私が住宅メーカーに勤めていたころ（20年前）にくらべて、住宅はすごく高くなったなと感じます。

20年前であれば予算２千万円で注文住宅を建てたい！というお客様もいたぐらいですが、今ではとても無理な金額です。

住宅部材や人件費が高騰していることが、家の価格が高くなっている原因なのですが、これが注文住宅用の土地探しにも影響をおよぼしてきています。

注文住宅から建売・規格住宅へのシフト

住宅のコストが上がると、住宅メーカーは利益を確保するためにより経営の効率化を求められます。

そこで住宅メーカーが考えることは、注文住宅から建売や規格住宅へのシフトです。

大手のハウスメーカーでも注文住宅から建売や規格住宅へシフトしていくと経営方針の変更を明言しているところもあります。

一般的に、注文住宅は建売や規格住宅にくらべて人件費や部材のコストが高くなりますので、よりコストのかからない建売や規格住宅に力を入れていこうとする住宅メーカーが増えるのも自然なことかもしれません。

注文住宅と異なり、建売住宅を建てるためには住宅メーカーも土地を仕入れなければなりません。

需要のある土地をどれだけ仕入れることができるかで、建売が売れるかどうかが決まってくるわけです。

建売を建てる住宅メーカーが増えれば、それだけ土地の仕入れ競争が激しくなってきます。

駅近好立地の土地などは特に需要の高いエリアなので多くの住宅メーカーも狙っています。

場合によっては、新築マンションの開発業者が狙っているエリアと重なる場合もあるでしょう。

ネットなどで土地を探していても、立地の良い土地は建売の住宅メーカーがすでにおさえてしまっているということもよくあることです。

例えば、古家が建っている駅近200坪の土地を建売の住宅メーカーが仕入れて、４～６戸の土地に分けて建売販売するということはよく目にします。

200坪の好立地の土地があっても多くの方はなかなか手が出せない予算ですので、広い土地でも手を出せる住宅メーカーは土地探しにおいても有利な立場といえます。

これから土地を買って注文住宅を建てたい方は、ある意味、建売を建てたい住宅メーカーやマンション開発業者と競い合って土地を探さないといけない状況にあります。

これから注文住宅を建てたい方が土地探しをするためのポイント

自分が理想とする土地の条件は色々あると思います。

駅からの距離、広さ、間口の広さ、土地の形、道路の方角、道路との高低差、周囲の環境、地盤の固さ・・etc

なかなかこれらの条件がすべて整った土地というのは存在しないでしょう。

より土地探しが難しくなる中においては、自分がどうしても譲れない条件をいくつか絞って探すのがより早く土地を見つけられるポイントです。

開発土地も有力な選択肢のひとつです。

開発土地は山林になっている土地を重機などで切り開き、整地し、住宅用の土地として売りに出される土地のことです。

建築条件などがついていない土地もありますので、注文住宅を建てたい方には候補になるでしょう。

建売の住宅メーカーが手を出さない間口狭小や変形の土地を安く購入して、その分建物にお金をかけ、設計の工夫で住みやすい注文住宅を建てるというのも一つの選択肢になるかもしれません。

