この記事を読んでいるあなたは、近いうちに住宅ローンを組んで住宅を買おうとしていると思います。

また、自分の収入からするとちょっと、高めの家が欲しいと思っているかもしれません。

過去にクレジットカードの支払いなどの延滞した過去があり、住宅ローンを借りられるのか少し心配になっているのかもしれませんね。

この記事では、少し難しい住宅ローンを通したい場合に行うべきことや、やってはいけない注意点について解説していきます。

住宅ローン審査に落ちる理由

住宅ローン審査に落ちる理由は様々です。

1. クレジットカードの支払い延滞、カードローンなどの返済延滞が過去にある
2. 収入に対して住宅ローン返済額の比率が高い。
3. 返済中の車のローンなどを含めると借入限度額を超えてしまう。
4. 買おうとしている物件が、住宅ローンの基準を満たしていない。
5. 物件の担保評価以上の住宅ローンを借りようとしている。

これから住宅ローンの審査を通すためにやるべきことを解説していきます。

住宅ローンの審査を通すためにやるべきこと

信用情報を確認する

クレジットカードの支払い延滞、カードローンなどの返済の延滞が過去にある場合はまず、信用情報を確認しましょう。

クレジットカードのやカードローンを利用した場合、氏名・住所・契約内容・支払い状況・延滞記録などが信用情報機関に登録されます。

信用情報は個人でも自分の情報を確認できますので、信用情報機関から自分の信用情報を取り寄せてみましょう。

５年以内の延滞履歴が残っている場合は住宅ローン審査が通らないこともあります。

延滞履歴に対する判断は金融機関によって異なりますので、延滞した理由などを正直に話して相談をしてみると良いかもしれません。

車のローン、カードローンなどは事前に返済しておく

車やクレジットカードのローン返済が残っている場合は、住宅ローンを借りられる額が減る場合がありますので、事前に返済しておくことをおすすめします。

収入に見合った借入額に変更する

金融機関は、収入に対する返済額の比率を一つの審査基準としています。

例えば、年収の30％、35％の返済比率までなどの基準です。

これらの基準を超えていると、審査に通りにくくなりますので、事前に返済比率を確認し、収入に見合った借入額に変更しましょう。

担保評価の高い物件に変更する

金融機関は万が一、住宅ローンが返済不能になった場合に備えて、「担保」を求めます。

その「担保」はまさに買う予定の物件です。

分かりやすくいうと

「万が一、住宅ローンが返済できなくなったら、かわりに担保（物件）をもらうよ。」

ということです。

この担保も住宅ローン審査の条件になりますので、担保価値が低い場合は住宅ローン審査が通らないこともあります。

より担保価値の高い物件に変更することで、審査が通る場合もあるので検討の余地はあるかもしれません。

住宅ローンをどうしても通したい場合の注意点

「住宅ローン審査で希望の金額が通る銀行を教えてほしい」

「住宅ローン審査に落ちたので通す方法を知りたい」

「住宅ローンを通す裏ワザを教えてほしい」

ネット上の生活相談コーナーなどにこんな言葉があふれています。

それに対しての返答が・・

○○銀行の住宅ローンは通りやすいのでおすすめです！

こうしたやり取りを目にするたび何ともいえない気持ちになるのですが・・

「どうしても住宅ローンの審査を通して、家を買いたい」

と思っている人がこんなにたくさんいるのかという現実は実感させられます。

そしていつも思うことがあります。

仮にギリギリで住宅ローン審査が通ったとして、買った家に幸せは待っているのでしょうか?

少し重いテーマですが考えてみたいと思います。

住宅ローン審査をなんとしても通したい！と思っている時点で、家を買うこと自体が人生のゴールになっていないでしょうか。

家を買うことがゴールではなく、人生のゴールはずっと先にあるはずです。

もちろん、「家を買う」ことを人生の大きな目標とすることは素晴らしいと思います。

家を買うことで自分は最大の幸せを感じられる！という人もいるでしょう。

良い家を買って周りに自慢したい。という人もいるでしょう。

このような価値観は誰にも否定はできません。

しかし誤解を恐れずにいえば、家を買えば誰もが幸せになれるわけでないのです。

多くの人にとって、その家でどのような人生を送っていくかのほうがより重要です。

家は単なる入れ物にすぎません。

そこに「何を入れるか」がより大切です。

「モノを手に入れたこと」によってもたらされる幸福感は一時的なものでしかないことは行動経済学の分野でも証明されていて

人は何かを手に入れた満足感より、それを失う喪失感をより強く感じるといいます。

少し無理をして買った念願のマイホーム。

しかし数年後、返済が苦しくなり売却・・

ということになれば家を買った喜びよりも、家を失う喪失感はより大きいものになるでしょう。

家を買った喜びを感じる一瞬より、その後の生活のほうがずっと長く続きます。

家を買うことに全力を注いで、ゴールしてしまった人は・・後の生活を形作る余力（お金）が残っていないかもしれません。

そのようなことにならないために、やるべきことがあります。

人生のゴールを先に見ながらやること

人生のゴールを先にみすえ、お金の長期的な計画をたてるためには、「ライフプラン」は欠かせません。

ライフプランを作れば、こんなことも分かります。

• 今、目一杯借りようとしている住宅ローンを返済しながら余裕のある生活ができるのか?
• 住宅ローンを返済しながらでも、子供の進学費用を用意できるのか?
• 住宅ローンの返済を終えたときに老後の資金は残っているのか?

