30代前半〜40代前半・子育て世帯の住宅購入は慎重さがカギ

先回の記事では全世帯向けに金利上昇時代に住宅を買う場合の戦略についてご紹介しました。

今回は子育て世帯に絞った住宅購入戦略についてご紹介したいと思います。

30代前半から40代前半の子育て世帯のかたにとって今は、「そろそろ住宅購入を決断しないと」と感じやすいタイミングかもしれませんね。

子どもの成長、学区、住宅ローンの完済年齢などを考えると、時間的な余裕はあまりないなぁと感じている方も多いかもしれません。

一方で、今は金利が上昇局面にあります。世帯年収1,000万円の共働き世帯であっても、判断を誤ると教育費や老後資金を圧迫しかねません。

今回は、この世代・家族構成に絞って、家計のリスクを抑えた住宅購入の考え方を整理します。

「年収1,000万円＝安心」ではない理由

共働きで世帯年収1,000万円あると、金融機関からは高額な住宅ローンを提案されやすくなります。

特に40代前半では「まだ返済期間を35年取れる」という理由で、6,000万円前後の借入が可能になることもあります。

しかし、これはあくまで“借りられる金額”です。子育て世帯にとって重要なのは、「教育費が増えても返し続けられるか」という視点です。

教育費が本格化する前に考える返済計画

30代前半〜40代前半で住宅を購入する場合、数年後には教育費の負担が一気に増えていきます。習い事、塾、中学・高校・大学と、支出は段階的に重くなります。

この時期に住宅ローンの返済額が高すぎると、「家はあるけど、教育にお金をかけられない」という状態になりかねません。

そのため、住宅ローンの返済額は、教育費が増えても耐えられる水準に抑えることが重要です。

返済額の目安は「手取りの20〜25％」を安易に信じない

一般的な目安になるのが、手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合です。

「手取り月収の20〜25％以内に収めることで、教育費や貯蓄とのバランスが取りやすくなります。」というのはネットなどの情報でもよく目にします。

ここで注意したいのが、「今の共働き収入」と「支出」だけを前提にしすぎないことです。

共働きでも収入が減る可能性は高い

子どもの成長に伴い、どちらかが時短勤務を選んだり、働き方を変えたりするケースは少なくありません。また、親の介護や自身の健康問題が出てくるのも、この年代です。

そのため、「どちらか一方の収入が減っても回るか」を基準に返済額を決めておくと、家計は格段に安定します。

“年収”だけで判断しない

手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合だけで決めてしまうのは危険です。

収入は同じだとしても、家計によって支出はまったく違う場合もあります。

同じ世帯年収1,000万だとしても同じ額のお金を毎月使うわけではないですよね。

ですので、個別の家計の支出額で判断する必要があります。

わが家の支出をしっかり書き出して、将来どのくらいの支出がありそうなのかを見極める必要があります。

金利タイプの選択は“リスク”も考える

金利が上昇している局面では、低金利だけを理由に変動金利を選ぶのはリスクがあります。

返済期間が長く、教育費のピークと重なる年代だからこそ、将来の金利上昇は家計に直撃します。

変動金利を選ぶのも決して間違いではありませんが、金利が上がっても耐えられる家計なのかを確かめておくことが重要です。

全額固定にするのが不安な場合は、固定金利と変動金利を組み合わせる方法もあります。「最低限この金額なら安心して払える部分」を固定にするイメージです。

住宅費は“住んでから”も続く

住宅購入では物件価格に目が行きがちですが、住み始めてからも支出は続きます。マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費用です。

