30代前半〜40代前半・子育て世帯の住宅購入は慎重さがカギ

先回の記事では全世帯向けに金利上昇時代に住宅を買う場合の戦略についてご紹介しました。

今回は子育て世帯に絞った住宅購入戦略についてご紹介したいと思います。

30代前半から40代前半の子育て世帯のかたにとって今は、「そろそろ住宅購入を決断しないと」と感じやすいタイミングかもしれませんね。

子どもの成長、学区、住宅ローンの完済年齢などを考えると、時間的な余裕はあまりないなぁと感じている方も多いかもしれません。

一方で、今は金利が上昇局面にあります。世帯年収1,000万円の共働き世帯であっても、判断を誤ると教育費や老後資金を圧迫しかねません。

今回は、この世代・家族構成に絞って、家計のリスクを抑えた住宅購入の考え方を整理します。

「年収1,000万円＝安心」ではない理由

共働きで世帯年収1,000万円あると、金融機関からは高額な住宅ローンを提案されやすくなります。

特に40代前半では「まだ返済期間を35年取れる」という理由で、6,000万円前後の借入が可能になることもあります。

しかし、これはあくまで“借りられる金額”です。子育て世帯にとって重要なのは、「教育費が増えても返し続けられるか」という視点です。

教育費が本格化する前に考える返済計画

30代前半〜40代前半で住宅を購入する場合、数年後には教育費の負担が一気に増えていきます。習い事、塾、中学・高校・大学と、支出は段階的に重くなります。

この時期に住宅ローンの返済額が高すぎると、「家はあるけど、教育にお金をかけられない」という状態になりかねません。

そのため、住宅ローンの返済額は、教育費が増えても耐えられる水準に抑えることが重要です。

返済額の目安は「手取りの20〜25％」を安易に信じない

一般的な目安になるのが、手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合です。

「手取り月収の20〜25％以内に収めることで、教育費や貯蓄とのバランスが取りやすくなります。」というのはネットなどの情報でもよく目にします。

ここで注意したいのが、「今の共働き収入」と「支出」だけを前提にしすぎないことです。

共働きでも収入が減る可能性は高い

子どもの成長に伴い、どちらかが時短勤務を選んだり、働き方を変えたりするケースは少なくありません。また、親の介護や自身の健康問題が出てくるのも、この年代です。

そのため、「どちらか一方の収入が減っても回るか」を基準に返済額を決めておくと、家計は格段に安定します。

“年収”だけで判断しない

手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合だけで決めてしまうのは危険です。

収入は同じだとしても、家計によって支出はまったく違う場合もあります。

同じ世帯年収1,000万だとしても同じ額のお金を毎月使うわけではないですよね。

ですので、個別の家計の支出額で判断する必要があります。

わが家の支出をしっかり書き出して、将来どのくらいの支出がありそうなのかを見極める必要があります。

金利タイプの選択は“リスク”も考える

金利が上昇している局面では、低金利だけを理由に変動金利を選ぶのはリスクがあります。

返済期間が長く、教育費のピークと重なる年代だからこそ、将来の金利上昇は家計に直撃します。

変動金利を選ぶのも決して間違いではありませんが、金利が上がっても耐えられる家計なのかを確かめておくことが重要です。

全額固定にするのが不安な場合は、固定金利と変動金利を組み合わせる方法もあります。「最低限この金額なら安心して払える部分」を固定にするイメージです。

住宅費は“住んでから”も続く

住宅購入では物件価格に目が行きがちですが、住み始めてからも支出は続きます。マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費用です。

特に子育て世帯では、これらの固定費が教育費と重なる点を意識しておく必要があります。

頭金と貯蓄のバランスを崩さない

頭金を多く入れることで借入額を抑えるのは有効ですが、貯蓄を削りすぎるのは危険です。

貯蓄をうまく資産運用できるのであれば、あえて頭金を多く入れすぎない選択もありだと考えます。

ただし、しっかりと自分で資産運用する準備ができていることが大前提です。

それでも教育費や急な出費に備え、最低でも生活費の１年分程度は手元に残しておきたいところです。

まとめ：子どもと将来を守る住宅購入を

30代前半〜40代前半の子育て世帯にとって、住宅購入は家計を左右する大きな決断です。金利上昇の時代だからこそ、「今払えるか」ではなく、「教育費と両立できるか」「将来も無理なく続けられるか」を軸に考えることが重要です。

