この記事ではご夫婦共働きで世帯年収1,000万円の家計を想定して、いくらまで住宅ローンを借りても無理がないのか試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円あればライフプラン（お金の計画）なんかいらないのでは?と思われるかもしれませんが、意外とそうでもありません。

ご相談を受けている中での印象では、世帯年収が多いと支出も多くなる傾向があります。

「収入も多いけど支出も多い」

こういう家計は意外と要注意です。

子供がまだ小さいうちはそれほどお金もかかりませんが、大学などへ進学するときになると一気に支出が増えてきますので、それまでに貯蓄ができていないと「学費が足りない」という状況になります。

無事に子供さんが大学を卒業し立派に独り立ちした後は、ご夫婦の生活に使うお金も必要です。

いわゆる老後資金です。

いくらまでの住宅ローンなら、教育資金・老後資金もしっかり残せるのか、これから試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円、子供2人で住宅ローン5,500万円の試算

同じ世帯年収1,000万円だとしても、人によって家族構成・貯金・支出などのはまったく違いますので、一定の条件をもうけておきます。

今回の試算では下記のような世帯を想定します。

世帯主：会社員、37歳、年収600万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で1,000万円

配偶者：会社員、35歳、年収400万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で700万円

子供：５歳と３歳（２人とも大学まで進学）

現時点の貯金：500万円

生活費：月30万円

その他費用：車購入費600万円、リフォーム費用1,000万円

上記の家計で１年後に住宅を購入

住宅予算総額：6,100万円

頭金：600万円

住宅ローン：5,500万円

※住宅ローンはフラット35、金利1.88％で試算します。

住宅ローンを返済しながら生活していくと、貯金がどう変化していくか試算をしてみた結果です。

現預金額の推移

さすがに家を購入した直後あたりは大きく貯蓄を減らしていますが、２人で働いているおかげで貯蓄も少しづつ増えていくのが分かります。

世帯主が50歳～56歳あたりまでは子供が大学へ通う時期ですので教育費の支出が増えてきます。

子供の教育費の支払いが必要な間は踏ん張りどころです。

子供が独立した後は大きな支出項目が減りますので、貯蓄を増やすチャンスです。

余裕があれば早めにiDeCoやNISAなどで投資に挑戦してもいいかもしれません。

65歳以降も貯蓄を減らさずに生活していけるのは年金のおかげです。

夫婦２人とも会社員として定年まで勤めましたので、２人の国民年金・厚生年金を合わせて最大400万円近くの年金がもらえる試算です。

などの場合は試算より年金が大きく減る可能性もありますので、将来もらえる年金額しっかり知っておくというのも重要です。

今回はあくまで一定の条件での試算ですので、条件を変えれば同じ年収でも結果はまったく異なることもあります。

自分の家計の場合はどうなるのかは個別に試算する必要がありますのでご注意ください。

老後の資金も準備でき、健康も維持できれば旅行やレジャーの楽しみも増えますね。

ぜひ住宅を購入する前にライフプランを作り、無理のない住宅ローン金額を確認することをおすすめします。

最近実感として思うことがあります。

それは・・

「企業と家計は大きさは違うけどお金の考え方は同じ」

ということです。

 

企業は決算で、「キャッシュフロー計算書」という書類をつくります。

フリーキャッシュフローは、事業で稼いだお金から投資したお金を差し引いた余りです。

 営業キャッシュフロー 　－ 　投資キャッシュフロー　＝　フリーキャッシュフロー 

このフリーキャッシュフローが多ければ多いほど、会社の更なる投資や不測の事態への対応力がある状態と考えられます。

家計でも同じような計画書を作ることができます。

当事務所で作成している「将来の家計シュミレーション」の中のひとつの資料に「キャッシュフロー表」というものがあります。

キャッシュフロー表は毎年の家計の収入から支出を差し引くと、一生のうちにどれだけの金融資産が積みあがっていくのかを表した資料です。

毎年の家計収入　－　支出　＝　金融資産（貯金）

企業の「キャッシュフロー表」と似ていますよね。

（家計のキャッシュフロー表は毎年ではなく一生分をまとめて作りますので、そこは企業と違います。）

一度、投資家の目線で考えてみてください。

キャッシュフロー計算書を作っていない。

またはキャッシュフロー計画書の中身を理解していない。

なんていう企業があったら・・その会社に投資したいと思いますか?