特に子育て世帯では、これらの固定費が教育費と重なる点を意識しておく必要があります。

頭金と貯蓄のバランスを崩さない

頭金を多く入れることで借入額を抑えるのは有効ですが、貯蓄を削りすぎるのは危険です。

貯蓄をうまく資産運用できるのであれば、あえて頭金を多く入れすぎない選択もありだと考えます。

ただし、しっかりと自分で資産運用する準備ができていることが大前提です。

それでも教育費や急な出費に備え、最低でも生活費の１年分程度は手元に残しておきたいところです。

まとめ：子どもと将来を守る住宅購入を

30代前半〜40代前半の子育て世帯にとって、住宅購入は家計を左右する大きな決断です。金利上昇の時代だからこそ、「今払えるか」ではなく、「教育費と両立できるか」「将来も無理なく続けられるか」を軸に考えることが重要です。

家を買うこと自体が目的にならないよう、家族の安心と選択肢を守る住宅購入を心がけていきましょう。

「今が買い時なのか、それとも待つべきか。」住宅購入を検討されている方から、最近よくこんな質問をいただきます。2025年1月の消費者物価指数は前年比4.0%上昇、日銀は2025年1月に政策金利を0.5%に引き上げと、物価高と金利上昇が同時に進む今、住宅購入のタイミングに悩まれるのは当然です。

今回は、最新の経済指標を踏まえながら、この難しい時期に賢く住宅を購入するための戦略をお伝えします。

2025年の経済状況を正しく理解する

物価上昇は続いている

2025年4月の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）は前年比3.5%上昇しました。

食料品の値上げを中心に、日々の生活コストは確実に増えています。

名古屋でも、スーパーでの買い物や外食の際に「高くなったな」と実感されている方は多いのではないでしょうか。

この物価上昇の背景には、エネルギー価格の高止まりや円安による輸入コストの増加があります。

残念ながら、この傾向は短期間で収まる見込みは低く、2025年後半も高い水準で推移すると見られています。

住宅ローン金利も上昇基調

2024年3月の日銀によるマイナス金利政策の解除とその後の追加利上げにより、政策金利は0.5%まで上昇しています。

これに伴い、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は0.15%～0.35%上昇しました。

変動金利は現在0.4%～0.9%程度で推移していますが、今後さらに上がる可能性があります。

固定金利も同様に上昇傾向にあり、フラット35は前年より約0.5%高い水準となっています。

賃金は上がっているが…

明るいニュースもあります。2025年春闘の賃上げ率は5%台を達成し、2年連続の高水準となりました。

多くの企業でベースアップが実施され、給料は確実に上がっています。

しかし問題は、物価上昇のスピードに賃金上昇が追いついていないケースが多いということです。

給料が5%上がっても、物価が3.5%上がれば、実質的な購買力の増加は1.5%程度。家計の実感としては「思ったほど楽にならない」という方が多いのではないでしょうか。

「待てば安くなる」は本当か？

こんな状況だと「もう少し様子を見よう」と考えたくなりますよね。

確かに慎重に判断することは大切ですが、「待てば状況が良くなる」とは限りません。

金利上昇のインパクト

具体例で見てみましょう。4,000万円を35年返済で借りる場合、金利が0.5%から1.0%に上がると、毎月の返済額は約10,000円増え、総返済額では約380万円も増えることになります。

「今は金利が上がったから様子を見よう」と1年待って、その間にさらに0.3%金利が上がってしまったら？　それだけで数百万円の差が出てしまう可能性があるのです。

物件価格は下がる？

「金利が上がれば物件価格は下がるのでは？」という質問もよくいただきます。

理論上はそうなのですが、実際には建築資材の高騰や人件費の上昇により、新築物件の価格は下がりにくい状況です。

土地に関しては、需要の低いエリア（言葉を選ばずにいうと不人気エリア）は価格が下がったとしても、需要の高いエリア（人気エリア）の価格は下がりにくいのではないでしょうか。

今だからこそ押さえるべき5つの戦略

1. 無理のない予算設定がこれまで以上に重要

物価高・金利上昇時代だからこそ、「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を考えることがより一層大切になります。