家を買うこと自体が目的にならないよう、家族の安心と選択肢を守る住宅購入を心がけていきましょう。

「今が買い時なのか、それとも待つべきか。」住宅購入を検討されている方から、最近よくこんな質問をいただきます。2025年1月の消費者物価指数は前年比4.0%上昇、日銀は2025年1月に政策金利を0.5%に引き上げと、物価高と金利上昇が同時に進む今、住宅購入のタイミングに悩まれるのは当然です。

今回は、最新の経済指標を踏まえながら、この難しい時期に賢く住宅を購入するための戦略をお伝えします。

2025年の経済状況を正しく理解する

物価上昇は続いている

2025年4月の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）は前年比3.5%上昇しました。

食料品の値上げを中心に、日々の生活コストは確実に増えています。

名古屋でも、スーパーでの買い物や外食の際に「高くなったな」と実感されている方は多いのではないでしょうか。

この物価上昇の背景には、エネルギー価格の高止まりや円安による輸入コストの増加があります。

残念ながら、この傾向は短期間で収まる見込みは低く、2025年後半も高い水準で推移すると見られています。

住宅ローン金利も上昇基調

2024年3月の日銀によるマイナス金利政策の解除とその後の追加利上げにより、政策金利は0.5%まで上昇しています。

これに伴い、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は0.15%～0.35%上昇しました。

変動金利は現在0.4%～0.9%程度で推移していますが、今後さらに上がる可能性があります。

固定金利も同様に上昇傾向にあり、フラット35は前年より約0.5%高い水準となっています。

賃金は上がっているが…

明るいニュースもあります。2025年春闘の賃上げ率は5%台を達成し、2年連続の高水準となりました。

多くの企業でベースアップが実施され、給料は確実に上がっています。

しかし問題は、物価上昇のスピードに賃金上昇が追いついていないケースが多いということです。

給料が5%上がっても、物価が3.5%上がれば、実質的な購買力の増加は1.5%程度。家計の実感としては「思ったほど楽にならない」という方が多いのではないでしょうか。

「待てば安くなる」は本当か？

こんな状況だと「もう少し様子を見よう」と考えたくなりますよね。

確かに慎重に判断することは大切ですが、「待てば状況が良くなる」とは限りません。

金利上昇のインパクト

具体例で見てみましょう。4,000万円を35年返済で借りる場合、金利が0.5%から1.0%に上がると、毎月の返済額は約10,000円増え、総返済額では約380万円も増えることになります。

「今は金利が上がったから様子を見よう」と1年待って、その間にさらに0.3%金利が上がってしまったら？　それだけで数百万円の差が出てしまう可能性があるのです。

物件価格は下がる？

「金利が上がれば物件価格は下がるのでは？」という質問もよくいただきます。

理論上はそうなのですが、実際には建築資材の高騰や人件費の上昇により、新築物件の価格は下がりにくい状況です。

土地に関しては、需要の低いエリア（言葉を選ばずにいうと不人気エリア）は価格が下がったとしても、需要の高いエリア（人気エリア）の価格は下がりにくいのではないでしょうか。

今だからこそ押さえるべき5つの戦略

1. 無理のない予算設定がこれまで以上に重要

物価高・金利上昇時代だからこそ、「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を考えることがより一層大切になります。

目安として「年収の5～6倍」または「住宅ローンの返済比率は手取り収入の25%以内に抑える」などはネット上でもよく目にする基準ですが・・

多くの相談者の方の実例をみてきた経験では、これらの目安が当てはまらない場合もあるというのが本音です。

年収だけで考える予算の目安で抜け落ちているのは「支出」です。

同じ「年収」だからと言って同じ「支出」というわけはありませんよね。

同じ年収でも支出が多い方は住宅に使える予算が少なくなるので、年収だけで予算を決めるのは落とし穴があるといえます。

そこで、一生の収入と支出をシミュレーションしたライフプランが重要になります。

2. 変動金利と固定金利の見極め

現在の金利水準を考えると、変動金利と固定金利の差は以前ほど大きくありません。

変動金利が向いている人

• 借入額が年収の4倍以内と少なめ
• 貯蓄に余裕があり、金利上昇時に繰上返済できる
• 10～15年程度で完済予定

固定金利が向いている人

• 借入額が年収の5倍以上
• 将来の教育費など大きな支出が控えている
• 返済額を確定させて安心したい

私は相談者の方には「金利が上がったら返済はどうなるか」を必ずシミュレーションするようにしています。

変動金利で借りる場合、金利上昇に耐えられる予算設定が必要です。

3. 頭金と諸費用の準備

物価高の今だからこそ、できるだけ頭金を用意することが重要です。借入額を減らすことで、将来の金利上昇リスクを軽減できます。

目安としては、物件価格の2割程度の頭金に加え、諸費用として物件価格の1割程度を現金で用意できるのが理想です。ただし、手元資金をすべて使い切ってしまうのは危険です。住宅購入後も、生活費の6ヶ月分程度は残しておきましょう。

