危険性が特に高い区域については認定を行わないとされています。

上記の区域はは必要な措置等及び許可等が義務付けられています。

上記の区域は「必要な措置」が義務付けられています。

「必要な措置」とは家を建てる土地の地盤を高くしたり、変電設備の一定以上の高さにするということとされています。

長期にわたり良好な状態で使用するための必要な措置等とは、立地する地域において想定される自然災害のリスクに応じて、地盤面や共同住宅の受変電設備を一定以上の高さとすることや、被災した場合においても長期にわたり良好な状態で使用するための維持保全の方法を長期優良住宅建築等計画に定めること等をいう。

愛知県ホームページより

区域については契約前に宅地建物取引士による説明が義務づけられているのですが、「長期優良住宅が建てられない土地ですけどいいですか?」という確認までは法律で義務づけられていません。

さらっと「地すべり防止区域です」と説明されて終わりだと、買う人は長期優良住宅が建てられない土地だと普通気づきません。

もしかしたら不動産会社も知らない場合もあるかもしれません。

ですから事前に買う人が知識として知っておく必要があるのです。

まとめ

家を建てる土地選びで気を付けるポイントの一つを今日はご紹介しました。

土地が法律的にどういう区域に指定されているのかといことまでは普段気にしないと思いますが、家を建てるときには関係してきます。

自分が建てたい家が建てられる土地なのか、すべて不動産会社まかせにせず自分でもしっかり検討する必要があります。

自分で分からない場合は、第三者の専門家や地方自治体の建築課などに問い合わせるといいかもしれません。

企業が掛け金を払い、従業員が運用する企業型確定拠出年金（企業型ＤＣ）で、約１１２万人分の年金資産が放置された状態になっていることが１日、国民年金基金連合会のまとめでわかった。

読売新聞オンライン

このニュースを見て最初に思ったことは

「なんてもったいない！」でした。

企業型の確定拠出年金は会社が従業員のためにお金をだして、従業員が自分で運用するものです。

将来の年金を会社が積み立ててくれるのでとてもお得な制度ですよね。

でも、自分の勤めていた会社にこの制度があるのを知らずに転職してしまい、そのお金が運用されずに放置されているのです。

放置されたお金は自動的に国民年金基金連合会に移されて、運用もされません。

運用されないどころか、手数料が毎年引かれていくので資産は減っていくだけとなります。

転職先企業に同じ企業型画定拠出年金があればそのまま資金を移動するだけなのですが、転職先企業に企業型確定拠出年金がなければ、自分でiDeCo(個人型確定拠出年金)に移す手続きをしなければなりません。