目安として「年収の5～6倍」または「住宅ローンの返済比率は手取り収入の25%以内に抑える」などはネット上でもよく目にする基準ですが・・

多くの相談者の方の実例をみてきた経験では、これらの目安が当てはまらない場合もあるというのが本音です。

年収だけで考える予算の目安で抜け落ちているのは「支出」です。

同じ「年収」だからと言って同じ「支出」というわけはありませんよね。

同じ年収でも支出が多い方は住宅に使える予算が少なくなるので、年収だけで予算を決めるのは落とし穴があるといえます。

そこで、一生の収入と支出をシミュレーションしたライフプランが重要になります。

2. 変動金利と固定金利の見極め

現在の金利水準を考えると、変動金利と固定金利の差は以前ほど大きくありません。

変動金利が向いている人

固定金利が向いている人

私は相談者の方には「金利が上がったら返済はどうなるか」を必ずシミュレーションするようにしています。

変動金利で借りる場合、金利上昇に耐えられる予算設定が必要です。

3. 頭金と諸費用の準備

物価高の今だからこそ、できるだけ頭金を用意することが重要です。借入額を減らすことで、将来の金利上昇リスクを軽減できます。

目安としては、物件価格の2割程度の頭金に加え、諸費用として物件価格の1割程度を現金で用意できるのが理想です。ただし、手元資金をすべて使い切ってしまうのは危険です。住宅購入後も、生活費の6ヶ月分程度は残しておきましょう。

4. ランニングコストも含めた資金計画

住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）などのランニングコストも年々上昇しています。

特に戸建ての場合、将来の修繕費用として毎月2～3万円程度を積み立てておく必要があります。これらの費用が家計を圧迫しないよう、余裕を持った資金計画を立ててください。

5. 補助金・減税制度の活用

物価高・金利上昇時代だからこそ、国の支援制度をフルに活用しましょう。2025年度は、子育て世帯向けの補助金が最大160万円、住宅ローン減税で最大455万円の控除が受けられます。

これらの制度を活用することで、実質的な負担を大きく減らすことができます。ただし、補助金には申請期限や条件がありますので、早めに確認することが大切です。

今買うべきか、待つべきか

結論から言えば、「準備ができている人は、今動くべき」だと私は考えています。

確かに金利は上昇しましたが、歴史的に見ればまだ低い水準です。1990年代は変動金利で8%を超えていた時代もありました。現在の0.5～1.0%程度という金利は、決して高いわけではありません。

また、賃金上昇も続いており、収入が増えている今のうちに住宅ローンを組んでおくことで、将来的には家計に占める住宅費の割合を下げていくことができます。

ただし、これは「無理のない予算で」という前提があってこそです。

独立系FPだからこそできるアドバイス

住宅会社や銀行に相談すると、どうしても「今買いましょう」という方向に話が進みがちです。それはビジネスモデル上、当然のことです。

一方、私たち独立系ファイナンシャルプランナーは、特定の住宅会社や金融機関に属していません。だからこそ、「今は買わないほうがいい」というアドバイスもできますし、物件選びや住宅ローン選びでも完全に中立的な立場でサポートできます。

物価高・金利上昇時代の住宅購入は、従来以上に慎重な判断が求められます。しかし同時に、正しい知識と戦略があれば、この状況下でも賢く住宅を購入することは十分に可能です。

まとめ

物価高・金利上昇時代の住宅購入では、以下のポイントを押さえましょう：

  1. 最新の経済状況を正しく理解する（物価上昇3.5%、金利上昇傾向）
  2. 無理のない予算設定（年収の5倍以内、返済比率25%以内を一律に信じるのではなく、ライフプランで一生のシミュレーションを）
  3. 金利タイプの慎重な選択（自分の状況に合わせて変動か固定か）
  4. 頭金の準備とランニングコスト対策
  5. 補助金・減税制度の最大活用

「今が買い時かどうか」は、お客様一人ひとりの状況によって異なります。年収、支出、貯蓄額、家族構成、将来の教育費、ライフプランなど、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