今、住宅ローン審査をどうしても通したい！と考えている方は長期の目線で、少しだけ立ち止まって考える時間を作っていただきたいと思います。

最近実感として思うことがあります。

それは・・

「企業と家計は大きさは違うけどお金の考え方は同じ」

ということです。

企業は決算で、「キャッシュフロー計算書」という書類をつくります。

フリーキャッシュフローは、事業で稼いだお金から投資したお金を差し引いた余りです。

 営業キャッシュフロー 　－ 　投資キャッシュフロー　＝　フリーキャッシュフロー 

このフリーキャッシュフローが多ければ多いほど、会社の更なる投資や不測の事態への対応力がある状態と考えられます。

家計でも同じような計画書を作ることができます。

当事務所で作成している「将来の家計シュミレーション」の中のひとつの資料に「キャッシュフロー表」というものがあります。

キャッシュフロー表は毎年の家計の収入から支出を差し引くと、一生のうちにどれだけの金融資産が積みあがっていくのかを表した資料です。

毎年の家計収入　－　支出　＝　金融資産（貯金）

企業の「キャッシュフロー表」と似ていますよね。

（家計のキャッシュフロー表は毎年ではなく一生分をまとめて作りますので、そこは企業と違います。）

一度、投資家の目線で考えてみてください。

キャッシュフロー計算書を作っていない。

またはキャッシュフロー計画書の中身を理解していない。

なんていう企業があったら・・その会社に投資したいと思いますか?

私だったら大事なお金を投資しても無駄使いされそうで怖いです。

ほぼお金の計画なしに企業活動しているようなものですから。

これ、家計も一緒じゃないですか?

キャッシュフロー表を作らずお金を使っていくと

• 今年は少し使いすぎたから節約しないといけないのかな?・・
• 子供の受験がもうすぐだけど入学金貯められるかな・・
• 家が欲しけど、住宅ローン組んでも大丈夫かな・・

こういう心配がずっと続きます。

穴の開いたバケツに水を入れるように

穴の開いた家計にお金を投資していると、お金はどんどん無駄使いされていきます。

これでは一生でどれだけのお金が貯まって、どれだけのお金を使えるのかも分かりません。

一生でどれだけのお金が貯まって、どれだけのお金を使えるのかを確かめる計画書(キャッシュフロー表)が手元にあればこういう心配は起きにくいですよね。

お金の計画書（キャッシュフロー表）があれば

• 今年は計画よりお金を使いすぎたけど、余裕の範囲内だ。
• 子供の入学費用も順調に貯められそうだ
• 家の住宅ローンも○○万円までなら返済していけそうだ。

と、余計な心配をせずに済みます。

お金の計画はすべて計画通りにいくとは限りません。

（計画通りに行くことのほうが少ないかもしれません。）

たとえ最初の計画から多少ずれたとしても何が原因なのか分かれば、対処方法も考えられます。

元になる計画書がなければ今のままで良いのか、何か変えなければいけないのかも分かりません。

お金の迷子状態です。

正しい地図が無ければ目的地にはたどり着けません。

たとえ、道を少しはずれて迷子になったとしても、地図があれば元の道に戻ることもできますよね。

ぜひあなたも家計のシュミレーションを行ってお金の地図を手に入れてください。

自分が今どこにいるのか、どこを目指していけば良いのか見えてくるはずです。

「２人に１人はガンになる時代」

保険会社のキャッチフレーズとしてもよく見かけますねー

こんなこといわれたらドキッとしますよね。

・・でもこれって本当に怖いこと?　

という話を今日はしたいと思います。

「２人に１人はガンになる時代」

多くの人に恐怖を感じさせる意味においては、よくできたキャッチフレーズだと思います。（皮肉をこめて）

「がん怖い！」と思ってもらえれば、がん保険に入る人も増えるでしょうから。

「２人に１人はガンになる時代」なんて言われたら誰でも怖くなりますよ。

誰でもいつがんになってもおかしくないかも・・という印象を持ってしまうかもしれませんね。

でもちょっと待ってください。

がんになる人が増えているのは当たり前のことじゃないですか！?