自分で手続きすることを知らずに転職して放置はもったいないですよね。

このことから分かることは「会社でどんな年金制度に加入しているのか知らない人が結構多い。」ということです。

あまり気にしていないというか、会社が勝手にやってくれるからおまかせでいいやという感じなのかもしれません。

一方、会社側にも責任はある気がするんですよね。

せっかく社員のために良い制度を導入しているのだから「うちの会社はこんな良い年金制度を導入しています！」ともっとアピールしても良いと思います。

会社側でもっと勉強会や説明会を行って周知するべきだと思うんですよね。

転職後に手続きをするのを忘れていた！という方は今からでも遅くありません。

手数料はかかるようですが、国民年金基金連合会に移されてしまったお金を取り戻せますので今からでもiDeCoを始めましょう。

ライフプランで住宅予算を考えるときにも年金額は重要

住宅予算のアドバイスさせていただく場合は、必ず会社でどんな年金制度・退職金制度に加入していて、どれぐらいの年金や退職金がもらえるのか、相談者の方に確認します。

会社でどんな年金制度・退職金制度に加入しているか、この時に調べてみて初めて知る方も意外と多いです。

将来の年金や退職金が意外と多くもらえそうなら、住宅予算は増やしても良いかもしれません。

逆に思ったよりもらえなさそうだな・・という場合は住宅予算を減らさざるおえない場合もあります。

この辺りの微調整はライフプランでシミュレーションしてみると答えが見えてきます。

ライフプランを作れば将来の年金・退職金だけで生活できるのか、住宅予算でいくらまで使ってよいのかも分かります。

将来の年金や退職金を確認せずに住宅予算を決めてしまうと、老後資金の不足などのリスクが高まります。

「住宅予算を考える場合は、年金・退職金の額を確認する」これを必ず行って、無理のない住宅購入を行っていただきたいと思います

iDeCoの制度は2001年10月に始まり、その後、数年おきに制度の改正が行われてきました。

直近では2022年10月～施行の改正が行われましたが、2024年12～施行の改正も予定されているので、そのペースも早まっています。

改正の方向性としては、より多くの人がより多くの金額を積み立て投資できるような内容に変わってきています。

制度が進化する中で、iDeCoを上手に利用して将来の年金資産を増やす人と、何もしなかった人では将来受け取れるお金に大きな差が出ることも予想されます。

iDeCoを上手く利用するためにも、変更点はどこなのか、自分にメリットのある変更なのか、しっかり理解していきましょう。

（以下、個人型確定拠出年金を”iDeCo”、企業型確定拠出年金を”企業型DC”、確定給付企業年金を”DB”と表記します。）

目次

iDeCoの加入要件の緩和

以前は、企業型DCの加入者がiDeCoに加入するには、企業型DCの規約に「iDeCoにも加入できますよ」というお墨付きが必要でした。

10月以降は、このお墨付きの有無にかかわらず、企業型DCの加入者もiDeCoに加入できるようになりました！

ただし、注意点もあります。以下のような人はiDeCoへお金を拠出できない場合もあります。

1、企業型DCで「マッチング拠出」を選択している人。(マッチング拠出とは会社が拠出する掛金に加えて、加入者本人が掛金を上乗せして拠出することができる仕組みです。)

２、企業型DCに事業主がたくさん掛金を出してくれてることによって、自分でiDeCoに拠出できる限度額の枠がなくなっている人。(iDeCoに加入できなくても事業主がたくさんお金を掛けてくれているなら、それはそれでありがたいことなのかも。)

次に、企業型DCやDBに加入している人はどれだけiDeCoにお金を拠出できるのか見ていきましょう。

企業型DCとiDeCoに同時加入する場合のiDeCo拠出限度額

DBと企業型DCとiDeCoに同時加入する場合のiDeCo拠出限度額

※加入者が複数のDBに加入している場合は、DB規約に定められているDB仮想掛金額を合算した額となります。

DBとiDeCoに同時加入する場合のiDeCo拠出限度額

DBにも企業型DCにも加入していない場合のiDeCo拠出限度額

まとめ

ここまで見てきて、DB・企業型DC・iDeCoの３種類の組み合わせによって、iDeCoに拠出できる金額に差があることがお分かりいただけたと思います。

特に、企業型DCに加入している人の大部分は今までiDeCoに加入できませんでしたが、10月から加入できるようになりましたので大きな変化といえます。

iDeCoを始める前に、まず会社でどんな年金制度に加入しているのか、会社の掛金と自分の掛金がいくらなのか確認するのが第一歩です。

自分がiDeCoに加入できることが分かったら、２歩目は月額5,000円からでも早く始めることで、投資に慣れていくことが重要です。

今後の改正予定は2024年12月です。

iDeCoへの拠出限度額が現在よりもさらに増額となる場合がありますので要注目です。

時期が近づきましたら、また記事にまとめたいと思いますのでぜひご覧ください。

最近「円安」のニュースを目にすることが多くなりました。

とはいっても、外貨建ての資産（外貨預金や外貨建ての投資信託など）を保有しているわけでもなく、FXなどで為替取引をしているわけでもないので「円しか持っていない自分には関係のないニュースかなぁ」と思われる人もいるかもしれませんね。

実は、円安関係ないかなぁと思っている人の家計にも気づかないうちにジワジワとその影響は出てきています。

その正体は”物価上昇”です。

円安により円の価値が下がると支払いにより多くの円が必要になります。

すると、日本が輸入に頼るモノの価格は割高になります。

結果、私たちが買い物をするスーパーなどに並ぶ輸入商品は値上げされることになります。

じゃあ円安を止めればいいじゃないかという声もありますが、日本銀行は円安に歯止めをかける金融緩和策の見直しには否定的です。

円安も困るけど、金融緩和をやめて国内の景気が上がらないのはもっと困るというスタンスのようです。

このように、資産は全部”円”でしかもっていないから関係ないかな。という人の生活にも影響が出ているのが現在進行中の円安です。　

じゃあ、どうすればいいのという話ですが・・

資産の一部を外貨で保有する必要性

今の物価上昇を見ても分かるように、これからずっと日本に住むとしても為替変動によって生活に影響は受けますので、「資産の一部を外貨建てで持っておく」ことは生活防衛、資産防衛対策の一つになります。