住宅のお金相談室では、最新の経済動向を踏まえながら、お客様の状況に合わせた具体的な資金計画をご提案しています。「この状況で本当に買っても大丈夫か」という不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

無理のない住宅予算を一緒に考え、物価高・金利上昇時代でも安心して暮らせる住まいづくりをサポートいたします。

マイホームを購入する際、多くの人が注目するのは「土地代」と「建物価格」です。

しかし、実際に契約・引き渡しまで進めていくと、これら以外にもさまざまな「諸費用」が発生します。

金額にして数十万円から場合によっては数百万円に及ぶこともあり、十分な理解と資金計画が欠かせません。

今回は、土地付き新築住宅を購入する際に必要となる主な諸費用の内訳と注意点を解説します。

購入時にかかる主な諸費用の全体像

土地と新築住宅の購入に関する諸費用は、大きく以下の3つに分けられます。

１，契約・登記などの手続き費用

２，住宅ローン関連費用（借入時）

３，税金・保険・引越しなどその他費用

総額の目安としては

建売住宅（完成済み一戸建て）：物件価格の約5～8％

注文住宅（土地購入＋建築）：土地・建物合計価格の約6～10％

が一般的です。

例えば、土地3,000万円＋建物3,000万円＝合計6,000万円の場合、350～600万円前後の諸費用が発生することになります。

契約・登記などの手続き費用

まず、土地や建物の「契約」に関する費用です。

（1）仲介手数料

土地を不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料が発生します。

上限は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で、3,000万円の土地であればおよそ105万円。

建物をハウスメーカーで直接契約する場合は建物の仲介手数料は不要ですが、建売住宅を不動産会社の仲介で買う場合にはかかります。

（2）登記費用

土地と建物を自分の名義にするための「所有権移転登記」や、住宅ローンを借り入れる際の「抵当権設定登記」などがあります。司法書士に依頼するのが一般的で、物件や借入額などにもよりますが登録免許税＋司法書士報酬を合わせて20～50万円程度が目安です。

（3）印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書には「印紙税」が必要です。契約金額やローン金額によりますが、1～6万円程度が多いです。

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを利用する場合、借入に関しても諸費用がかかります。

（1）事務手数料・保証料

金融機関によって異なりますが、

（2）火災保険・地震保険

住宅ローンの融資条件として加入が求められることが多い保険です。
火災保険は最短１年から最長５年の更新で、補償範囲によりますが10～30万円程度が目安。地震保険を付けるとさらに5～10万円上乗せになります。

（3）つなぎ融資（注文住宅の場合）

土地を先に購入し、建物が完成してから本融資を受ける場合はつなぎ融資を利用します。この際、金利や手数料が別途かかり、数十万円になることもあります。

税金・保険・その他の費用

（1）不動産取得税

土地・建物の取得後、都道府県から課税される税金です。
新築住宅には軽減措置があり、課税額は10万～30万円前後になることが多いです。

（2）固定資産税・都市計画税

毎年かかる税金で、購入初年度は日割り精算で前所有者に支払うことがあります。
年間で10～20万円程度が一般的です。

（3）引越し費用・新生活準備費用

忘れがちですが、引越し代や家具・家電の買い替えなどにも費用がかかります。
引越し代だけで10万円前後、家具・家電を含めると50～100万円近くになることもあります。