家が欲しいと思ったとき、みなさんなら一番重視するポイントはどこでしょうか？

・・・etc

など人によって重視するポイントは違うかと思います。

中には初めての家づくりで、どこをポイントにしたら良いのか分からないという方もいらしゃるかもしれませんね。

そこで、今後の家づくりに参考になるデータをご紹介します。

このデータは「すでに家を買って住んでいる人はどんな不満を持っているのか」を集計したものです。

家を買って住み始めると、どんなところに不満が出てきやすいのか知っておけば、家づくりの参考にもしていただけるかと思います。

不満が出やすいところの満足度を上げれば、長く満足感のある家にすむことができそうですね。

家を買って住み始めると不満が出てくることが多いポイント

住宅の各要素に対する評価（不満率）

（資料）平成３０年住生活総合調査（国土交通省）

オレンジ色が「多少不満」、青色が「不満」の割合を表しています。

「多少不満」「不満」を合計した割合が大きい１位は「高齢者への配慮」となっています。

長く住んで高齢になってくるとどうしても足腰は弱ってきますので、多少の段差でも気になってくるようです。

バリアフリーへの対応はほとんどの住宅で標準となっていますが、気を付けたいポイントです。

２位は「地震への対応」です。

東日本大震災をはじめとして、大きな震災が起きていますので多くの人の意識のなかで耐震性の重要性は増しているようですね。

３位は「遮音性」です。

住んでみて実体験しないとなかなか分かりにくいのが音の聞こえ方です。

音に敏感な人ほど気になると思います。

物件を見に行く際は、朝、昼、晩と現地に足を運び、気になるような騒音がないか確認したほうが良いと不動産業界でもよく言われることです。

以下４位「台風時の安全性」、５位「断熱性」と続きます。

住環境の各要素に対する評価（不満率）

（資料）平成３０年住生活総合調査（国土交通省）

周辺環境で不満がでやすい１位は「周辺環境からの延焼のしにくさ」です。

日本の都市部では特に住宅が密集しやすいので、どうしても周りの家で火事が起きたら怖い・・という不満は出ますよね。

仕事などの関係で都市部に住む必要がある場合、こればかりはどうしようもないかもしれません。

住宅密集地域では少しでも燃えにくい「不燃材」を使うなどの対応策は考えられます。

２位は「歩行時の安全性」です。

これは住んでる地域の交通量や、歩道の整備状況によります。

生活道路の交通量がどのくらいなのか、歩道がどの程度整備されているのかは事前にチェックできるので、確認はしておいたほうが良さそうです。

３位は「災害時の避難のしやすさ」

これも震災などの災害が強く意識されていると思われる結果です。

いざというときに出来るだけ早く、安全な場所へ避難できるかというのも重要視されるポイントのようです。

地域の避難場所やそこへ行くまでのルートを確認するというのも大事なことですね。

以下４位「子供の遊び場、子育て支援サービス」、５位「騒音・大気汚染の少なさ」と続きます。

まとめ

一般的に住宅を買う際によく気にする、「間取り」「日当たり」「治安」「通勤・通学の利便性」などの不満足度は低いようです。

買う前にはよく気にされるポイントなので、後から不満がでることも少ないのかなと思われます。

全体的に、災害を意識した項目が不満足上位にきているようです。

長く住んでいるうちに、自然災害を実際に体験したりニュースで見聞きするうちに災害への意識が高まった結果と思われます。

また、高齢化にともなってバリアフリー対応や、周辺道路の歩きやすさなどの不満も高まるようです。

このような結果から、２０年、３０年先の生活も想像しながら家づくりをすると満足度は高まるのではないでしょうか。

隣地使用権とは、外壁工事を行うために一時的に隣地に入る場合などに、隣地の使用を請求できる権利のことです。

外壁工事などを行う場合、どうしてもお隣の土地に入らないと工事できない場合がありますよね。

そういう場合に「外壁工事をしたいから、すみませんが土地を一時期だけ使わせてください。」とお願いできる権利があるということですね。

改正前は、条文に書かれている目的以外でも隣地の使用ができるのか条文からは判断が難しい状況でした。

そこで今回の改正となったわけです。

この記事では隣地使用権の見直しについて気を付けるポイントについてご紹介します。

隣地使用権はどのようなときに認められるのか

今回の改正では以下の目的で隣地の使用が認められることになりました。

①境界またはその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去または修繕

②境界標（土地の境目を示す目印）の調査または境界に関する測量

③竹木の枝の切取り

ただし、上記の目的であってもむやみに権利を行使できるわけではなく、様々な注意点もあります。

隣地使用権見直しのポイント

今回の改正で一番のポイントは、「隣地所有者等の承諾を得なくても、通知すれば隣地を使用できる」というところだと思います。

今までは、隣地を使いたくても隣地所有者等の「承諾」がないと使用できませんでした。

承諾を得られないなら裁判・・となれば、さらにめんどうな手順を踏まなければなりませんでした。

「承諾」を得なくても使用できるようになったというのは大きな見直しポントですね。

ただし、あくまでお隣の土地を使わせてもらうので、様々な配慮はしなくてはいけないというのが今回の改正で明記もされています。

やはり近隣関係は揉めないほうが穏やかにすごせますので「どうしても隣地を使いたい」という場合は、できるだけ丁寧にお願いするのが良いかと思います。

いくら法的な権利があるからといっても、人間の感情はまた別問題ですから。

2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、そのまま放置すれば倒壊したり衛生上有害となるおそれがある物件を「特定空き家」に指定し、行政側の判断で撤去できるようになりました。