たとえ円安になって物価が上がったとしても、外貨建ての資産を持っていれば、円に換算した資産は逆に増えたことになります。

例えば、米ドルと円の為替レートが1米ドル=100円から、５年後に1米ドル=140円の円安になったとします。

1米ドルの輸入パスタの価格は100円から140円に値上げされる可能性があります。

一方、1米ドル=100円　のときに100万円でドル建ての資産を購入したとします。（※手数料や税金は考慮していません。）

100万円÷100円=10,000米ドルがドル建て資産の元本になります。

５年後、1ドル140円の円安になったら、10,000米ドルは、140円×10,000米ドル=140万円となります。

円安になって物価は上がったけど、円ベースの資産は増えたから結果プラスだよね。となれば世間で円安で大変だ！と騒いでいても心穏やかでいられますよね。

実際に、ここ10年ぐらいの長期スパンでコツコツと外貨建ての資産を増やしてきた人は、円安によって円ベースの資産が増えているでしょう。

とはいえ、急に円安になってきてるから外貨建ての資産を増やさないと！と急に資産の多くを外貨建てに換えることはおすすめしません。

為替の変動は株の値動きと同じで、完全に予測できるものではないので、１年後には急激な円高に振れる可能性もあります。

長期目線でコツコツと資産の一部を少しづつ外貨建てに換えていくことが有効な手段だといえます。

どのくらいの割合を外貨建ての資産で持つかは、個人のライフプランによりますのでじっくりと考えたいところです。

不動産の相続対策として、よく挙げられる方法が「アパートの建築」です。

アパート建築に適した土地を所有している地主さんの中には、アパート建築業者から「アパートを建てれば相続対策になりますよ」という営業を受けたという方も多いのではないでしょうか。

しっかりとした事前計画を立てたうえで、アパート建築を行えば有効な相続対策になる一方、安易なアパート建築は失敗する可能性も高くなります。

起こりやすい間違いは「とりあえずアパートを建てておけば相続対策になる」という勘違いです。

アパート建築は多くの場合、金融機関から多額の借り入れをして行う場合が多いと思います。

失敗すると相続対策どころかその借り入れの返済もできないという状況もおこりえます。

場合によっては、無理にアパートを建てず何も対策しないほうがまだ良かった・・ということになってしまうかもしれません。

この記事では、なぜアパートを建てると相続対策になると言われるのか？また、その注意点についてご紹介します。

目次

「アパート建築が相続対策になる」といわれる理由

アパートを建てた場合、土地と建物の評価額について減額されます。

評価額というのは税率が掛けられる元の金額です。

単純化すると

評価額　×　税率　＝　税額　

ですので、評価額が低くなることで結果として相続税も低くおさえられることになります。

ここは特に分かりにくいところですので、図で説明しますね。

現金１億２千万を使ってアパートを建てたとします。

建物の固定資産税評価額は建築費の50～70％まで下がるので、まず8,000万円まで下がります。

そこからさらに、賃貸用の建物であればさらに評価額が下がります。

8,000万円からさらに30％減額され、結果としておよそ5,600万円まで評価額は下がります。

１億2,000万円の現金だと評価はそのまま１億2,000万円ですが、現金を使ってアパートを建てると評価はおよそ5,600万円まで下がるのです。

さらにアパートを建てた土地も評価が下がります。

１億２千万円で買った土地の相続税評価額はおよそ9,000万円になるとします。（※土地の自用地評価額の計算方法は土地が路線価地域か、倍率地域かによって異なりますので目安です。）

賃貸用の建物を建てた場合はさらに評価額が下がります。

9,000万円からさらに減額され、結果として7,380万円まで評価額は下がります。

アパート建築計画の失敗を避ける方法

ここまでの説明だけだと、「現金のまま相続するより、アパート建てて相続したほうが良いじゃないか」となりそうなのですが、アパート建築には注意点もありますので一つずつ確認します。