4. ランニングコストも含めた資金計画

住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）などのランニングコストも年々上昇しています。

特に戸建ての場合、将来の修繕費用として毎月2～3万円程度を積み立てておく必要があります。これらの費用が家計を圧迫しないよう、余裕を持った資金計画を立ててください。

5. 補助金・減税制度の活用

物価高・金利上昇時代だからこそ、国の支援制度をフルに活用しましょう。2025年度は、子育て世帯向けの補助金が最大160万円、住宅ローン減税で最大455万円の控除が受けられます。

これらの制度を活用することで、実質的な負担を大きく減らすことができます。ただし、補助金には申請期限や条件がありますので、早めに確認することが大切です。

今買うべきか、待つべきか

結論から言えば、「準備ができている人は、今動くべき」だと私は考えています。

確かに金利は上昇しましたが、歴史的に見ればまだ低い水準です。1990年代は変動金利で8%を超えていた時代もありました。現在の0.5～1.0%程度という金利は、決して高いわけではありません。

また、賃金上昇も続いており、収入が増えている今のうちに住宅ローンを組んでおくことで、将来的には家計に占める住宅費の割合を下げていくことができます。

ただし、これは「無理のない予算で」という前提があってこそです。

独立系FPだからこそできるアドバイス

住宅会社や銀行に相談すると、どうしても「今買いましょう」という方向に話が進みがちです。それはビジネスモデル上、当然のことです。

一方、私たち独立系ファイナンシャルプランナーは、特定の住宅会社や金融機関に属していません。だからこそ、「今は買わないほうがいい」というアドバイスもできますし、物件選びや住宅ローン選びでも完全に中立的な立場でサポートできます。

物価高・金利上昇時代の住宅購入は、従来以上に慎重な判断が求められます。しかし同時に、正しい知識と戦略があれば、この状況下でも賢く住宅を購入することは十分に可能です。

まとめ

物価高・金利上昇時代の住宅購入では、以下のポイントを押さえましょう：

1. 最新の経済状況を正しく理解する（物価上昇3.5%、金利上昇傾向）
2. 無理のない予算設定（年収の5倍以内、返済比率25%以内を一律に信じるのではなく、ライフプランで一生のシミュレーションを）
3. 金利タイプの慎重な選択（自分の状況に合わせて変動か固定か）
4. 頭金の準備とランニングコスト対策
5. 補助金・減税制度の最大活用

「今が買い時かどうか」は、お客様一人ひとりの状況によって異なります。年収、支出、貯蓄額、家族構成、将来の教育費、ライフプランなど、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

住宅のお金相談室では、最新の経済動向を踏まえながら、お客様の状況に合わせた具体的な資金計画をご提案しています。「この状況で本当に買っても大丈夫か」という不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

無理のない住宅予算を一緒に考え、物価高・金利上昇時代でも安心して暮らせる住まいづくりをサポートいたします。

住宅ローン金利に影響を与える長期金利と短期金利の動向

本題に入る前にここはポイントなので押さえてください。

・住宅ローンの変動金利は短期金利に連動する

・住宅ローンの固定金利は長期金利に連動する

2024年末から2025年にかけて、日本の金融政策は大きな転換点を迎えています。

日本銀行は長年続けてきた「マイナス金利政策」を2024年3月に解除し、以降は段階的に政策金利の引き上げに踏み切っています。

これにより、住宅ローンの変動金利に影響を与える短期金利は上昇傾向にあります。

一方、固定金利に影響を与える長期金利（10年国債利回りなど）も2024年後半からまたじわじわと上昇しています。

これは、インフレ率の上昇や日銀の金融緩和政策の縮小、世界的な金利上昇（特に米国の高金利維持方針）などが影響しています。

ただし、急激な上昇ではなく、あくまで「緩やかな引き締め」姿勢が続いている状況です。

これらの短期金利と長期金利の上昇が住宅ローン金利にどのような影響を与えるのか考えてみたいと思います。

長短金利の動きが住宅ローンに与える影響

1. 変動金利型住宅ローン（短期金利に連動）

先にも書きましたが、変動金利型は日銀の政策金利（無担保コール翌日物金利など）に大きく影響されます。

2024年にマイナス金利が解除され、2025年には0.5%まで利上げが続いており、これにより今後、変動金利の上昇が見込まれます。

日本の住宅ローンでは半年ごとの金利見直しや「5年ルール」「125%ルール」などの制限があるため、返済額が急激に上がることは避けられる設計になっています。（5年ルール、125％については下記の記事も参照ください。）

