土地と新築住宅を購入する際にかかる「諸費用」とは

マイホームを購入する際、多くの人が注目するのは「土地代」と「建物価格」です。

しかし、実際に契約・引き渡しまで進めていくと、これら以外にもさまざまな「諸費用」が発生します。

金額にして数十万円から場合によっては数百万円に及ぶこともあり、十分な理解と資金計画が欠かせません。

今回は、土地付き新築住宅を購入する際に必要となる主な諸費用の内訳と注意点を解説します。

購入時にかかる主な諸費用の全体像

土地と新築住宅の購入に関する諸費用は、大きく以下の3つに分けられます。

１，契約・登記などの手続き費用

２，住宅ローン関連費用（借入時）

３，税金・保険・引越しなどその他費用

総額の目安としては

建売住宅（完成済み一戸建て）：物件価格の約5～8％

注文住宅（土地購入＋建築）：土地・建物合計価格の約6～10％

が一般的です。

例えば、土地3,000万円＋建物3,000万円＝合計6,000万円の場合、350～600万円前後の諸費用が発生することになります。

契約・登記などの手続き費用

まず、土地や建物の「契約」に関する費用です。

（1）仲介手数料

土地を不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料が発生します。

上限は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で、3,000万円の土地であればおよそ105万円。

建物をハウスメーカーで直接契約する場合は建物の仲介手数料は不要ですが、建売住宅を不動産会社の仲介で買う場合にはかかります。

（2）登記費用

土地と建物を自分の名義にするための「所有権移転登記」や、住宅ローンを借り入れる際の「抵当権設定登記」などがあります。司法書士に依頼するのが一般的で、物件や借入額などにもよりますが登録免許税＋司法書士報酬を合わせて20～50万円程度が目安です。

（3）印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書には「印紙税」が必要です。契約金額やローン金額によりますが、1～6万円程度が多いです。

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを利用する場合、借入に関しても諸費用がかかります。

（1）事務手数料・保証料

金融機関によって異なりますが、

• 事務手数料：3～5万円または借入額の2％程度（定率型）
• 保証料：借入額の2％前後が一般的です。
  たとえば6,000万円を借りる場合、保証料だけで約120万円になるケースもあります。最近では保証料不要で事務手数料型のローンも増えていますので、比較検討が大切です。

（2）火災保険・地震保険

住宅ローンの融資条件として加入が求められることが多い保険です。
火災保険は最短１年から最長５年の更新で、補償範囲によりますが10～30万円程度が目安。地震保険を付けるとさらに5～10万円上乗せになります。

（3）つなぎ融資（注文住宅の場合）

土地を先に購入し、建物が完成してから本融資を受ける場合はつなぎ融資を利用します。この際、金利や手数料が別途かかり、数十万円になることもあります。

税金・保険・その他の費用

（1）不動産取得税

土地・建物の取得後、都道府県から課税される税金です。
新築住宅には軽減措置があり、課税額は10万～30万円前後になることが多いです。

（2）固定資産税・都市計画税

毎年かかる税金で、購入初年度は日割り精算で前所有者に支払うことがあります。
年間で10～20万円程度が一般的です。

（3）引越し費用・新生活準備費用

忘れがちですが、引越し代や家具・家電の買い替えなどにも費用がかかります。
引越し代だけで10万円前後、家具・家電を含めると50～100万円近くになることもあります。

諸費用を住宅ローンに組み込むことはできる？

自己資金で全てをまかなうのが理想ですが、「諸費用込み住宅ローン」を利用するのも一つの選択肢です。

たとえば土地・建物代に加え、登記費用や保険料などもまとめて借り入れできるプランです。

ただし、金融機関や契約内容によっては対象外の費用（引越し代など）もあるため、事前に確認が必要です。

諸費用を抑えるためのポイント

１，複数の金融機関や保険会社で比較する

保証料や事務手数料、火災保険料などは金融機関、保険会社によって差があります。

２，ハウスメーカーの「諸費用込み見積り」を確認

最初の見積もりに登記・保険・税金などが含まれているかチェックを。

３，キャンペーンや紹介特典の活用

金利優遇や保険料割引が適用されるケースもあります。

まとめ：見落としがちな「総支出」を意識して

土地と建物の価格ばかりに目を奪われがちですが、諸費用はマイホーム購入の「第3の価格」ともいえる重要な部分です。

予算ギリギリで土地・建物を決めてしまうと、引き渡し直前に「あと300万円足りない」と慌てるケースも少なくありません。

理想の家づくりを実現するためには、「本体価格＋諸費用＋α（余裕資金）」までを含めた資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンの相談時には、ぜひ諸費用の内訳や支払時期も確認しておきましょう。