諸費用を住宅ローンに組み込むことはできる？

自己資金で全てをまかなうのが理想ですが、「諸費用込み住宅ローン」を利用するのも一つの選択肢です。

たとえば土地・建物代に加え、登記費用や保険料などもまとめて借り入れできるプランです。

ただし、金融機関や契約内容によっては対象外の費用（引越し代など）もあるため、事前に確認が必要です。

諸費用を抑えるためのポイント

１，複数の金融機関や保険会社で比較する

保証料や事務手数料、火災保険料などは金融機関、保険会社によって差があります。

２，ハウスメーカーの「諸費用込み見積り」を確認

最初の見積もりに登記・保険・税金などが含まれているかチェックを。

３，キャンペーンや紹介特典の活用

金利優遇や保険料割引が適用されるケースもあります。

まとめ：見落としがちな「総支出」を意識して

土地と建物の価格ばかりに目を奪われがちですが、諸費用はマイホーム購入の「第3の価格」ともいえる重要な部分です。

予算ギリギリで土地・建物を決めてしまうと、引き渡し直前に「あと300万円足りない」と慌てるケースも少なくありません。

理想の家づくりを実現するためには、「本体価格＋諸費用＋α（余裕資金）」までを含めた資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンの相談時には、ぜひ諸費用の内訳や支払時期も確認しておきましょう。

住宅ローンを利用する方にとって「余剰資金を繰り上げ返済に回すべきか、それとも資産運用に回すべきか」というテーマは関心が高いようでお客様からもよく相談を受けます。

今回は「4,000万円・変動金利1.0％・35年返済」のローンを前提に、10年後に700万円を繰り上げ返済した場合と、同じ700万円を繰り上げ返済せずに利回り3％で10年間運用した場合を比較し、どちらが得なのかを考えてみます。

4,000万円の住宅ローンを例にシミュレーション

1. 住宅ローンの基本条件

この条件で試算すると、毎月の返済額は約11.3万円、総返済額は約4,750万円程度となります。

利息総額はおよそ742万円です。

2. 10年後に700万円を繰り上げ返済した場合

繰り上げ返済は「返済期間短縮型」を想定します。

つまり、繰り上げ返済によって得られるメリットは「利息軽減：約172万円」と「返済期間の短縮」という2点になります。

返済リスクを減らせる心理的安心感も大きいでしょう。

3. 繰り上げ返済をせずに700万円を運用した場合

繰り上げ返済を行わず、手元資金を資産運用に回した場合を考えます。

この場合、700万円は10年後に約940万円に成長します（＋240万円）。

一方、住宅ローンは繰り上げ返済をしないため、総利息は先ほどの約742万円のままです。つまり、ローン返済にかかる利息を減らす効果はありませんが、資産の増加というリターンを得ることができます。