私だったら大事なお金を投資しても無駄使いされそうで怖いです。

ほぼお金の計画なしに企業活動しているようなものですから。

 

これ、家計も一緒じゃないですか?

キャッシュフロー表を作らずお金を使っていくと

こういう心配がずっと続きます。

穴の開いたバケツに水を入れるように

穴の開いた家計にお金を投資していると、お金はどんどん無駄使いされていきます。

これでは一生でどれだけのお金が貯まって、どれだけのお金を使えるのかも分かりません。

一生でどれだけのお金が貯まって、どれだけのお金を使えるのかを確かめる計画書(キャッシュフロー表)が手元にあればこういう心配は起きにくいですよね。

お金の計画書（キャッシュフロー表）があれば

と、余計な心配をせずに済みます。

お金の計画はすべて計画通りにいくとは限りません。

（計画通りに行くことのほうが少ないかもしれません。）

たとえ最初の計画から多少ずれたとしても何が原因なのか分かれば、対処方法も考えられます。

元になる計画書がなければ今のままで良いのか、何か変えなければいけないのかも分かりません。

お金の迷子状態です。

正しい地図が無ければ目的地にはたどり着けません。

たとえ、道を少しはずれて迷子になったとしても、地図があれば元の道に戻ることもできますよね。

ぜひあなたも家計のシュミレーションを行ってお金の地図を手に入れてください。

自分が今どこにいるのか、どこを目指していけば良いのか見えてくるはずです。

 