借入の返済計画

アパート建築は建てて終わりではなく、その後も長期間にわたって行う投資事業だということです。

融資を受けてアパートを建てる方も多いですが、投資資金がどのくらいの期間で回収できるのか確認することは重要です。

また、事業計画の家賃設定が甘めになっていないかの確認も重要です。

家賃設定を高くすれば一見すると収入が多くなりますので、上手くいく事業計画に見えてしまうこともあります。

ただ、家賃設定があまりに現実とかけ離れて高かったり、空室リスクを甘めに設定している事業計画は注意が必要です。

管理契約の内容

最近のアパート建築会社からの提案は「一括借り上げ」を前提とした内容が多いように思われます。

「管理会社が一括で借り上げてくれるなら家賃がちゃんと支払われて安心」と勘違いしてしまうとトラブルの元です。

一括借り上げ契約では、途中で家賃などの改定を協議することが条件とされていることが多いです。

つまり、最初に決められた家賃がずっと続くわけではなく、下がる可能性もあるということを考慮しておく必要があります。

管理会社との家賃改定の協議がまとまらない場合は一括借り上げの契約解除ということもありえますので、オーナー自ら新たな管理会社を探さないといけない場合もあります。

アパート建築のまとめ

アパート建築は相続対策として有効な手段の一つではありますが、すべての人に合った対策ではありません。

場合よっては、他の相続対策のほうが有効な場合もあります。

本当にアパート建築が唯一の手段なのか？他の方法もないか検討する必要はあります。

またアパートを建てるのが初めてで、その事業計画を自ら分析するのは正直とても困難だと思います。

一度建ててしまったら、数十年間にわたり事業経営していく覚悟も必要です。

少しでも、分からないこと、疑問に思うことがあれば第三者の専門家に相談することをおすすめします。

家の値段が上昇していることは４月の記事でご紹介しました。（詳しくはこちらの記事を参照ください。→　家の値段が上昇中。家探しはどうする？）

そんな中、少しでも良い家を安く買うために使える補助金があります。

子育て世帯や若者夫婦世帯が高い省エネ性能の新築住宅を買う場合や、住宅の省エネリフォームを行う場合は「こども未来住宅支援事業」の対象となります。

子育て世帯は18歳未満の子供がいる世帯で、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯ですのでご注意ください。

この対象条件に当てはまれば補助金を受けられる第一条件は突破です。

4月には「原油価格・物価高騰等総合緊急対策」として、令和３年予算542億円に加え、令和4年度予備費等において600億円が追加されました。

締め切りは予算の執行状況次第となりますが、申請期間も延長されましたので今からでもまだまだ間に合うと思います。

これから制度の詳細について詳しくご紹介します。

補助対象期間

契約期間、交付申請期間ともに遅くとも令和5年3月31日となります。（予算の執行状況次第で締め切りが早まることもあるかもしれません。）

ただし、「一定の省エネ性能を有する住宅」の新築は、令和４年6月30日までに工事請負契約又は不動産売買契約を締結したものに限ります。

完了報告期間は戸建ての場合、交付決定～令和5年10月31日となります。

補助対象工事・補助額

子育て世帯・若者夫婦世帯による住宅の新築・新築分譲住宅の購入の場合の補助額

国土交通省資料

「ZEH住宅」とは、強化外皮基準かつ再エネを除く一次エネルギー消費量▲20％に適合するものとされています。

専門用語が多いので分かりにくいですが、ざっくりと高い断熱性能や太陽光発電の設備を備えた住宅と思ってください。

「高い省エネ性能等を有する住宅」とは認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅の証明を受けた住宅のことを指します。

「一定の省エネ性能を有する住宅」とは、住宅性能表示基準で定める断熱等級４かつ一次エネ等級４を満たす住宅のことを指します。

対象となるリフォーム工事と補助額

対象となるリフォーム工事

リフォームを行う場合でも補助の対象となります。

対象となる工事は以下の通りです。

国土交通省資料より

１～３のいずれかの工事は必須です。

４～８の工事は１～３の工事と同時に行う場合のみ補助の対象となります。

申請する補助額の合計が5万円未満の工事は補助の対象になりませんのでご注意ください。

リフォームの補助額上限

国土交通省資料より

子育て世帯または若者夫婦世帯の場合はより補助額が多くなります。

一方、一般世帯は少し補助額が減ります。

安心R住宅とは、耐震性があり、インスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる中古住宅をいいます。

既存住宅購入の条件

等の条件がありますので確認しておきましょう。

子供みらい住宅支援事業の詳細はこちら

まとめ

子育て世帯や若者夫婦世帯が家を買う場合や、リフォームを行う場合はより手厚い補助が準備されています。

細かい条件はありますので、条件に当てはまるのかは十分に確認して、受けられる補助はしっかり受けたいところです。

いうまでもありませんが、家を買う前には、家を買った後も家計のお金が将来も大丈夫なのかライフプランで充分に確認しておきましょう。