4. 繰り上げ返済と資産運用を比較すると

単純な金額比較では、今回のシナリオでは「資産運用の方が68万円ほど有利」という結果になりました。

運用利回りが上昇すれば、資産運用のメリットはさらに大きくなります。

また、資産運用を選んだ場合は「手元資金を残して、将来のライフイベントや万一のリスクに備える」という柔軟性を持てます。

例えば教育資金や老後資金に充てることも可能で、必ずしも住宅ローンに資金を縛らなくても良いという自由度が魅力です。

5. 金利上昇リスクと運用リスク

今回の試算は「金利1.0％が続く」と仮定していますが、変動金利型は将来の金利上昇リスクを抱えています。

仮に金利が2％に上がれば、総利息はおよそ1,500万円に膨らむ可能性もあり、その場合は繰り上げ返済の効果が圧倒的に大きくなります。

資産運用にもリスクがあります。

想定利回り3％はあくまで想定であり、相場環境によっては元本割れの可能性もゼロではありません。

したがって、「確実に返済リスクを減らすか」「将来の資産形成を狙うか」という価値観の違いが判断を分けるポイントになります。

6. まとめ

今回の試算では資産運用の方がやや有利という結果になりました。

しかし、家計のキャッシュフロー（収支）やライフプランによって最適解は異なります。

教育資金や老後資金を優先する家庭なら運用重視、金利上昇リスクを強く意識する家庭なら繰り上げ返済重視といったように、バランスを取りながら判断することが重要です。

また、資産運用の期間をどのくらいとれるのか、いつ資金が必要になるのか、によっても一番良い選択は変わってきます。

最終的には「数字上の損得」だけでなく、「安心感」「資金の柔軟性」といった心理的な側面も含めて、自分や家族に合った選択をしていくことが求められます

住宅ローン金利に影響を与える長期金利と短期金利の動向

重要ポイント本題に入る前にここはポイントなので押さえてください。

・住宅ローンの変動金利は短期金利に連動する

・住宅ローンの固定金利は長期金利に連動する

2024年末から2025年にかけて、日本の金融政策は大きな転換点を迎えています。

日本銀行は長年続けてきた「マイナス金利政策」を2024年3月に解除し、以降は段階的に政策金利の引き上げに踏み切っています。

これにより、住宅ローンの変動金利に影響を与える短期金利は上昇傾向にあります。

一方、固定金利に影響を与える長期金利（10年国債利回りなど）も2024年後半からまたじわじわと上昇しています。

これは、インフレ率の上昇や日銀の金融緩和政策の縮小、世界的な金利上昇（特に米国の高金利維持方針）などが影響しています。

ただし、急激な上昇ではなく、あくまで「緩やかな引き締め」姿勢が続いている状況です。

これらの短期金利と長期金利の上昇が住宅ローン金利にどのような影響を与えるのか考えてみたいと思います。

長短金利の動きが住宅ローンに与える影響

1. 変動金利型住宅ローン（短期金利に連動）

先にも書きましたが、変動金利型は日銀の政策金利（無担保コール翌日物金利など）に大きく影響されます。

2024年にマイナス金利が解除され、2025年には0.5%まで利上げが続いており、これにより今後、変動金利の上昇が見込まれます。

日本の住宅ローンでは半年ごとの金利見直しや「5年ルール」「125%ルール」などの制限があるため、返済額が急激に上がることは避けられる設計になっています。（5年ルール、125％については下記の記事も参照ください。）

変動金利は一気にあがる！？変動金利の仕組みと注意点

ただし、5年ルール、125％ルールは返済額が急激に増えることを避ける仕組みであって、総返済額を減らす仕組みではありません。

金利上昇のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められるかもしれません。

これらのルールによって未返済分を後倒しした結果、後から予想以上の金額を追加で返済しなくてはいけない・・という可能性もあります。

このような状況になる確率は低いかもしれませんが、頭の隅にはいれておくべきことでしょう。

※5年ルール、125％ルールがない金融機関もあります。

2. 固定金利型住宅ローン（長期金利に連動）

固定金利型（フラット35など）は、主に長期金利（10年国債利回り）に連動します。

2024年から2025年にかけては、長期金利も1.0%前後まで上昇してきており、それに合わせてフラット35の金利も年1.8〜2.0%前後に上昇しています（2025年7月時点）