相談者の方とお話をしていて気付いたのですが、みなさんがよく誤解されていることの一つにこんなことがあります。

「住宅ローンを組んで団体信用生命保険（以下、団信）に入ったら民間保険に入らなくて良いですよね。」

という質問ですが・・これはちょっと誤解があります。

確かに、団信に加入すれば加入者に万が一のことがあっても、その後の住宅ローンの支払いは保険金によって支払われるので、残された家族に負担はかかりません。

しかし、団信で保障されるのは「住宅ローンの支払い」のみです。

残された家族が生活するための住宅の維持費、生活費、教育費、その他の費用は当然かかりますよね。

団信では保障してくれません。

ですから、団信加入後に民間の保険が必要なのか・必要ではないのかは、残された家族の生活をシュミレーションしてみないと分からないのです。

さらに、特に注意しないといけないのが夫婦２人の収入を合算して住宅ローンを借りる場合です。

なぜ、この場合注意が必要なのかこれから詳しく書いていきます。

夫婦２人で住宅ローンを借りる場合の保険は？

夫婦２人とも働いているのだから、１人より多くの住宅ローンを借りられるのでは?と多くの人が想像しますよね。

そこで、夫婦２人で住宅ローンを組む場合、「収入合算」という選択肢が考えられるわけです。

文字通り、夫婦２人分の収入を合体させることができ、１人で住宅ローンを借りるより高額の住宅ローンを組むことができるようになります。

でもここに落とし穴があって、なんとなく収入合算で住宅ローンを組んでしまうと、保障の部分で大きな弱点ができてしまう場合があります。

それは・・

「収入合算だと１人しか、団信に加入できない。」

ということです。

何が危険なのかということを説明するために夫婦で収入合算をし、住宅ローンを借りた具体的な例でみてみます。

夫Ａさんの年収：500万円

妻Ｂさんの年収：300万円

収入合算で住宅ローン：5,000万円、35年返済

上記のような条件で住宅ローンを銀行で借りました。

15年後・・急病で妻が亡くなってしまいました。

万が一このようなことが起こってしまったとします。

残された夫は、住宅ローンを借りたときに「保険に入っていたな。」と思い出します。

そこで、銀行に問い合わせてみました。

夫：「妻と一緒に住宅ローンを借りたので、保険で住宅ローンの一部でも減らしてもらえるのでしょうか?」

銀行：「保険に入っているのは主債務者である夫Ａさんだけですので、妻Ｂさんが亡くなった場合は保険で保障されません。残念ですが・・」

このような絶望的な回答が銀行から返ってきてしまう場合もあります。

夫Ａさんは上記のようなことを住宅ローンを借りたときには十分に理解できていませんでした。

２人の収入で返済していくはずだった住宅ローンをこれからは１人で返していかなくてはいけません。

当然、これまでより返済の負担が重くなることは明らかです。

１人分の収入で家族の生活費をまかない、住宅ローンも返済していかなくてはなりません。

（この事例は連帯保証の収入合算の場合です。連帯債務の収入合算の場合は夫婦で団信に加入できる場合もあります。）

夫婦で住宅ローンを借りるときにやるべきこと

共働きの夫婦のどちらか一方が亡くなった場合に備えて、保障が十分なのか確かめておくことは必要です。

収入合算の場合は特にこのあたりが忘れがちになります。

夫が亡くなった場合でも、妻が亡くなった場合でも、住宅ローンを返済しながら生活は成り立つのかシュミレーションしておくことが必要です。

シュミレーションを行ってみると、団信に加入していたとしても、残された家族の生活費または老後の資金が足りなくなる結果が出ることもあります。

その場合は、民間保険で補うことも必要になってきます。

民間保険に入る必要があるかどうかは、世帯主と配偶者の収入、貯蓄額、退職金の額などによっても変わってきますので、一概には言えません。

貯蓄が十分にある場合は、過剰に保険に加入する必要はありません。

必要以上の保険に入る必要はまったくありませんが、シュミレーションを行ってから、最低限いくらの保険が必要か、または不必要なのかを決めましょう。

夫婦のイメージ

住宅ローンをこれから組む予定の方は、団体信用生命保険の存在はすでにご存じかと思います。

念のために、団体信用生命保険（団信）とは・・

住宅ローンを組んだ方が返済中に、亡くなったり、所定の高度障害になられたときに、残りの住宅ローンの残債を返済してくれる制度です。

この制度は良く知られているために、「夫婦で住宅ローンを組んでも団信があるから安心だ」と多くの方が感じていると思います。

しかし、団体信用生命保険がすべての住宅ローンの残債を返済してくれないケースがあることはご存知でしょうか?

これからそのようなケースをご紹介していきます。

目次

団体信用生命保険で残債すべてを返済できる場合

まず、団信ですべての住宅ローンの残債を返済してもらえるケースを見てみましょう。

夫か妻が全額の住宅ローンを1人で組む場合

例えば、妻が専業主婦の場合は夫の収入だけで住宅ローンを組むことになります。

夫が亡くなった場合は、住宅ローンの残債はすべて団信で返済してもらえ、残された妻が住宅ローンを返済していく義務はなくなります。

これなら残された妻も安心できます。これは分かりやすいケースですね。

団体信用生命保険で残債すべてを返済できない場合

ここからが本題ですが、団信ですべての住宅ローンの残債を返済してもらえないケースです。

３つの住宅ローンのパターンがあります。

1、収入合算して連帯保証で住宅ローンを組む

2、収入合算して連帯債務で住宅ローンを組む

3、夫婦でペアローンを組む

※それぞれの住宅ローンの詳しい説明はこちらの記事もご参照ください。

収入合算して連帯保証で住宅ローンを組む

連帯保証人は債務者が返済不能になった場合のみ、返済の義務を負います。

例えば、夫の収入に妻の収入を合算する場合、夫が債務者となり、妻は連帯保証人となります。

この場合、団信に加入できるのは夫だけです。

夫が亡くなった場合はどうなるのでしょうか?

その後の妻の返済は全額免除されます。

妻が亡くなった場合はどうなるでしょうか?