さらに先日「空き家対策特別措置法」の改正案が閣議決定されました。

どのような改正内容なのかざっくりいうと、「特定空き家」になるおそれのある物件を「管理不全空き家」に指定し、市区町村が指導や勧告を行っても改善されない場合は固定資産税の軽減対象からはずされます。

「特定空き家」とまではいえないが、窓が割れていたり、雑草が放置されていたりする場合は「管理不全空き家」に指定していく方針です。

「管理不全空き家」に指定されたのに何も対応しないと固定資産税が高くなってしまうこともあるのです。

国としては「さらに空き家対策を厳しくしますよ」という意思表示がされたといえます。

最悪どのくらい固定資産税が高くなるのか

通常、住宅が建っている土地は課税標準が3分の1です。

さらに200㎡以内の土地の課税標準は6分の1になります。

つまり住宅が建っている土地は、住宅が建っていない土地と比較して最大6分の１の固定資産税しかかからないように優遇されているというになります。

この固定資産税の仕組みが、空き家を解体しない人が増えた大きな原因の一つともいわれています。

どんなにボロボロな家でも建っていれば税金が最大6分の１になるなら、放置する人が増えるのも当然ですよね。

今回の法改正で「管理不全空き家」に指定されたのに改善されない場合は、この固定資産税が最大6分の1になる優遇がはずされます。

この優遇がはずされると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合もあるということです。

空き家を所有している人はどうすればいいのか

「空き家対策法」ができたときから国の方針ははっきりしていて、空き家は売る、貸す、解体のいずれかの対策をとってくださいという意思が見えます。

国の方針が決まっている以上、空き家を放置していても今後良いことは無いと思っていたほうが良いです。

人が住まなくなったらすぐに対策を考えるのがベストです。

人が住まなくなり年月が経つほど水回りなどは劣化が進んでいき、建物としての価値が下がっていきます。

建物が古くなれば台風や地震などの自然災害で破損・倒壊しやすくなります。

破損・倒壊で隣家などに損害を与えれば、賠償問題にもなりかねません。

空き家を所有している人は、早めに売る、賃す、解体のいずれかの方法で活用を考えることをおすすめします。

地方自治体によっては空き家の解体に補助金を出してくれるところもあるので、役所に問い合わせてみるのも良いかもしれません。

家が欲しいと思い、建築するための土地を探しているとします。

みなさんならまず何から検討するでしょうか?

日当たり、立地、周辺環境、学校、買い物など多くの方はこのようなポイントを中心に希望に合った土地を探すのではないでしょうか。

実はこれ以外にも土地探しで注意したいポイントはたくさんあるのですが、今日は特に見落としがちな最新ポイントの一つをにご紹介したいと思います。

長期優良住宅が建てられる土地かどうか

これからの時代、長期優良住宅を建てられる土地かどうかは見極めのポイントの一つになってくると思います。

長期優良住宅の認定を受けると税金の面で優遇があったり、住宅ローン金利が優遇されたりなどのメリットがあります。

なぜ優遇されるかというと、ズバリ国の方針です。

今までは30年といわれていた日本の住宅の寿命を長くしようとする国の政策目的ですね。

じゃあどこでも長期優良住宅を建られるかというとそうではないのですね。

優良な住宅ストックの形成と中古流通市場を活性化するために「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の一部が改正され、令和4年2月20日から施行されることとなりました。

この法律により長期優良住宅を建てても認定されない土地というのが存在することになりました。

長期優良住宅を建てるためには一般的な性能の住宅よりお金がかかるわけですが、せっかくお金をかけて建てたのに行政から「長期優良住宅とは認めません」といわれてしまったらガッカリですよね。

長期優良住宅の認定を行わない区域等については国の基本方針はありますが、最終的には地方自治体が決めます。

例えば、愛知県だと

上記のような災害の危険性が特に高い区域については認定を行わないとされています。

上記の区域はは必要な措置等及び許可等が義務付けられています。

上記の区域は「必要な措置」が義務付けられています。

「必要な措置」とは家を建てる土地の地盤を高くしたり、変電設備の一定以上の高さにするということとされています。

長期にわたり良好な状態で使用するための必要な措置等とは、立地する地域において想定される自然災害のリスクに応じて、地盤面や共同住宅の受変電設備を一定以上の高さとすることや、被災した場合においても長期にわたり良好な状態で使用するための維持保全の方法を長期優良住宅建築等計画に定めること等をいう。