変動金利は一気にあがる！？変動金利の仕組みと注意点

ただし、5年ルール、125％ルールは返済額が急激に増えることを避ける仕組みであって、総返済額を減らす仕組みではありません。

金利上昇のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められるかもしれません。

これらのルールによって未返済分を後倒しした結果、後から予想以上の金額を追加で返済しなくてはいけない・・という可能性もあります。

このような状況になる確率は低いかもしれませんが、頭の隅にはいれておくべきことでしょう。

※5年ルール、125％ルールがない金融機関もあります。

2. 固定金利型住宅ローン（長期金利に連動）

固定金利型（フラット35など）は、主に長期金利（10年国債利回り）に連動します。

2024年から2025年にかけては、長期金利も1.0%前後まで上昇してきており、それに合わせてフラット35の金利も年1.8〜2.0%前後に上昇しています（2025年7月時点）

これから住宅ローンを借りる人がやるべきこと

1. 金利の先行きを見据えた金利タイプの選択

今後の金利が「緩やかに上昇する」と予想する場合の基本的な考え方は

• 低金利の恩恵を受けたいが、将来的な上昇リスクも考慮したい人は、変動金利または固定期間選択型（例：10年固定）を選ぶのが一つの手です。
• 金利上昇リスクを完全に排除したい人や、資金計画を確実に立てたい人はフラット35などの全期間固定金利を検討すべきです。