まずは、下のグラフをみてください。

年齢別のがん罹患率（がんになる割合）を表したグラフです。

資料：国立がん研究センターがん対策情報センター「がん登録・統計」

年齢が高くなるほどがんになる確率は高くなっていますよね。

若くしてがんになる人ももちろんいますが、基本的にがんは年齢を重ねるほど罹りやすい病気なのです。

いまや日本は高齢化の真っただ中です。

高齢者が増えれば、がんに罹る人が増えるのはしごく当然のことなのです。

ですから、最近になって急にがん細胞の増殖力が強力になり年齢関係なく、若い人でもがんに罹る人が増えている！なんてことはないのです。

「年齢にかかわらずがんに罹る人が増えている」というウソを信じてしまっている人や、勘違いしている人が周りにいたらぜひ教えてあげてください。

高齢者が増え、がんに罹る人が増えているのは本当のことですが、こんなデータもあります。

これは、「高齢化の影響を調整した場合」のがん死亡率推移を表したグラフです。

資料：国立がん研究センターがん対策情報センター「がん登録・統計」

例えば

20代の人100人と、80代の人900人の世界

20代の人900人と、80代の人100人の世界

があったとします。

２つを比べれば、上の世界のほうががんの死亡率は高くなってしまうので、年齢の影響は取り除いて比較してみよう！というデータです。

高齢化の影響がなかったとしたら・・

ここ２０年ぐらい逆に死亡率は下がっているのです！

ここまでのデータで分かったことは・・

• 高齢化の影響で一生のうちでがんになる人は増えているが、若い人のがん患者が増えているわけではない。
• 高齢化の影響がなかったとしたら、がんの死亡率は下がっている。

という事実です。

まとめ

「２人に１人はガンになる時代」と聞けば、誰でも恐怖を感じます。

そして「恐怖」というのがやっかいです。

「恐怖」を感じた時点で、感情を揺さぶられていることになります。

感情が先行すると、なかなか理屈で考えることは難しくなります。

裏側にある真実にはなかなかたどりつけません。

「２人に１人はガンになる時代」のキャッチフレーズの裏側にも色んなウソや勘違いが潜んでいました。

科学や医療の進歩により、今や 6 割近くの「がん」は治ると言われています。

早期発見なら約 9 割。

「がん保険」に入るより、早期発見のために定期検診を受けることが重要なのはいうまでもありませんね。

感情で動くのではなく、まず裏付けとなるデータを見てから行動するとより良い選択ができますよ。

住宅ローンと保険。

一見あまり関係が無いように思えますが、お金のことを突き詰めて考えると深いつながりがあることが分かります。

これを知っているか知らないかで、数十万円（たくさん学資保険を掛けている方はもっと）得できるかもしれません。

これから住宅ローンを組む方はもちろん、すでに住宅ローンを返済中の方も必見です。

教育費を貯めるなら「学資保険」という固定観念を捨てると・・

「教育費を貯めるために何かしていますか?　」

と聞くと・・

多くの方から「学資保険やってます。」

という答えをいただきます。

さらに

「他の方法は検討されましたか?」

という質問をすると、多くの方は

「教育費を貯めるなら学資保険かなと。周りもやっているから。」

というお答えでした。

みなさんが学資保険を掛けている目的は、当たりまえですが教育費として使えるお金を増やすためです。

ここでちょっと視点を変えてみると新しい世界が見えてきます。

求める結果は「教育費として使えるお金を増やす」ですよね。

もっと突き詰めると・・

学資保険より、教育費として使えるお金を効率的に増やす方法があればそのほうが良いわけです。

お金に色はついていないので、学資保険で貯めたお金しか教育費に使えないなんてことはないですよね。

もっと単純に「将来のお金を増やす一番良い方法は何か」を考えてみます。

　教育費を貯める方法＝学資保険

の固定観念から

　お金を増やす方法　＝　?

への思考転換。

住宅ローンは学資保険を見直すチャンスがいっぱい

例えば、以下のような学資保険があるとします。

１、学資保険

・10年間で約200万支払い（月々約16,666円の積み立て）

・子供が18歳から22歳まで毎年4６万円、合計230万円の受け取り。

これと比較して以下のような住宅ローンの繰り上げ返済を考えます。

２、住宅ローンの繰り上げ返済

・10年後に200万円の繰り上げ返済

・減少する利息分：60万円

※借入額、借入年数、金利などによって繰上返済の効果は変わります。

200万円をどのように活用するかの選択です。

１、学資保険　と　２、住宅ローンの繰り上げ返済

今回どちらがお金を増やす方法として効率的でしょうか?

どちらかしか選択できない場合とします。

答えは　２、住宅ローンの繰り上げ返済　です。

学資保険はプラスの資産を30万円増やす効果。

住宅ローンの繰り上げ返済は、60万円のマイナス資産を減らす効果。

比較しにくいですが、

「30万円増やす」のと「60万円支出を減らす」のではどちらが効率的か?