これから住宅ローンを借りる人がやるべきこと

1. 金利の先行きを見据えた金利タイプの選択

今後の金利が「緩やかに上昇する」と予想する場合の基本的な考え方は

変動金利と固定金利の差は、2025年7月時点で以下のような水準です。

金利タイプ金利（目安）
変動金利約0.6〜0.9%
10年固定約1.4〜2.0%
フラット35約1.8〜2.0%

現状だと10年固定金利とフラット35の金利差はそれほど大きくないので、固定金利を選ぶ際はフラット35の優先度が高くなると考えます。

2. 資金計画の見直しとストレステストの実施

例えば35年ローンで3,000万円を借りる場合、金利が1.0%から2.0%に上がると月々の返済額は1万5千円程度増加します。

したがって、ローンを組む際には以下をチェックしましょう。

3. 住宅購入の「タイミング」も慎重に検討

2025年の後半以降、インフレがある程度落ち着けば日銀の追加利上げはやや鈍化する可能性もあります。

とはいえ、今後大幅な金利低下は期待しづらく「金利が低いうちに借りておく」戦略も有効です。

また、建築資材の価格や中古住宅の流通価格も依然として高水準のため、物件価格と金利の両面から資金計画を見直す必要があります。

まとめ：住宅ローンを借りる前に整理すべきポイント

１，金利の動向を確認：短期・長期金利ともに上昇基調。将来的な負担増のリスクあり。

２，金利タイプを比較検討：変動金利は低いがリスクあり。固定金利は安心だがコスト高。

３，返済シミュレーションを実施：将来の金利上昇に備えた「ストレステスト」を実施。

４，ライフプランと住宅選びを連動させる：今後の年収見込み、教育資金、老後資金、資産運用などの要素も考慮。

今後も金利動向は政策や経済情勢によって変化するため、住宅ローンを組む際は、柔軟かつ慎重な判断が求められます。

その中でもライフプランに合わせた借入額の決定と住宅ローン選びは特に重要です。

とはいえ、住宅ローンの決定は人生で何度も行うことではないので、過去の経験を生かすのはどなたにとっても難しいのが現実です。

迷ったときは気軽に住宅専門のファイナンシャルプランナーにご相談ください。

子育て世帯で世帯年収が1,000万円を超えていると、住宅ローンの審査も通りやすく物件の選択肢も広がるため、「家を買う」という選択肢が一気に現実味を帯びてきます。

しかし、収入が高いからといって住宅購入においてすべてが順風満帆とは限りません。

むしろ、収入があるからこそ陥りやすい「落とし穴」も存在します。

今回は、そんなご家庭が家を購入する際に絶対に避けるべき5つのポイントをご紹介します。

「貸してくれる金額」で家を選ぶこと

金融機関が貸してくれる金額＝自分が返せる金額ではありません。

年収1,000万円あれば、1億円近いローンが組めてしまう場合もありますが、それが家計にとって本当に無理のない金額かは別問題です。

家計の支出額がいくらなのか？将来にどのくらいの支出がありそうなのか？というポイントは住宅ローンの審査基準にはならないからです。

特に子育て世帯は、教育費や習い事、将来的な進学費用など、今後の支出が年々増えていく傾向にあります。

「今払える」ではなく、「将来にわたって無理なく払える」を基準に予算を決めることが大切です。

ライフプランを考えずに勢いで購入すること

「金利が低いうちに」「周りの友達が家を買ったから」といった理由で焦って家を買うのは危険です。

住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つであり、住宅ローンは30〜35年にも及びます。

転勤の可能性や子どもの進学、将来の介護や自分たちの老後など、長期的なライフプランと照らし合わせて判断することが必要です。

将来は分からないからライフプランは作れない・・という場合は仮の予定でも大丈夫です。

ライフプランは予定が変われば変更もできますので、まず分かる予定の範囲で作ってみることが重要です。

教育・老後資金を圧迫する住宅ローンを組むこと

子どもが小さいうちは出費も少なく、「思ったより余裕がある」と感じがちですが、中学・高校・大学と進学するにつれて教育費は大きく増加します。

さらに、私立や留学を希望された場合には想定以上の費用がかかる可能性も。

また、家を買った後も老後資金を蓄える必要があります。

住宅ローンに家計を圧迫されて、教育や老後にしわ寄せが来るの避けたいところです。

まとまった額の退職金がもらえるのであればリスクは少ないかもしれませんが、そうでない場合は長期的な老後資金計画が必用です。