変動金利と固定金利の差は、2025年7月時点で以下のような水準です。

現状だと10年固定金利とフラット35の金利差はそれほど大きくないので、固定金利を選ぶ際はフラット35の優先度が高くなると考えます。

2. 資金計画の見直しとストレステストの実施

例えば35年ローンで3,000万円を借りる場合、金利が1.0%から2.0%に上がると月々の返済額は1万5千円程度増加します。

したがって、ローンを組む際には以下をチェックしましょう。

• 将来の金利上昇に耐えられるか試算する

• 余裕をもって返済できる借入額に抑える

• 万が一に備えて生活防衛資金を確保する

3. 住宅購入の「タイミング」も慎重に検討

2025年の後半以降、インフレがある程度落ち着けば日銀の追加利上げはやや鈍化する可能性もあります。

とはいえ、今後大幅な金利低下は期待しづらく「金利が低いうちに借りておく」戦略も有効です。

また、建築資材の価格や中古住宅の流通価格も依然として高水準のため、物件価格と金利の両面から資金計画を見直す必要があります。

まとめ：住宅ローンを借りる前に整理すべきポイント

１，金利の動向を確認：短期・長期金利ともに上昇基調。将来的な負担増のリスクあり。

２，金利タイプを比較検討：変動金利は低いがリスクあり。固定金利は安心だがコスト高。

３，返済シミュレーションを実施：将来の金利上昇に備えた「ストレステスト」を実施。

４，ライフプランと住宅選びを連動させる：今後の年収見込み、教育資金、老後資金、資産運用などの要素も考慮。

今後も金利動向は政策や経済情勢によって変化するため、住宅ローンを組む際は、柔軟かつ慎重な判断が求められます。

その中でもライフプランに合わせた借入額の決定と住宅ローン選びは特に重要です。

とはいえ、住宅ローンの決定は人生で何度も行うことではないので、過去の経験を生かすのはどなたにとっても難しいのが現実です。

迷ったときは気軽に住宅専門のファイナンシャルプランナーにご相談ください。

フラット３５で子供の人数に応じて、一定期間金利を引き下げる【フラット３５】子育てプラスが新設されました。

2024年２月13日以降の資金受取分から適用できますので、来年以降に住宅ローンを借りて家を買いたい方の選択肢の一つになると思います。

１つ目の変更は、これまで住宅の性能等によるポイント加算だったのが、子供の人数によっても金利引下げポイントが加算されるようになったことです。

２つ目の変更は利引下げ幅を従来の最大年▲0.5%から最大年▲1.0%に拡充されたことです。

１ポイントにつき５年間で年▲0.25％の金利引下げとなります。

新設【フラット３５】子育てプラスで試算してみました。

例えば子供２人の家族がZEH（ゼッチ住宅）を買う場合で考えてみます。

（ZEHってなに?と思った方はこちらの記事も参考に⇒「名古屋市で受けられる新築住宅の補助金について」）

【フラット３５】子育てプラスで２ポイント

【フラット３５】S（ZEH）で３ポイント

合計で５ポイントになります。

１ポイント年▲0.25％なので

まず４ポイントを使うと年▲0.25％×４＝▲１％になります。

これで５年間▲１％がゲットできました。

４ポイントで年間最大▲１％に達しましたが、まだ使ってない１ポイント残ってますね。

このポイントは６年目～１０年目の金利引き下げに使えます。

残り１ポイントなので、６年目～１０年目の金利が▲0.25％されます。

結果をまとめます。

１年目～５年目まで▲１％（４ポイント分）

６年目～１０年目まで▲0.25％（１ポイント分）

となります。

改正前と改正後でどれだけ返済額に差が出るのかも試算してみたいと思います。

改正前は【フラット３５】S（ZEH）のみの３ポイントとなりますので以下のような金利引き下げとなります。

１年目～５年目まで▲0.5％

６年目～１０年目まで▲0.25％

借入3,000万円、通常金利1.91％で試算

【フラット３５】S（ZEH）の総返済額

４０，００３，９３５円

【フラット３５】S（ZEH）と【フラット３５】子育てプラスの総返済額

３９，２０１，９３２円

差額

８０２，００３円

【フラット３５】子育てプラスのまとめ

結果として、子供が２人いる場合に【フラット３５】子育てプラスを利用すると、８０万ぐらいの金利メリットがあることが分かりました。

（今回は、借入3,000万で【フラット３５】S（ZEH）と【フラット３５】子育てプラスを併用する場合の試算ですので、異なる条件の場合は個別に計算が必要ですのでご注意ください。）

