夫婦共働き住宅ローン3つの選択肢と意外な注意点

ペアローンイメージ

夫婦で住宅ローンを組む場合3つの選択肢があります

連帯保証:1人が主債務者、1人が連帯保証人となって1つのローンを組む。

連帯債務:1人が主債務者、1人が連帯債務者となって1つのローンを組む

ペアローン:夫と妻が1つの物件に対し、それぞれ別にローンを組む。

 

夫婦でローンを組むメリット

・夫婦の収入を合算することでローンの限度額を増やすことができ、より幅広い価格帯の物件を検討することができる。

・余裕を持った繰り上げ返済の計画が立てやすい。

・夫婦2人共に住宅ローン控除を受けられる。(連帯債務、ペアローンの場合)

などがあげられます。

 

 夫婦で連帯保証、連帯債務、ペアローンを選択する場合の注意点

連帯保証

・妻が連帯保証人になった場合、夫がローン延滞・返済不能になったときのみ返済義務を負います。団体信用生命保険、ローン控除は夫しか利用できません。

連帯債務

・民間金融機関では取り扱い自体が非常に少ない。(最下部参照。)

・民間金融機関で連帯債務の借り入れする場合、契約者(主債務者)しか団体信用生命保険に加入できません。連帯債務者は必要であれば同等の保険を、自己負担で加入します。

・フラット35で連帯債務の借り入れする場合、夫婦で団体信用生命保険に加入できますが、夫婦供に掛け金は自己負担です。

ペアローン

・ペアローンは夫婦それぞれ団体信用生命保険も加入できます。ただし、事務手数料などの諸費用が倍になります。

妻が出産で仕事をやめてしまった場合などは、夫が妻の分のローン返済を行うことがあります。夫の住宅ローン控除しか受けられなくなりますし、夫が妻の返済分を肩代わりすることで妻への贈与とみなされる場合もあります。

 

夫婦で物件の持分を分ける際の注意点

土地と建物の登記において、実際に負担した頭金、住宅ローンと同じ割合で登記しないと贈与税が課税される可能性があります

どういうことか例で見てみましょう。

土地と建物の購入代金  5,000万円

自己資金        1,000万円 (夫婦で500万円ずつ拠出)

住宅ローン       4,000万円(負担割合:夫3,000万円、妻:1,000万円)

 

総額の負担割合は

夫:3,500万円 10分の7

妻:15,00万円 10分の3

 

となりますので

この割合で登記することになります。

ところが「夫婦だから平等に」と、2分の1ずつで登記してしまうと・・

夫から妻へ1,000万円(持分10分の2)の贈与をしたとみなされる可能性があります。

(2,500万円-1,500万円=1,000万円)

 

また、連帯債務である場合、夫のローン控除は

年末のローン残高×7/10×1%

ではなく

年末のローン残高×1/2×1%

で計算されますので、当初の計画よりも控除額が減ってしまいます。

 

 まとめ

・夫婦2人がローン返済期間中は仕事を続けられるかを考慮して選びたいです。

・現実的には、フラット35の連帯債務か、民間金融機関のペアローンが選択肢としては有力ですが、保険などの諸費用は増えますので少しでも諸費用が安いところを選びたいです。

・同じ額の住宅ローンを1人で組んだときと比較して、連帯債務やペアローンを選択すると、住宅ローン控除が2人分受けられるメリットがあります。でも・・借入額・収入によっては、住宅ローン控除の枠が広がる以上に保険等、諸費用が増えることもありますので十分に試算したうえで選択しましょう。

 

追記:2018年4月

連帯債務が利用できる住宅ローン(フラット35を除く)がある金融機関の一例

・三井住友銀行

・大垣共立銀行

・京都銀行

・八十二銀行

※利用条件については各銀行により異なります。

※フラット35については取り扱いのある金融機関において、連帯債務の選択が可能です。

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