愛知県ホームページより

区域については契約前に宅地建物取引士による説明が義務づけられているのですが、「長期優良住宅が建てられない土地ですけどいいですか?」という確認までは法律で義務づけられていません。

さらっと「地すべり防止区域です」と説明されて終わりだと、買う人は長期優良住宅が建てられない土地だと普通気づきません。

もしかしたら不動産会社も知らない場合もあるかもしれません。

ですから事前に買う人が知識として知っておく必要があるのです。

まとめ

家を建てる土地選びで気を付けるポイントの一つを今日はご紹介しました。

土地が法律的にどういう区域に指定されているのかといことまでは普段気にしないと思いますが、家を建てるときには関係してきます。

自分が建てたい家が建てられる土地なのか、すべて不動産会社まかせにせず自分でもしっかり検討する必要があります。

自分で分からない場合は、第三者の専門家や地方自治体の建築課などに問い合わせるといいかもしれません。

世の中のDX化の流れに乗っていよいよ不動産業界でも電子契約が解禁されました。

具体的には、借地借家法・宅地建物取引業法等を含む法律において「書面化義務の緩和」「押印義務の廃止」を認めるデジタル改革関連法が施行され、2022年5月18日に全面解禁されました。

個人的には待ちに待ってました！という感じで電子契約解禁は大賛成です。

電子契約が導入されるメリットとデメリットについて個人的に考えたことを書きたいと思います。

今までの不動産業界

これまでの不動産業界は電子化とは程遠い世界でした。

不動産会社間の物件資料のやりとりはFAXが主ですし、契約ごとに数十ページの契約書と重要事項説明書、その他もろもろ紙書類を準備・・とこんなに紙が多く使う業界も少ないのでは？と思うほど。

そもそも不動産業の開業のための免許を取るのにFAX番号が必須という業界です。

何をするにしても「紙中心」の業界なんですね。

契約当日には、お客様に何箇所も署名と押印をしていただく必要がありました。

多分、一生で一番実印をたくさん押す日が不動産契約の当日だったと思います。

不動産契約電子化のメリット

契約書類の準備や書類の保管が楽になったりと、不動産会社側のメリットもたくさんありますが、お客様側のメリットがないと意味がないですよね。

そこでお客様側のメリットについて考えてみました。

１，印紙を貼る必要がないので、印紙税がかからない

現状の、税制では契約金額によって契約書に印紙を貼る必要があります。

例えば「１千万円を超え５千万円以下」の契約金額だと１万円の印紙税がかかります。

電子契約だとこの印紙は必要なくなります。

2，スピーディーに契約できる

例えば、売主と買主が顔を合わせて契約しようとすると、日程調整が必要でした。

これが県外に住んでいる方同士となると１日がかりですよね。

双方の日程が合わない場合は、持ち回り契約といって、まず売主か買主のごちらか一方だけに署名捺印をいただき、不動産会社の人間がそれをもう一方に届けて、署名捺印をいただくという作業が必要でした。

電子契約なら、お互いが遠隔地であろうとスムーズに契約が行えますので、時間の節約になります。

３，書類の閲覧がしやすい

契約書や重要事項説明書の文字ってとても小さいんですよね。

これが電子データになれば、拡大や縮小もしやすいので視力が低い人でも見やすいですね。

さらに音声ソフトなどの読み上げ機能を使えば、文字を目で追う必要もなくなります。

不動産契約電子化のデメリット

デメリットは特に見当たらないですね。

あるとすれば、デジタルに慣れていない高齢者の方などは多少操作に戸惑う可能性でしょうか。

この辺りは、不動産会社のスタッフなどがサポートすれば解決できるかと思います。

まとめ

法律面では解禁された電子契約ですが、電子契約サービス自体はまだ出回りはじめたところかと思います。

これから各サービス間の競争でさらに使いやすい良いサービスが出てくることを願っています。

これだと！というサービスがあれば弊社でもぜひ導入したいと思います。

トレーラーハウスって知ってますか？

みなさんにお尋ねしておきながら、私自身「キャンピングカー」と「トレーラーハウス」の区別が良く分かっていなかった状況でした。

昨今、移住の話題を耳にすることも多くなりましたので、「トレーラーハウス」は移住と親和性が高いのでは？と思ったのが興味を持ったきっかけです。

そして、興味が湧くともっと知りたくなる性分ですので、実際にトレーラーハウスを作っているメーカーさんに生産現場や、モデルハウス（モデルカー）の中を見せていただきましたので、今回はそのレポートも含めたお話です。