を考えれば理解しやすいと思います。

「60万円支出を減らす」のも「60万円増やす」

家計の資産状況は同じですよね。

「60万円増やす」＝「60万円支出を減らす」　＞　「30万円増やす」

となります。

住宅ローンとお金の考え方

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済と学資保険で比較しましたが、他の保険商品や投資商品との比較でも同じことが当てはまります。

リターンとリスクが同じぐらいであるなら、教育費を増やす方法が他の投資商品や保険であっても良いはずです。

もちろん定期預金などの貯蓄であっても良いわけです。

誤解のないように、学資保険はダメといっているわけではありません。

メリットもあればデメリットもあります。

学資保険は教育費が必要な時期に、まとまった資金を確保しておけるのはメリットとして挙げられます。

手元にお金があると使ってしまう・・という方には半強制的に貯蓄する方法として向いていると思います。

反面、長期間引き出せないお金として固定されてしまうことはデメリットでしょう。

中途解約すれば元本割れのリスクもあります。

将来に必要なお金を準備するために、一般的とされている方法が本当に一番良いのかまず考えてみましょう。

「周りの人がやっているから」はあまりアテにならないことが多いです。

固定観念を捨てると、自分に合った一番良い資産の増やし方が見つかるかもしれません。

※当記事の内容は４月２０日政府の持ち回り会議で、「すべての国民を対象に１人あたり１０万円を支給する」という内容に見直されました。

ここ数週間、コロナウィルスの影響で収入が減少した世帯へ３０万円を支給する基準について賛否両論あり各方面で議論となっていましたね。

• うちは支給されるの？
• 支給される世帯と支給されない世帯の境目はどこ?

など、心配をされている方も多いと思います。

ようやく、支給基準が見えてきましたのでご紹介します。

現金給付を受けられる月収の目安

ようやくという感じもしますが支給の基準が分かったことは良かったです。

ただ・・ちょっと不公平な面も?

例えば以下のような「扶養家族３人」の人で比較した場合

４０万円から３０万円に収入が減少した人・・もらえない

６０万円から３０万円に収入が減少した人・・もらえる！

このように同じ収入まで減少した人でも、減少幅によってもらえる人ともらえない人が出てくる場合があるということです。

このあたりは「不公平だ」との声も出てきそうですが、政府はとにかく早く支給するために全国一律の基準作りを急いだものとみられます。

また、共働きの世帯は特に注意が必要です。

今回の支給は世帯主の収入が基準となりますので、配偶者の収入が大幅に減ったとしても、世帯主の収入が減っていなければ支給の対象となりません。

つまり、配偶者である妻が子供のお世話をするために仕事を休んだために収入が大幅に減ったとしても、世帯主である夫の収入が減っていなければ対象とならないのです。

後々、不公平感のある部分は追加支給などの措置が考えられることも期待したいところです。

申請は収入が減ったことを証明する書類を郵送で提出することが必要となってきます。

オンラインでの申請も検討されているようなので、ぜひできるだけスピーディーに給付してもらえる方法にして欲しいところです。

年収500万ならいくらまで住宅ローンを借りても大丈夫なのでしょうか。

同じ年収500万の世帯でも、子供がいる場合といない場合では生活費や将来に必要となるお金が大きく変わります。

そこで、今回は子供が２人いる世帯のシミュレーションをしてみたいと思います。

この記事を読むと「年収500万で子供が２人いる場合の、住宅ローン金額の目安」が分かります。

「返済負担率25％以内」の説はホント?

実際にシミュレーションをする前に、よく耳にする「返済負担率２５％以内」という目安について考えたいと思います。

これは「住宅ローンの返済は年収の４分の１以内におさえましょう。」という目安。

年収５００万なら年間１２５万円を住宅ローンの返済に当てることが可能ということになります。

年間１２５万円返済できるとしたら、いくら借りられるかというと・・

金利１．３％、３５年返済なら　約３，５００万円！

こんなに借りられてしまうのですね。

あなたなら３，５００万円借りても大丈夫だと思いますか?

すぐには判断がつかないですよね。

でもこの金額は一応、多くのメディア、住宅雑誌、本などでも安心な借入額の目安とされている金額なのです。

この説は本当なのでしょうか?