家を買うと引っ越し前、引っ越し後にも色々とお金がかかります。

８０万円あれば家具を買ったり、引っ越し費用に充てたりもできます。

子供がいるご家族にとってはより魅力的な制度になったと思いますので、検討の余地はあるかと思います。

ただ変動金利との差がまだまだ大きいので、フラット３５を第一候補とする人はまだまだ少ないかなというのが正直な感想です。

新年明けましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いいたします。

昨年から住宅ローン固定金利は、長期金利の上昇に伴い上がっています。

年末に日銀が事実上の利上げに動いたことでさらに上昇が加速しそうです。

ずっと日銀は低金利政策を続けてきましたが、ここにきて急な方針転換ですから市場へのインパクトは小さくありませんでした。

一方、変動金利についてはほぼ横ばいです。

固定金利と変動金利の動きになぜこのような違いが出るのかについて去年の記事も参考にしてください。

過去記事：2022年住宅ローン金利は今後どうなる!？

この記事では、これから変動金利がどのような動きをするのか、またこれから住宅を買おうとしている人はどのような対応をしたら良いか考えます。

今後の変動金利の動き

固定金利は現在もじわじわと上がり続けていますので、固定金利でこれから住宅ローンを借りようか迷っている方は動きが気になるところだと思います。

ですが・・

それよりも不気味なのが変動金利の動向です。

変動金利は日銀の政策金利に連動することは以前にお伝えしましたが、政策金利についてはいまだ動きはありません。

政策金利に動きがないということは、変動金利の動きもないということになります。

ですので変動金利はまだまだ低金利といえる状態が続いています。

日銀としても政策金利を上げることは、経済へのインパクトが大きいため実施しにくいとは思いますが可能性が０とは言い切れません。

そうなれば、住宅市場へ与える影響も大きなものになると予想します。

なぜなら、住宅を購入する人の７～８割ぐらいが変動金利で住宅ローンを借りているからです。

固定金利に続き変動金利まで上がれば、住宅を購入しようとする人の心理を冷やして住宅が売れなくなるかもしれません。

住宅業界はすそ野が広い産業ですので、住宅が売れなければ多くの産業に負の影響が出てしまいます。

現状でも、新築戸建ての市場は冷えつつある状況ですがさらなに追い打ちをかけてしまうかもしれません。

私でも予想できるようなことは日銀はもっと深く予測し対策を練っていると思いますので、ただ単に政策金利を上げるということはないかと思いますが・・絶対はありません。

今は歴史的に見ても低金利であるのは確かですので、下がった金利はいつか上がるということも考慮しておくべきでしょう。

2023年の住宅ローン借り入れをどう考えるのか

一つの予想に賭けて住宅ローンを決めてしまうのは博打ですので、色々なケースを想定しておく必要があると思います。

変動金利で借りるなら

• 金利が上昇した場合はどうするのか？
• どこまでの金利上昇なら家計が耐えられるのか？

これらのことは十分にシミュレーションしておく必要があると考えます。

固定金利で借りる場合はシミュレーションが必要ないということではありませんので、ご注意ください。

変動金利でも固定金利でも事前に色々な状況を想定しておけば、いざというときに焦らなくてすみます。

2022年冬季オリンピックが華々しく終わりました。

色々と物議を醸す騒動もありましたが・・

個人的にはテレビを見ながら色々なスポーツの楽しさを味わえました。

そんな中、コロナ禍やロシアのウクライナ侵攻など不安定な国際状況は続いています。

オリンピック気分に区切りをおいて、足元の状況として気になるのは10年固定金f利がじわじわと上がってきていることです。

２月に入ってから、各金融機関において固定金利の基準金利を0.05％～0.1％引き上げるところも多くなってきましたね。

一方、変動金利についてはほぼ動きはありません。

この記事では、これから住宅ローンを借りて家を買おうとしている人はどう対応すればよいのか考えていきます。

なぜ変動金利と固定金利の動きに差があるのか

「なぜ固定金利が上がってきているのに、変動金利は上がらないの？」と疑問を持った方もいるかもしれません。

その理由は、固定金利と変動金利では変動の影響を受ける主な理由が違うからです。

• 固定金利は主に10年国債利回り
• 変動金利は主に短期プライムレート（日銀の政策金利に連動）

上記のようにそれぞれ影響を受けます。

ですので、

10年国債利回りが上がっているので、固定金利も上がりやすい。

日銀の政策金利は低く抑えられたままなので短期プライムレートも上がらず、変動金利は上がらない。

という状況が現在生まれているのです。

今後の固定金利と変動金利の見通し

固定金利については10年国債利回り、つまり国内外の投資家が取引する市場の動きで決まるので正直読めません。

変動金利については日銀の政策金利次第ですが、現状のコロナ禍で落ち込んだ景気状況ではすぐに上がる可能性は低いのではないかと考えています。

「固定金利は今後ここまで上がる」とか「変動金利は今後ここまで上がる」という予想は正直、占いの部類に入ってしまいますのでこの辺で止めます。

金利の動きが読めないときの住宅ローンの考え方

将来の金利の動きを正確に見通すことは、経済金融のプロでも困難なことです。

私たちができることは、どのような金利の動きにも対応できるように準備することだと思います。

例えば、金利が上がる・金利が下がるのどちらかの予想に賭けて行動すると、予測がはずれた場合は家計に思わぬマイナスの影響を受けるかもしれません。

そうならないように、どのようなケースでも対応できるのが望ましいと考えます。

住宅ローンの金利を選ぶ前に行うべきことは、「金利パターンごとのライフプラン」を作成することです。

「金利パターンごとのライフプラン」を作成しておけば以下のようなことが分かります。

• 金利が上昇した場合、どこまでの上昇であれば家計は耐えることができるのか。その限界点はどこなのか。
• 金利が上昇した場合に、繰り上げ返済などを行う余裕があるのか。

一か八かの予測にもとづいて、固定金利なのか変動金利なのかを選ぶのではなく、どのような金利の変動でも対応できることを確かめたうえで住宅ローンは決めたいところですね。

今、住宅ローンを検討中で固定金利にするか変動金利にするかで迷っている方もいらっしゃるかと思います。

変動金利は固定金利より低いのが魅力的ですが、見た目の金利だけでは判断できない注意点もありますので、住宅ローンを選ぶ前にしっかりポイントは押さえましょう。

変動金利の推移

資料：住宅金融支援機構

グラフからも分かるように、変動金利は2009年から2.475％のまま変化していません。

実際にみなさんが借りる金利は基準金利から優遇金利をマイナスしますので、2.45％より低くはなります。

住宅ローンで知られていない３つの金利の存在。優遇金利とは？

確かにここ10年間ぐらいは、変動金利は変化していませんが、これからも変わらないとは誰もいえません。

経済状況が変われば変動金利も上がるという可能性は常に残されています。

変動金利の仕組み

金利の見直しは、通常半年ごとに行われます。

しかし、金利が上がったとしても急に返済額が増えることはありません。

その理由は・・「５年ルール」があるからです。

このルールのよって５年間は返済額が変わりません。

じゃあ６年目以降はどうなるの？という疑問がわきますよね。

６年目以降でも、元の返済額の125％までしか返済額は増えないというルールがあるため、急に返済額が一気に２倍になる！なんてこともありません。（125％ルールとも呼ばれています。）