目次

トレーラーハウスとキャンピングカーの違い

キャンピングカーはこんなイメージです。

キャンピングカーのイメージ

キャンピングカーは車両ですので、自動車取得税、重量税等はかかります。

トレーラーハウスはこんなイメージです。

トレーラーハウスのイメージ
イメージ画像です。実際に見学したトレーラーハウスではありません。

トレーラーハウスに車輪はついていますが特殊車両扱いなので、現状、自動車取得税や重量税等もかかりません！

見た目の違いで言えば、トレーラーハウスは「車輪のついた家」です。

キャンピングカーより、見た目も普通の住宅に近いですよね。

室内に入ると、もう普通の家かマンションです。

キッチン、バスタブつきの浴室、トイレ、洗濯機置き場など水回りも完璧に備わっています。

マイナスポイントを挙げるとすると、工場で生産して設置場所まで車でけん引して運ぶので大きな面積がとれないことです。

１棟の面積は最大でおよそ50㎡、１LDK+ロフト、2DK+ロフトという間取りですので家族が増えるとちょっと手狭かなと思います。

ただ、トレーラーハウスを２棟、３棟つなげれば広くなりますので、解決できない問題でもないかもしれません。

トレーラーハウスの良いところ

私が最もプラスポイントだと思ったのが、通常の住宅は建築できない「市街化調整区域」などでも設置が可能なことです。

市街化調整区域の土地は通常、一般住宅の建築ができないので、市街化区域の土地にくらべて安価です。

つまり・・安い土地に家を設置できるので、住宅のコストが抑えられるということです。

過去にハウスメーカーに勤めていたときにあった話ですが

お客さんが「良い土地が見つかりました！ここで間取りプランを作ってください。」といって、土地の資料を持ってきてくれたんですね。

しかし、よく土地の資料を見てみると・・

「市街化調整区域」の文字が。

普通の家は建築できないのですね。（農家など特別な許可を得た人を除いて）

そして、泣く泣くその土地はあきらめることになりガッカリ。

でも、トレーラーハウスなら市街化調整区域でも設置できる可能性があります。

トレーラーハウスの取り扱いは行政もまだ慣れていないところがあるので、しっかりとした行政との打ち合わせは必要です。

その他トレーラーハウスのメリットはこんな感じです。

トレーラーハウスは住宅ローンを組める？

トレーラーハウスが良いな！と思ったところで気になるのはローンが組めるかどうかだと思います。

結論からいうと、残念ながら「住宅ローン」は組めません。

トレーラーハウスは建築基準法の規制を受けない一方で、建築物とみなされないので住宅ローンを組めません。

各種ローン会社のローンを組むというのが一般的な選択肢になります。

その場合、金利はローン会社によって異なりますが年利数パーセントとなるようです。

一部の金融機関ではマイカーローンが組めるところもあるようですので、ダメもとで近くの金融機関に問い合わせてみるのもいいかもしれませんね。

マイカーローンなら金利１～２％で借りられる場合もありますので、住宅ローンの長期固定金利と差は少なくなります。

新しい住まいのカタチ

トレーラーハウスはすべての人に最適な選択とまではいえないかもしれませんが、ピタッと当てはまる方もいると思います。

「住まいをどうするか」は一生のうちで避けて通れない選択です。

住宅ローンを組んで一生住める家を建てるというのも一つの選択ですが、住宅ローンに縛られずにもっと気軽に住まいを考えたい人もいるでしょう。

トレーラーハウスという選択肢があることを知っておけば、まったく新しいライフプランを描けるかもしれません。

自分のライフプランにはどんな住宅が合っているのか、考えてみる楽しさも増えると思いました。

不動産契約

2020年4月1日から施行される民法改正で、不動産の契約も大きな影響を受けます。

どちらかといえば、不動産を売る側の責任が重くなるような印象を受けますが、買う側も気を付けておくべき点が多くありそうです。

不動産の契約が初めての人はもちろん、過去に不動産の契約を経験している人も以前とは気を付けるポイントが変わってくることを知っておきましょう。

不動産売買契約書の大きな変更点

大きな変更点は、

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更になる。

という点です。

「瑕疵担保責任」とは、外から見て容易に発見できないような物件の欠陥などがあった場合に売主が買主に責任を負うことをいいます。

ただし、隠れた物件の欠陥があることを契約書に記載していれば、売主が責任を負うことはありませんでした。

しかし、民法改正後は・・

売主が買主に隠れた物件の欠陥があることを知らせたうえで、契約したとしても責任を求められる場合があるのです！

・例えば、地中に大きなゴミが埋まっていて、そのままでは家を建てるのに影響が出る場合。