これから行うシミュレーションで分かりますのでしっかりご覧ください。

年収500万で住宅ローン3,000万のシミュレーション

シミュレーションを行うにはいくつかの条件を決める必要があります。

同じ年収５００万円の世帯でも家族構成や支出や資産の状況はまったく違いますので、細かく決めておきます。

今回は、以下のような条件を設定します。

世帯主：３５歳、年収５００万（定年まで年１％づつ上昇）、退職金は６０歳で１，０００万円

配偶者：３3歳、専業主婦（過去２２歳から３０歳まで会社員）

子供：３歳と１歳（２人とも大学まで進学）

貯金：５００万円

生活費：月２３万円

住宅の頭金として支出：２５０万円

今回はフラット３５、現時点の金利１．３％でシミュレーションします。

３，０００万円借りた場合

毎月の返済額は　約８．９万円　になります。

上のグラフは世帯主が３５歳から９２歳までの資産残高を表しています。

６５歳で退職金がもらえるので、一時的にはプラスになっていますが・・

４８歳から６４歳までと、７３歳から９２歳までの間に大きなマイナスの期間がでてしまいました。

マイナスの金額の合計は△１，４００万円になります。

このシミュレーションから分かることは・・

• 子供が大学へ通うための教育資金の不足
• 老後資金の不足

が起こりやすいということです。

今のままの家計では３，０００万円の住宅ローンは少し無理があるという結論になりますので、住宅ローンの金額を減らしてみます。

年収500万で住宅ローン２,000万のシミュレーション

２，０００万円借りた場合

毎月の返済額は　約５．９万円　になります。

住宅ローンを１，０００万円減らすと、マイナス部分はかなり少なくなりました。

世帯主が５３歳から５７歳の間に少しマイナス部分はありますが、家計の見直しでなんとかプラスにもっていける範囲内のマイナスでしょう。

老後も余裕があるとまではいきませんが、貯蓄を減らしながらもなんとかプラスを維持できそうです。

年収500万で住宅ローンを借りる場合の結論

今回のシミュレーションでは、３，０００万円借りる場合は厳しい結果が出ました。

２，０００万円まで減らしてなんとか、将来の家計の見通しは立ちそうです。

言うまでもないかもしれませんが、「返済負担率２５％以内」に収まるはずの３，５００万円ではさらに厳しい結果が出るでしょう。

「返済負担率２５％以内」説は・・参考にならない場合もあることを知っておいていただきたいです。

年収の４分の１以内の返済でも厳しい場合があるということが分かります。

もちろん、家族構成や支出や資産の状況によってもシミュレーション結果は異なるのでご注意ください。

今回のシミュレーションは、子供２人が大学まで通うという前提ですので、教育費が占める割合が大きいです。

子供が１人、大学まで行くか行かないかで数百万の差が出ます。

子供が何人なのか、大学まで通うのかはしっかりと住宅ローンを組むときに考えたいところです。

フラット35はやめたほうが良いって聞いたんですけど・・？

相談者の方からフラット35はやめたほうがいいのかと質問をいただきました。

なぜ！?　と思いながらよくよくお話を聞いてみると・・

数年前に住宅ローンを組んで家を建てたお友達から

「フラット35って金利が高いでしょ。やめなよ！」

「うちは変動金利0.5％で住宅ローン借りられてるからこっちのほうが良いよ！」

というアドバイスをされたそうです。

あなたならこのアドバイスはどう思いますか?