でも「５年ルール」とか「125％ルール」のおかげで金利が上がっても一気に返済が増えなくて安心だ。とは言えません。

金融機関がサービスで返済額が増えないようにオマケしてくれているわけではないのです。

結局、返済しなくてならない額は変わらないので、前半で返済額が増えなかった分、後半でたくさん返済しなくてはいけなくなる場合もあります。

最近は、「５年ルール」や「125％ルール」を適用しない金融機関もありますので、その場合、金利上昇の影響はダイレクトに受けることになります。

「５年ルール」と「125％ルール」はあったほうが良いのか、無いほうが良いのかは微妙なところです。

金利が上がった時の負担を最初のほうは楽できるか、後回しにするかの違いだけですので。

変動金利を選ぶ際の注意点

「５年ルール」や「125％ルール」がある場合、もし金利が一定以上上昇すると、返済しきれない利息がどんどん積みあがっていく場合もあります。

この返済しきれない利息を「未払利息」といいます。

最終の返済が終わったとしても、この元金や未払利息が残っているとまとめて一括で返済をしなくてはいけない・・ということになります。

可能性は低いかもしれませんが、このようなリスクも知っておいたほうが良いですね。

まとめ

変動金利が低いのは、リスクも含まれているという理由があることが分かります。

変動金利のリスクとメリットはしっかり把握したうえで、自分にあった金利タイプを選びたいですね。

経済状況をみながら、金利が上がりそうだと思えば、すぐに繰上返済を行う準備ができればベストです。

でも現実的には、すぐに全額を繰上返済するお金を貯めておくのは難しい・・これもよく分かります。

全額繰上返済できなくても、一部でも繰上返済できれば、少しは返済の負担を軽くできます。

住宅ローンを返済しながらも、着実に貯蓄ができる家計を目指したいところです。

金利タイプを選ぶ前にはいくらまでの住宅ローンであれば家計は大丈夫なのかをしっかりとシュミレーションしておきましょう。

住宅ローンを検討されている方は「返済負担率」という言葉をよく耳にされたことはあるでしょうか。

返済負担率は「年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合」です。

簡単に言うと「年収500万円のうち100万円を住宅ローン返済にあてていたら、返済負担率20％ですね」ということです。

返済負担率は本来、銀行などの金融機関がその方にいくらまでのローンなら貸しても大丈夫か?

ということを判断する基準となるものです。

年収より手取り年収のほうが当然少ないですので、どちらで返済負担率を計算するのかで結果は変わってきます。

同じ返済額でも、「手取り年収」で計算した場合の返済負担率より、「年収」で計算した返済負担率の方が低くなります。

つまり、年収だけで返済負担率を判断すると少し甘めの結果が出ることもあるのです。

「年収」の返済負担率だけで判断すると後々、後悔することにもなりかねません。

「年収」と「手取り年収」でそれぞれ返済負担率を計算してみると、どのような結果になるのかご紹介します。

「年収」と「手取り年収」の返済負担率の違い（年収別）

住宅ローンの条件：3,000万円の借入

上記の住宅ローン、毎月返済額：89,667円　年返済額：1,076,004円　の場合の返済負担率

※借入可能金額を保証するものではりません。

上記と同じ条件の住宅ローン2,000万円、毎月返済額：59,778円　年返済額：717,336円　の場合の返済負担率

※借入可能金額を保証するものではりません

返済負担率の表から分かること：まとめ

当然ですが、どの年収においても「手取り年収」の返済負担率（B）のほうが大きくなっています。

この表から分かることで重要なのは、借入額が増えるにしたがって、また年収が下がるにしたがって、「年収」と「手取り年収」の返済負担率の差が大きくなっているということです。

つまり、「年収」の返済負担率だけで判断すると・・

• 危険度は借入額が増えるにしたがって高まる。
• 危険度は年収が下がるにしたがって高まる。

「年収の返済負担率では大丈夫かなと思ったけど、実際に返済が始まってみるとだんだん苦しくなっていく・・」

という状況が生まれやすいといえます。

ここまででお分かり頂けたと思いますが、返済負担率で判断するにしても、「年収」で考えるのか「手取り年収」で考えるのかで結果が違ってきます。

返済負担率は一つの目安にはなりますが、これだけで判断するのはとても危険です。

本当に、住宅ローンを返済していっても家計が将来も安心なのかを確かめる方法は一つしかありません。

それは、将来にわたっての収入と支出をシュミレーションした「ライフプラン」です。

以前にライフプランの重要性について書いていますので、気になる方は下記の記事も参考にしてください。

住宅ローンの返済負担率25％なら家計は安心なの?