契約書に「ゴミが埋まっているので、知ったうえで購入してくださいね～」と書いてあったとしても、売主は後から責任を求められることがあります。

後々に買主が知っていた瑕疵まで責任を追及されないようにするためには、契約書の内容を以下のように作成する必要があります。

・民法改正前

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入する。」

・民法改正後

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入し、売主はその撤去費用について責任を負わないものとする。」

売主ははっきりと「責任は負わない。」と書く必要があるのですね。

不動産を買う側が気を付けるべきこと

ポイント１

最初に書いた通り、今回の民法改正はどちらかといえば不動産を売る側の責任が重くなります。

当然、売る側としては重い責任を負いたくないので、契約書で「責任を負わない部分」をこれまでも多く記載することになると思います。

○○○について売主は責任を負わない。のような感じで。

契約書の内容も民法改正前より細かくなるのではないかと予想できます。

買主としては売主がどのようなケースにおいて責任を負ってくれるのか理解しておくことが重要です。

ポイント２

物件に瑕疵があった場合、修補請求や代金減額請求も可能になるという点です。

民法改正前は「契約解除」と「損害賠償の請求」だけでした。

例えば柱がシロアリに食べられていたことが分かった場合、民法改正前であれば買主ができることは売主に契約の解除を求めるか、損害賠償を求めることでした。

しかし、民法改正後は

・シロアリの駆除や柱の修理をしてほしい。

・シロアリの駆除や柱の修理は自分でやるからその分、購入代金を減額してほしい。

このような対応を売主に求めることができます。

万が一の場合、どのような手段で責任を追及することができるのか確認しておくことが必要です。

民法改正が不動産契約に与える影響

これまでみてきたように今回の民法改正で、売主も買主も大きな影響を受けます。

お互いが納得した契約内容にするには、万が一の対応を細かく決めておくことが必要です。

署名、捺印をする前に少しでも疑問に思うところがあれば、不動産会社などに細かく質問しましょう。

なんとなく分かったかなという状態で印鑑を押してしまうのは、後々のリスクにつながります。

疑問点を１個づつ無くしていくことが、不動産契約で成功する秘訣です。

物件選びのイメージ

名古屋エリアの特性なのかもしれませんが、新築一戸建てを好まれる方が多いように思います。

「第一希望がまず新築一戸建てで、予算が合わなかったら仕方なく中古」というような考え方をされがちな中古物件ですが、実は中古物件も賢い買い方をすれば、優良物件に変わる可能性もあるのです。

今回は、中古物件にスポットを当てて、メリットや賢い買い方を考えてみたいと思います。

中古物件のメリットは？

１、価格が手ごろ

駅近などの好立地で新築物件を探そうと思えば、それなりの予算が必要です。

販売会社や建築会社が最低限の利益を確保するために極端に安い物件というのはほとんど存在しません。

また、新築物件の価格は「ご祝儀価格」ともいわれ、１日住めば買ったときの価格より２割ダウンの価値になることもあります。

欧米では中古になっても価格が下がらない物件や、逆に価値が高くなる物件があるのも普通ですが、日本では中古建物の価値は低く見積もられてしまいます。

日本の中古市場が正しいのか間違っているのかの議論はありますが、それはおいといて・・

中古であれば好立地でも、建物の価格はグっと下がるので手が出しやすい価格になることは確かです。

２、掘り出し物件がある

例えば新築マンションであれば、階数や面積の違いをのぞけば、価格の差が無いのは当たり前ですよね。

ところがそれが中古マンションとなると、同じ階の同じような面積のマンションでも数百万円の差がでることもあります。

１年前に2,500万円で出ていた同じマンションの物件が、今は2,200万円で出ている！

なんていうこともありえるのです。

普通は１年で300万円も価値が下がるということはありえないのですが、中古マンションならではの理由があります。

それは、「売主の事情」です。

どうしても早く売りたい事情がある人はいます。

・転勤で急遽、引っ越さなければならなくなった。

・相続対策で家を売って現金に換える必要が出てきた。

など事情は様々ですが、なにかしらの理由で早く売りたい人はいます。

早く売るために相場よりも安く売りに出すことを選択する売主もいるのです。

そのような物件は買うほうからしてみれば、掘り出し物件に他なりません。

相場より安く物件を手に入れるチャンスなのですから。

３、数年経っても価値が下がらない！?