結論からいうと「すべての人にとってフラット35はダメ。変動金利が良い。」とは限らないということです。

この記事では

• フラット35の金利が変動金利より高い理由
• フラット35か変動金利かを選ぶ方法
• 具体的な住宅ローン商品の選び方

などを詳しく解説していきます。

なぜフラット35の金利は変動金利より高いのか？

たしかに、今は低金利なので変動金利のほうが魅力的に思えますよね。

しかも、今はコロナウィルスの影響もあって経済が停滞しています。

今後も国の経済対策として、国内にお金をまわすための低金利政策はしばらく続くかもしれません。

コロナウィルスの影響で金利が上がる時期は後ろにずれた可能性もあります。

それでも、経済が回復してくれば金利が上がるときはいずれやってくるかもしれません。

その時、金利が上がったとしても返済していけるのかはシュミレーションしておく必要があるでしょう。

• 具体的に何％までの金利上昇なら耐えられるのか。
• 金利が上がったら繰上返済できる余裕はあるのか。

このあたりは考えておく必要があります。

ここまでシュミレーションしたうえで、変動金利を選ぶことは間違った選択ではないと思います。

ただ、「今の金利が低いから」と理由だけで変動金利を選ぶと将来後悔する可能性もあります。

フラット35の金利が変動金利にくらべて高いのはちゃんとした理由があります。

フラット35の金利が低いのは貸す側の金融機関側が金利上昇のリスクを負担しているからです。

金利上昇の場面がきても、金融機関は金利を上げることはできません。

フラット35は金利を上げられない分、金融機関は利益を減らすリスクがあります。

固定金利はそのリスク費用が、上乗せされているということになります。

その逆に、変動金利の金利が低いのは借りる方が金利上昇のリスクを負担しているからです。

金利が上がると借りた側はその影響を受けますので、借りるほうが常にリスクを負います。

フラット35と変動金利の返済比較

具体的な事例で考えたほうが分かりやすいと思いますので、ここで少しシュミレーションを行ってみます。

変動金利とフラット35で住宅ローンを借りた場合の比較です。

フラット35をプランA、変動金利をプランBとします。

借入額：3,000万円

借入期間：35年

フラット35金利（プランA）：1.5％

変動金利（プランB）：当初10年間0.5％、その後10年間1.0%、残り15年間2.0％

この場合だと直感的に最終的にどちらがお得だと思いますか？

35年間支払い終わったときの毎月返済額と総返済額で比較してみましょう。

まずは、毎月返済額の比較です。

※平均金利１は1.0％、平均金利２は2.0％

20年間は変動金利のほうが低いので、プランBのほうが早く返済が進むことが分かります。

たとえ変動金利が21年目から2.0％に上がったとしても、プランA（フラット35金利）の返済額91,855円を超えることはありません。

次に総返済額の比較です。

※融資手数料や保証料は考慮しません。

総返済額で比較すると、変動金利のプランBのほうが結果的に　3,288,637円　お得だったという結果になります。

どこまで変動金利が上がったらフラット35よりお得でなくなるのか

それではどこまで変動金利が上がったら、固定金利よりお得ではなくなるのかというと・・

固定金利（プランA）：35年間1.5％

変動金利（プランB）：10年間0.5％、その後10年間２.0%、残り15年間３.1％

変動金利が途中で2.0％～3.1％まで上がると、固定金利1.5％の場合より総返済額が大きくなることが分かります。

フラット35or変動金利を決めるポイント

ここまでのシュミレーションでも分かったように、「将来どこまで変動金利が上がるのか」の予測によって選択は変わってきます。

ただ数年先ならともかく、数十年先まで変動金利がどこまで上がるのかを正確に予想するのはほぼ不可能といっても良いと思います。

なぜなら、金利は国内外の経済状況に左右されます。

(もっというと銀行が企業に貸し出す際の短期貸出金利である短期プライムレートに連動します。)