住宅ローンを検討する際に、金利タイプの選択で迷われる方は非常に多いです。

固定金利が良いのか・・

変動金利が良いのか・・

いっそ迷っているぐらいなら、固定金利と変動金利のミックスなら良い所取りできるのでは?と思われる方もいるでしょう。

ミックスローンとは・・

例えば3,000万円の住宅ローンを組む時に、1,500万を固定金利、1,500万円を変動金利で借りることができます。

この記事では、ミックスローンのメリット、デメリット、注意点などをまとめていきたいと思います。

まず、以下のようなシュミレーションを行ってみます。

3,000万円、返済期間35年で借りた場合の、毎月返済額、利息

これより7年後に変動金利が2％上がって2.6％になったとすると・・

7年目に変動金利が2％上昇した場合の、毎月返済額、利息

全期間固定は当然、金利上昇の影響を受けません。

変動金利は金利上昇の影響を受けて、利息分が約3.2倍に増えています。

ミックス金利も金利上昇の影響を受けて、利息分が約1.8倍に増えていますが、変動金利より上昇分は少なく収まっているといえます。

「これだけ金利上昇のリスクを減らせるならミックス金利もありかな。」

「ミックス金利にしても、思ったより金利上昇のリスクは減らないな。」

様々な感じ方があるかと思います。

みなさんはこれを見てどのように感じられるでしょうか?

次にメリットとデメリットも紹介しますのでそちらもしっかり確認してくださいね。

ミックスローンのメリット

上記のシュミレーションでみてきたように、固定金利を超えるような金利上昇が起こったとしても、影響を受けるのは住宅ローン全体に対して、変動金利で借り入れた半分だけです。

その分、リスクは軽減されると言えます。

でも、金利が下がると、返済額が減るのは借入額の半分なのでメリットは半減してしまいます。

現状の金利が変化したときに、それぞれの金利パターンを選択したことで、得するのか、損するのか、簡単にまとめてみました。

（あくまで可能性の高い景気と金利の関係です。まれに「景気が悪いのに金利上昇」などの状況もありえます。）

ミックスローンのデメリット

金融機関の商品にもよりますが、住宅ローンを2本とすることで借入手数料や登記費用が増えることもあります。

• 例えば、4,000万円の住宅ローン1本であれば、諸費用も1本分で済みますが、ミックスローンで2,000万円の固定金利と、2,000万円の変動金利に分けた場合、2本のローンを組むことになりますので諸費用も2倍に増えます。

ミックスローンは同じ銀行で2本のローンを組む必要があります。

• 「固定金利は一番金利が低いＡ銀行、変動金利は一番金利が低いＢ銀行で借りよう」などの組み合わせはできませんので、商品選択の幅は狭まります。

ミックスローンのまとめ

これまで見てきたように、ミックスローンは「得するときも半分」「損するときも半分」の影響を受けるという特徴があります。

金利上昇が起こると予想すれば、固定金利。

金利は現状のまま、または、下落すると考えれば変動金利。

金利上昇、下落どちらの状況が起こっても、金利変化の影響を少なくしたいと思えば、ミックスローン。

このような選択も一つの方法です。

金融機関の商品にもよりますが、ミックスローンはいくつかの組み合わせが考えられます。

全期間固定　＋　変動金利

固定期間特約(3、5、10年固定など)　＋　変動金利

全期間固定　＋　固定期間特約

固定金利特約　＋　固定金利特約

これらの組み合わせは、ライフプランに合わせて選ぶ必要があると言えます。

例えば、下記の家計の金融資産残高（貯蓄残高）では、住宅購入で貯蓄が一旦減り、元に戻るまで10年ぐらいはかかります。

その貯蓄か目減りしている間に、大きな金利上昇があると家計に影響を及ぼすでしょう。

そこで、固定期間特約と変動金利にする（固定期間特約10年　＋　変動金利）などの選択が考えられます。

ただ、現実にはこれらのシュミレーションや金利の予想を適切に行って、家計に一番合った組み合わせを選ぶのは難しいといえます。

住宅ローンを返済し終えて、初めてその選択が正しかったのか分かるのかもしれません。

住宅ローンを考えるうえでの基本とも言えますが

• 固定金利か変動金利かどちらか家計に合ったほうを選ぶ
• 出来る限り金利の低い商品、諸費用が比較的安い商品、保障の手厚い商品を選ぶ
• 余裕がある時期に繰り上げ返済を組み合わせていく

という方法のほうが多くの場合、家計管理もし易いしですし、分かりやすいです。