首都圏の立地条件が良い人気エリアではプレミアムがついて価値が下がらない物件もあります。

「価値が下がらないのは東京だからでしょ。」

と思われがちですが、名古屋エリアでもそのような物件は存在します。

新築マンションなどでプレミア物件があるのはご存知な方もいるかもしれませんが、実は中古マンションでも「隠れプレミア物件」は存在します。

私が不動産の売買にたずさわっていた時に、こんな事例がありました。

そのお客様は転勤が理由で、5年前に2,000万円で買った中古マンションを売りに出しました。

すると、買ったときと同じ2,000万円で売れたのです。

つまり、５年間住宅費がほぼタダ・・だったともいえます。

これには色んな要因が考えられるのですが

１、人気の学区

２、同じエリアに同規模のマンション物件が少ない

このような理由が大きかったと思います。

この事例だけでなく、他にも同じようなお客様は数人いらっしゃいました。

プレミア物件は新築物件の一部のみと思われがちですが、中古物件にも存在するのです。

中古物件の賢い買い方、ホームインスペクション

実際に物件を内覧してみて、建物は思ったよりキレイだし、間取りも気にいった！となってもまだ決断は早いのかもしれません。

中古物件を買うときに気にしたいことが、建物のコンディションです。

ただ、建物の状態というのは一般の人が見てもなかなか判断がつかないものです。

そこで、登場するのが「ホームインスペクション」です。

ホームインスペクションとは専門の住宅診断士が

・住宅の劣化状況

・欠陥の有無

・改修が必要な箇所とその時期

・改修に必要な費用

などを見きわめ、アドバイスしてくれるサービスです。

お家のお医者さんともいえる人に、建物の状態を診断してもらえれば安心して中古物件を買うことができます。

費用は５万～15万ぐらいで、調査項目や調査方法によって価格は変わります。

安心して長年住み続けられることを考えれば、調査費用の出費も納得できるのではないでしょうか。

中古物件の選び方のまとめ

中古物件は、担保価値の影響などでフルローンは組みにくかったりするので、人によってはデメリットになるかもしれません。

住宅ローンを組み際には、慎重に商品を選ぶ必要はあるといえます。

第二希望にまわされがちな中古物件ですが、賢く選べばとても魅力的な物件もあります。

中古物件をお値打ちに手に入れて、フルリノベーションで自分好みにリフォームしてしまうという手もあります。

場合によっては、新築より安い価格で自分に合った住宅が手に入るかもしれません。

住宅を考えるときに、中古物件も選択肢に入れると自分に合った住宅に出会える可能性が広がるのではないでしょうか。

連日、洪水被害の状況が報道されるにつれ、その被害の大きさに愕然とします。

台風19号で被災された方へ、心よりお見舞い申し上げます。

東海地方では2000年の9月に東海豪雨にみまわれ、都市水害の恐ろしさを体験しましたのでまったく他人ごとではありません。

改めて防災意識を高く持たなければと思いました。

自分には何ができるのか?

これから家を買おうとしている相談者の方には日ごろから、「ハザードマップ」の確認についてお話していますが、これから家を買おうとしている地域だけでなく、今住んでいる地域の「ハザードマップ」の確認も必須です。

「ハザードマップ」とは何かというと、災害リスク情報などを地図に重ねて表示したものです。

各市町村が地域ごとにハザードマップを作成していますので、市町村のホームページなどからも閲覧することができます。

例えば、事務所がある名古屋市天白区だとこのような感じです。

ハザードマップ

洪水のリスクが高い地域ごとに色分けがされています。

ぜひみなさんもお住まいの地域のハザードマップを確認してみてください。

ハザードマップポータルサイト:https://disaportal.gsi.go.jp/

洪水のリスクだけでなく、土砂災害、津波のリスクなども確認できますので、該当する項目があれば一度ご覧ください。

自分の住んでいる地域がどれだけの災害リスクがあるのかを知っておけば、日ごろの準備をしっかり行うきっかけにもなりますし、いざ災害にみまわれた場合に避難を決断するための貴重な情報となります。