金利の動きを正確に予想することは、今後、国内外で起こる経済の動きを正確に予想するのと同じようなものなのでとても難しいのです。

かといって何らかの予測をしなければ、金利の選択はできません。

下記は民間金融機関の住宅ローン金利の推移を表したグラフです。

資料：住宅金融支援機構

グラフからも分かるように変動金利は直近25年間において、わずかな範囲でしか変化していません。

経済状況が現在と大きく変わらないと予測するのであれば、変動金利もこのまま大きく変化はしないと予測できます。

このような予測をもとにするなら今考えられる一つの選択は

「変動金利を選択しつつ、金利の動きに注意しながらいつでも繰り上げ返済や固定金利に借り換えをする心構えもしておく。」

ということです。

「いや、今後経済状況は大きく変化し金利も上がる」

と予測するなら、固定金利の選択も間違いだとはいえません。

フラット35はライフプランを立てやすいというメリットもあります。

変動金利はいつ上がるか分からやめたほうがよいと過剰に恐れる必要はありませんが、「今の変動金利は低いから」と安易に選びすぎるのも少し危険です。

みなさんもぜひ今回行ったシュミレーションのように、数パターンの金利で試算をしてみてください。

試算ならいくつもの未来を考えられますので。

• どこまでの金利上昇を想定するのか。
• 金利が上がったときの対応策を準備できるか。

それがフラット35にするのか、変動金利にするのかを決めるポイントです。

フラット35と変動金利の住宅ローン商品を選ぶ方法

次はいよいよ具体的な商品選びの方法です。

住宅ローン商品は無数にありますので、そこから一つを選ぶだけでも一苦労です

変動金利とフラット35の商品を並べて、頭を悩ませてもなかなか結論はでません。

なぜなら変動金利とフラット35は、コンセプトが全く違うので同じ土俵で比較できないのです。

まず、変動金利かフラット35かを決めて、それから住宅ローンの商品選びに全力を注ぎましょう。

• 変動金利なら同じ変動金利の商品と比較。
• フラット３５なら同じフラット３５の商品と比較。

これなら同じ条件で比較がしやすいですよね。

商品の比較は現時点での情報でしっかりとできますので、こちらに力を注いでよりお得な商品を選びたいところです。

まとめ

フラット35を選べば、金利の上昇を気にする必要はありません。

繰り返しになりますが、フラット35の金利が高いのは「住宅ローンを貸す側の金融機関が金利上昇のリスクを負っている」というちゃんとした理由があります。

フラット３５の金利が変動金利とくらべて高いのは、「金利上昇の影響を受けないための安心料」を支払っているからともいえます。

「金利が高いからフラット35はやめたほうがいい」という結論を簡単に出す前に、自分に合った金利はどちらなのかを考える必要があります。

最初にご紹介したように、金利が上昇した場合のシュミレーションをしっかり行ったうえでフラット35か変動金利かを決めるのが合理的です。

手っ取り早く、「結局、どちらがトクなの？」と思われる気持ちはよく分かります！

しかし結局のところ、現時点では

「変動金利のほうがトクできる」

「フラット３５のほうがトクできる」

と断言はできません。（断言できるのは逆にアヤシイ・・）

どちらの選択がトクだったのかは返済が終わってみないと誰も分からないことです。

今後の経済の動きをみながら、より自分にとってリスクが少なく、家計に合っていると思われるほうを選びましょう。

2020年4月1日から施行される民法改正で、不動産の契約も大きな影響を受けます。

どちらかといえば、不動産を売る側の責任が重くなるような印象を受けますが、買う側も気を付けておくべき点が多くありそうです。

不動産の契約が初めての人はもちろん、過去に不動産の契約を経験している人も以前とは気を付けるポイントが変わってくることを知っておきましょう。

不動産売買契約書の大きな変更点

大きな変更点は、

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更になる。

という点です。

「瑕疵担保責任」とは、外から見て容易に発見できないような物件の欠陥などがあった場合に売主が買主に責任を負うことをいいます。

ただし、隠れた物件の欠陥があることを契約書に記載していれば、売主が責任を負うことはありませんでした。

しかし、民法改正後は・・

売主が買主に隠れた物件の欠陥があることを知らせたうえで、契約したとしても責任を求められる場合があるのです！

・例えば、地中に大きなゴミが埋まっていて、そのままでは家を建てるのに影響が出る場合。

契約書に「ゴミが埋まっているので、知ったうえで購入してくださいね～」と書いてあったとしても、売主は後から責任を求められることがあります。

後々に買主が知っていた瑕疵まで責任を追及されないようにするためには、契約書の内容を以下のように作成する必要があります。

・民法改正前

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入する。」

・民法改正後

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入し、売主はその撤去費用について責任を負わないものとする。」

売主ははっきりと「責任は負わない。」と書く必要があるのですね。

不動産を買う側が気を付けるべきこと

ポイント１

最初に書いた通り、今回の民法改正はどちらかといえば不動産を売る側の責任が重くなります。

当然、売る側としては重い責任を負いたくないので、契約書で「責任を負わない部分」をこれまでも多く記載することになると思います。

○○○について売主は責任を負わない。のような感じで。

契約書の内容も民法改正前より細かくなるのではないかと予想できます。

買主としては売主がどのようなケースにおいて責任を負ってくれるのか理解しておくことが重要です。

ポイント２

物件に瑕疵があった場合、修補請求や代金減額請求も可能になるという点です。

民法改正前は「契約解除」と「損害賠償の請求」だけでした。

例えば柱がシロアリに食べられていたことが分かった場合、民法改正前であれば買主ができることは売主に契約の解除を求めるか、損害賠償を求めることでした。

しかし、民法改正後は

・シロアリの駆除や柱の修理をしてほしい。

・シロアリの駆除や柱の修理は自分でやるからその分、購入代金を減額してほしい。

このような対応を売主に求めることができます。

万が一の場合、どのような手段で責任を追及することができるのか確認しておくことが必要です。

民法改正が不動産契約に与える影響

これまでみてきたように今回の民法改正で、売主も買主も大きな影響を受けます。

お互いが納得した契約内容にするには、万が一の対応を細かく決めておくことが必要です。

署名、捺印をする前に少しでも疑問に思うところがあれば、不動産会社などに細かく質問しましょう。

なんとなく分かったかなという状態で印鑑を押してしまうのは、後々のリスクにつながります。

疑問点を１個づつ無くしていくことが、不動産契約で成功する秘訣です。

普段あまり使っていないけど、会員費を毎月支払い続けているサービスや、知り合いの勧めでなんとなく加入してそのままになっている保険、金利の高い時代に借りたままの住宅ローンの支払いなどはありませんか?

保険や毎月の定額サービスは一度加入していまうとなかなかやめられない・・

こういう方は結構いると思います。

私もＦＰとして仕事をする前は、「なんとなく毎月支払い続けているお金」はけっこうありました。

現在はずいぶん支出も整理できたと思いますが、今でも「定額サービス」の誘惑にかられますので常に自分の心と戦い続けている状態ですね。

この記事では、なぜ毎月の定額サービスや保険は一度加入していまうとなかなかやめられないのかについて書いていきたます。

サブスクの誘惑

今話題の定額サービス「サブスクリプション」はまさにこの誘惑がいっぱいです。

「サブスクリプション」はうまく使えばとても便利なサービスもたくさんありますので、それを否定するつもりはまったくありません。

でも・・あれもこれも契約してしまうと怖いお金の習慣にハマってしまいます。

一度契約したサービスはそれほど利用していなくてもなかなか解約しにくい心理が働きます。

このような心理は、ノーベル賞も受賞した行動経済学の分野でちゃんと実証されていて「現状維持バイアス」といわれています。

一度お金の支払いが習慣化してしまうと、何か強力なきっかけがないとそれを止めることができなくなってしまいます。

バイアスとは心理学的に、「偏見」「先入観」「思い込み」などと定義されています。

合理的な選択をしているつもりでも、気づかないうちに「現状維持バイアス」にかかっていることもあります。

人の感情は行動に大きな影響を与えますから、必ずしも合理的な行動をとるとは限らないといいます。

サブスクリプションの話に戻りますが、まさにこの「現状維持バイアス」を利用したビジネスモデルといえます。

一度体験してもらってそれが習慣化されれば、そのまま契約し続けてくれる人が多数いるのでビジネスとして成り立ちます。

「クレジットカード登録で１カ月間は利用料無料」などのキャンペーンで利用者を増やそうとするのもこういう目的があるからです。

保険の解約はしにくい！?