妻が亡くなっても夫の返済は免除されません。

(夫が連帯保証人になる場合、夫と妻の立場は逆になります。)

妻はあくまでも連帯保証人なので、団信には加入できないからです。

この場合は危険度が増します。

妻が亡くなって妻の収入がなくなっても、夫はその後も1人の収入だけで、住宅ローンを返済し続けることになります。

収入合算して連帯債務で住宅ローンを組む

例えば、夫が主債務者、妻が連帯債務者となり、3,000万円の住宅ローンを組んだとします。

この場合、夫も妻も3,000万円の債務を負います。

どういうことかというと・・

３パターンのどれでもOKということです。

貸したほうの銀行から見れば、夫と妻のどちらにでも3,000万円の返済を請求できるということになります。

注意するべきことは、民間金融機関で連帯債務の住宅ローンを組んだ場合、主債務者しか団信に加入できないことが多いことです。

夫しか団信に加入できない住宅ローンの場合・・

数年後に夫が亡くなった場合、夫の住宅ローン残債は団信で返済されるので妻が返済する必要はありません。

妻が亡くなった場合は、夫は1人の収入で住宅ローンを返済しなければなりません。

一部例外として、フラット35など一部の住宅ローンは連帯債務の住宅ローンを組んだ場合でも、夫婦で団体信用生命保険に加入できます。

下記に参考として、連帯債務において夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合に全額返済される団信に加入できる住宅ローンの事例をご紹介します。

・フラット３５　デュエット

連帯債務者であるご夫婦2人で加入することができる制度です。ご夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になられた場合には、住宅の持分や返済額等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済され、ローンの返済義務は残りません。また、「デュエット」を利用できるご夫婦とは、戸籍上の夫婦、婚約関係、内縁関係にある方々です。

フラット35HPより

・三井住友銀行　クロスサポート（連生団体信用生命保険付住宅ローン）

夫婦でペアローンを組む

ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローンを借ります。

夫婦が自分の住宅ローンに対してそれぞれ債務を負い、お互いに住宅ローンの連帯保証人になります。

例えば、3,000万円の住宅ローンを組む場合、夫が2,000万円を組み、妻が1,000万円組むというようなパターンが考えられます。

この場合、団信は夫婦それぞれで加入します。

数年後、夫が亡くなったとしたら、夫の分の住宅ローンは団信で返済されますが、妻が組んだ住宅ローンはそのまま返済していかなくてはいけません。

まとめ：夫婦で住宅ローンを組む場合の団体信用生命保険の考え方

夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合の危険度は夫と妻の収入の差によっても変わってきます。

特に夫婦の内、収入が多い方に万が一のことがあった場合に備えて、より手厚い保障を準備しておくことが必要です。

夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合、団信で返済できるのはどれだけなのか、事前に十分な確認とライフプランニングでのシュミレーションが必要です。

団信だけで返済しきれない場合は、生命保険で補うことも必要となります。

ペアローンイメージ

夫婦共働きであれば、2人で住宅ローンを組むという選択肢を1つ増やすことが出来ます。

もちろん2人であっても借りすぎは禁物ですので、しっかりとしたライフプランを立てたうえでの返済計画は必要ですが、1人よりも借入額を増やすことが可能になります。

そこで、連帯債務型住宅ローンを取扱っている中部地方の金融機関中心にご紹介するとともに、夫婦で住宅ローン組む場合はどのようなメリットや借り方があるのか、またどのようなことに注意すれば良いのか解説していきます。

目次

夫婦で住宅ローンを組むメリット

などがあげられます。

夫婦で住宅ローンを組む場合の選択肢

夫婦で住宅ローンを組む場合以下の3つの選択肢があります。

連帯保証

連帯債務

ペアローン

三つのうち「連帯債務」と「連帯保証」の違いは特に分かりにくいですよね。

その違いや夫婦で連帯保証、連帯債務、ペアローンを選択する場合の注意点についてご説明します。

連帯保証

連帯債務

【フラット35】を平成29年10月１日以後にお申込みいただいたお客さまから、月々の【フラット35】のお支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるため、年払いでの団信特約料のお支払いが不要になりました

ペアローン

夫婦で物件の持分を分ける際の注意点

土地と建物の登記において、実際に負担した頭金、住宅ローンと同じ割合で登記しないと贈与税が課税される可能性があります。

どういうことか例で見てみましょう。

土地と建物の購入代金　 5,000万円

自己資金　　　　　　　 1,000万円　(夫婦で500万円ずつ拠出)

