不動産探しの一歩目がとても重要です
不動産の購入を検討されている方へ
不動産を買う際に気を付けたい主なポイントをご紹介します。
・資金計画
・物件探しを依頼する会社の選定
・地盤状況
・水害の危険度
・価格は適正か
・物件の権利関係
・希望の建築が可能か（土地の場合）
・耐震性（建物の場合）
・修繕、管理状況
この他にも気を付けたいポイントはいくつもありますが
最低限、これらの項目は契約前に、可能な限りクリアにしておきたいです。
以下でその中の1つを詳しくご紹介しますので、これから不動産を探そうと
されている方はぜひご覧ください。
注目ポイント
土地・中古戸建・中古マンションを探す時、
昨今はインターネットの不動産情報サイトで検索される方も多いです。。
そこで気になる物件を見つけたら、物件情報を掲載している
不動産会社へ連絡をして資料請求や物件の下見の予約を入れる。
なんの問題も無い多くの方が行う行動のように思えます。
そこでちょっと待ってください！
気にしたいことは、その情報を掲載している不動産会社は
物件の売主と直接「媒介契約」をかわしているか、
かわしていないかということです。
売主と直接「媒介契約」をかわしているということは、
売主の側にも立って売主様の売却のお手伝いをしている会社というになります。
果たして、その会社は100％買主様の側にも立って交渉をしてくれるでしょうか？
いわゆる「両手仲介」の状態、
片方に売主様、もう片方に買主様という
両者の間にはさまれた状況では難しいと思います。
売主は「高く売りたい」
買主は「安く買いたい」
この要望を一人の人間が間に入って、同時に満たすことは不可能です。
営業スタッフも人ですから、どちらかに肩入れしてしまっ
て契約が流れてしまうことを恐れます。
不動産取引の透明性を重視するアメリカでは30州以上で、
双方代理を厳しく制限する法律を適用しています。
（誤解のないように、両手仲介は現状の日本の法律では
問題無しとされています。法律的には・・）
そこで私がおすすめしたいことは、物件を探す前に
100％買う方の側に立ってお手伝いをしてくれる信用のおける
不動産会社を見つけておくということです。
その会社へ物件の希望条件を伝え、物件情報を探してもらうのです。
この他にも不動産購入の契約にあたり
気を付けたいことなどたくさんあります。
不動産の売買は最初の契約書の内容が非常に重要です。
一言、文言を追加することが、万が一のトラブルを避けることにつながります。
契約書に署名・捺印をする前に、内容に少しでも疑問があることがあれば
お気軽にご相談ください。
売却依頼する不動産会社選びが重要です
不動産を売却を検討されている方へ
不動産を売りたい方の一番のご希望は「高く売る」ことに
尽きると思いますが、不動産を売る際に気を付けたい
主なポイントをご紹介します。
・売却をすることが一番の方策かどうか
・売却益が出る際の税金の扱いの検討
・売却を依頼する会社の選定
・査定価格は適正か
・所有不動産の魅力が十分にアピールされているか
・広告活動が適正に行われているかどうか
この他にも気を付けたいポイントはいくつもありますが
最低限、これらの項目は契約前に、十分に検討しておきたいです。
以下でその中の1つを詳しくご紹介しますので、
これから不動産の売却を検討されている方はぜひご覧ください。
注目ポイント
売却を不動産会社へ依頼する際に、まず結ぶのが「媒介契約」です。
ここでの選択によって、売却金額に大きな差が出ることもあります。
媒介契約は下記の3種類あります。
3種類ある中で私がおすすめするのは「一般媒介契約」です。
| 種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他の宅建業者への重複依頼 | できる | できない | できない |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| 指定流通機構への登録義務 | ない | 7日以内 | 5日以内 |
| 業務報告 | ない | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間 | 特になし | 3か月 | 3か月 |
一般媒介契約は何社でも売却を依頼できるメリットがあります。
半面、依頼後の価格調整などの連絡を売主様が
何社ともしなければいけないというデメリットがあります。
なぜ一般媒介契約をおすすめするかといいますと、
昨今、国会やマスコミなどでも問題提起されている
「物件の囲い込み問題」があるからです。
上記図の場合、「不動産会社Ａ」が他の不動産会社へ物件の情報を流さないということがあります。
専属・専任媒介契約の2種類の契約は１社とし契約が結ぶことができません。
専属・専任媒介契約ではその１社のさじ加減で
売主様の物件情報が市場に広まらない可能性があるのです。
市場に広く広まらなければ、それだけ高値で買ってもらえる
買主様が現れる可能性が低くなります。
なぜその1社が市場に情報を広めない恐れがあるのでしょうか。
それは買主も自分の会社で見つけて、
買主からも仲介手数料をもらえば、
売主、買主双方からもらえることになるからです。
つまり手数料2倍です。
情報を市場に出して、他の会社が買主を見つけてくると、
売主からしか手数料をもらえなくなります。
この問題は、
・売主はできるだけ高く売る機会を失う可能性がある。
・買主は市場の売物件に出会う機会が減る。
という部分で双方とも不利益を被ります。
不動産取引の透明性を重視するアメリカでは「物件の囲い込み」を行ったら、罰金、または免許没収の厳しい罰則が科されます。
ここまで散々、「専属・専任媒介契約」はやめたほうが良いと言いましたが、
信頼のおける不動産会社と結ぶのであれば、問題はないと思います。
ただ、最初から信頼できる会社か見極めにくい場合は
「一般媒介契約」にされるのが良いと思います。
対応を見極めてから途中から「専属・専任媒介契約」に切り替えても遅くはないです。