保険の加入でも「現状維持バイアス」は働きます。

おまけに「保有効果」も働くのでやっかいです。

「保有効果」とは「自分が所有するものに高い価値を感じ、手放しにくくなる心理」です。

自分が持っているものは価値が高い、と思ってしまうのです。

保険は加入するときは、保険屋さんなどから説明を受けて「これは良い保険だ」と思って加入する人がほとんどだと思います。

（親類や知り合いの保険屋さんのお付き合いで仕方なく加入する場合などは別として。）

自分にとって「価値が高い保険だ」と思って加入した保険なので、ずっと加入し続けたくなります。

（「保険は万が一のお守りですよ」という保険屋さんのトークも影響しているのかも！?）

つまり保険は、現状を変えたくないという「現状維持バイアス」と自分の持っているものは価値が高いと思う「保有効果」によって、解約しにくい心理になりやすい商品とも言えます。

本当に自分にとって必要な保険であれば加入し続けるのも良いですが、そうでない場合は気づかないうちにムダなお金を支払い続けていることになります。

終身保険、学資保険、個人年金保険、医療保険、ガン保険などをフルコースで支払い続けている人は一度、立ち止まって考えてみることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えもめんどくさがらずに

今は、低金利なので住宅ローンの借り換えを行えば、メリットのある人もたくさんいます。

でも、「なんとなく手続きがめんどくさい」などの現状維持バイアスにかかったままだと数十万、数百万の損をしているかもしれません。

めんどくさがらずに一歩動き出してみると、大きなメリットを得られます。

ぜひ、今日から金融機関に問い合わせたりFPに相談したり具体的に動いてみてください。

人は感情に左右されやすい

感情があるから人間でありそれが人間らしさともいえますが、これがお金のこととなると合理的な選択を邪魔することもあります。

節約のために感情を抑えてなんでも我慢するのはストレスがたまりますので、「求める結果を得るには、他にもっと良い選択はないのか?」を考える習慣をつけると、自分にとって一番良い選択ができるように思います。

人は感情に流されやすいものだということを知っておいて、選択をする場面で感情に流されない自分も持っておくと合理的な選択をすることができるのではないでしょうか。

新年あけましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いいたします。

お正月休み明けからいきなり、住宅ローンなどの話をするのも少し重たいかもしれないので、身近な話題から取り上げたいと思います。

みなさんキャッシュレスやってますか?

今年の６月末まで、○○ペイやクレジットカードで決済をすることで、５％または２％が還元される国の制度です。

TVのCMなどでも大々的に広告されていますので、知っているという人は多いのではないでしょうか。

これを機に、○○ペイを自分のスマホにダウンロードしたという人も多いでしょう。（私もその一人です。）

お金の専門家としてみなさんへ情報提供するためにも、どうせなら色々試してみようと３つの○○ペイを使ってみました。

年末年始の休みは、会食や買い物などでお金を使う機会が増えるので、○○ペイの出番も自然と増えました。

会計を手早く済ますことができるし、還元も受けられるし、これは便利だと思い３つぐらいの○○ペイを使い分けるように・・

すっかり、国の還元事業に乗せられてしまいました。

便利なうえ、還元も受けられるので良いことしかないように思っていましたが、一つの落とし穴に気づきました。

それは・・

○○ペイで決済すると消費税の還元分はポイントとして戻ってきて、それは無期限でいつでも利用できます。

でも、一部の関連サービスを利用した際に一緒に与えられるポイントは有効期限があります。

使ってみるとこれがなかなか曲者で、ポイントの有効期限にけっこう振り回されます。

ポイントは無駄にしたくないので、「期限内に何か買わなきゃ」と思ってしまうんですね。

ついつい「ポイントを消費するためだから・・」と言い訳をして、普段買わないものまで買ってしまいました。

一つ一つはそんなに高価なものを買うわけではありませんが、無駄遣いも積もり積もればそれなりの額になってしまうのではないかと思います。

もうキャッシュレス事業者の作戦にまんまとかかっていると言わざるおえません。

キャッシュレスを賢く利用するには、「ポイントの有効期限に惑わされない！」ことは必要だな感じます。

○○ペイのポイント有効期限など細かいことに惑わされたくない人は、キャッシュカードでも十分だと思います。

これからもキャッシュレスの新しいサービスが出てくると思いますが、自分の使い方に合ったサービスを選びたいところです。