住宅ローン　　　　　　 4,000万円（負担割合：夫3,000万円、妻：1,000万円）

総額の負担割合は

夫：3,500万円　10分の7

妻：15,00万円　10分の3

となりますので

この割合で登記することになります。

ところが「夫婦だから平等に」と、2分の1ずつで登記してしまうと・・

夫から妻へ1,000万円（持分10分の2）の贈与をしたとみなされる可能性があります。

（2,500万円－1,500万円＝1,000万円）

また、連帯債務である場合、夫のローン控除は

年末のローン残高×7/10×1％

ではなく

年末のローン残高×1/2×1％

で計算されますので、当初の計画よりも控除額が減ってしまいます。

夫婦の連帯債務型住宅ローンを取扱っている金融機関（中部東海地方）

連帯債務型の住宅ローンが利用できる金融機関の一例です。

三井住友銀行

連生団体信用生命保険付住宅ローン「クロスサポート」

三十三銀行

連帯債務住宅ローン

八十二銀行

夫婦連帯債務住宅ローン

大垣共立銀行

連帯債務型「ツヴァイ」

静岡銀行

ガン保証付き夫婦連生団信住宅ローン「しずぎん愛のカタチ」

※利用条件については各銀行により異なります。

東海労働金庫

夫婦連生団信付き住宅ローン

※フラット35については取り扱いのある各金融機関において、連帯債務の選択が可能です。

夫婦連帯債務型住宅ローンの特徴と注意点

夫婦連帯債務型住宅ローンの特徴＝夫婦連生団信の特徴といっても良いかもしれません。

連帯債務型の住宅ローンを借りる場合は、夫婦連生団信（団信）に加入します。

その場合、通常の住宅ローン金利に+0.1で利用できる場合が多いです。（金融機関によって異なります。）

１人で加入する団信と違うのは、夫婦のどちらかが亡くなったりした場合に、住宅ローン残高が０となる保険ということです。

例として夫婦で2,000万円借りた場合を考えてみます。

夫：1,000万の借り入れ

妻：1,000万の借り入れ

上記のペアローンの事例だと、万が一夫が亡くなった場合、夫の1,000万の住宅ローン残高は0になりますが、妻の1,000万円の借り入れは０になりません。

夫婦は別々に1,000万の団信に加入しているからですね。

一方、夫婦連生団信に加入している場合はどうでしょうか。

夫と妻：2,000万の借り入れ

夫婦２人で2,000万円の団体信用保険に加入できますので、どちらか１人が亡くなった場合でも2,000万円の住宅ローン残高は０になります。

最後に注意点です。

三井住友銀行の「クロスサポート」の商品説明にこんな文章があります。

連生団体信用生命保険の保険金により、ローンの免除された部分が一時所得とみなされ、
所得税の課税対象となる場合があります。くわしくは、税務署へお問い合わせください。

例えば、夫が亡くなって1,000万のローン残高が免除されたとすると、それが所得とみなされ残された妻に税金がかかる可能性もあるということです。

まとめ

妻が子供を産んでから仕事に復帰するつもりが、何らかの理由で復帰できなくなった場合は、夫1人だけの収入に頼ることになりますので、返済が厳しくなる恐れがあります。

夫婦2人がローン返済期間中は仕事を続けられるかを考慮して選びましょう。

現実的には、フラット35の連帯債務か、民間金融機関のペアローンが選択肢としては有力ですが、保険などの諸費用は増えますので少しでも諸費用が安いところを選びたいです。

同じ額の住宅ローンを1人で組んだときと比較して、連帯債務やペアローンを選択すると、住宅ローン控除が2人分受けられるメリットもあります。

でも・・借入額・収入によっては、住宅ローン控除の枠が広がる以上に保険等、諸費用が増えることもありますので十分にライフプランなどで試算したうえで選択しましょう。

一生のことですので住宅ローンの選び方やいくらまで借りてよいのか迷ったときは専門家にご相談ください。