立地や周辺環境を軽視すること

「内装がきれい」「広い家に住みたい」といった理由で、駅から遠い・周辺に生活利便施設が少ない場所を選んでしまうと、住んでからの不便さに後悔する可能性があります。

特に子育て世帯の場合、保育園・学校・病院・公園などの存在が生活の質を大きく左右します。

また、将来的に売却や賃貸に出す可能性を考えたときも、立地の良さは資産価値に大きく影響します。

将来の修繕・維持費を見落とすこと

一戸建てでもマンションでも、購入後には維持費がかかります。

マンションなら管理費や修繕積立金、一戸建てでも外壁や屋根、水回りの修繕費用が数十年単位で発生します。

これらを見越して毎月きちんと積み立てる余裕があるかを事前に確認しておかないと、将来的に負担が重くのしかかってきます。

まとめ

年収1,000万円を超えていても、子育て世帯が住宅を購入する際には「収入に見合った堅実な判断」が求められます。

「買えるから買う」のではなく、「家族にとって本当に価値のある選択か」を基準にしましょう。

将来の生活やお金の流れをしっかり見据えて判断すれば、マイホームは安心と満足をもたらしてくれる大きな資産になります。

夫婦２人でペアローンを借りた場合、団体信用生命保険（以下、団信）も２人で別々に加入することになります。

ここで、みなさんがよく疑問に思われることがります。

ペアローンで万が一夫婦どちらかが亡くなったら、保険で２人の住宅ローンの残高はゼロになるの?

結論からいうと、一般的な団信ではペアローンの残高はゼロになりません。

亡くなった方の借入れ分だけがゼロになります。

下記のようなペアローンの事例でみてみましょう。

世帯主の借入分：3,000万円

配偶者の借入分：2,000万円

５年後に世帯主が亡くなったとします。

この場合は、世帯主の借りた3,000万円のローン残高だけがゼロになります。

配偶者が借りた2,000万円の住宅ローンの残高は残ります。

夫が亡くなっても私の借りた住宅ローンは残るんだ・・

配偶者は自分で借りた分の住宅ローンの返済は続けていくことになります。

まさにペアローンの弱点、注意点はこの「夫婦のどちらかが亡くなった場合、どちらかの住宅ローン残高は残る」ことでした。

最近はこの弱点を補うために、新しい「ペアローン団信」という選択肢が生まれています。

ペアローン団信という選択肢

先ほどの事例で、一般的な団信だと世帯主が亡くなって3,000万円のローン残高が消えても、配偶者の2,000万円のローン残高は残りました。

ペアローン団信であれば、世帯主が亡くなると２人で借りた5,000万円の残高がゼロになります。

もちろん配偶者が亡くなった場合もローン残高はゼロです。

２人の住宅ローン残高がゼロになるなら安心ね

ただし、ペアローン団信を選ぶと単独の団信より金利が0.2％ぐらい上がることだけは注意です。

ペアローン団信は「がんと診断されたら」「余命診断されたら」のような条件でもローン残高がゼロになる商品も出てきています。

ペアローン団信の保障内容などは各金融機関ごとで異なります。

続々と新しい商品が出てきていますので、各金融機関の特徴をよく調べてご自分に合うものを選ぶことが必要となっています。

場合によってはペアローン団信のかわりに、民間の生命保険に加入するほうが保険料を安くできますので、詳しくは専門家にご相談ください。

住宅ローンの返済比率とは、「年収のうち住宅ローン返済が占める割合」です。

例えば、年収６００万円のうち１２０万円が住宅ローンの返済だとすると

１２０÷６００＝１６．６％

１６．６％が返済比率となります。

このときに迷うのが、計算のもととなる年収は「手取り」か「額面」のどっちなのか？ということです。

「額面」より「手取り」で計算するほうがより厳しい基準でみることになります。

フラット３５の説明を見てみましょう。

フラット３５HPより

年収に占める・・とありますので、フラット３５の借入れ基準は「額面」で計算されているようです。

以前にフラット３５を扱う住宅金融支援機構に問い合わせたときも「額面」といわれました。

他の金融機関の基準も数件調べましたが「年収」との記述はあっても「額面」なのか「手取り」なのかの説明まではありませんでした。

フラット３５と同様に考えると、他の金融機関も「額面」の可能性は高そうです。

あなたが返済できる本当の額は

ここまで金融機関の基準を見てきましたが、「額面」か「手取り」なのか？ということより実はもっと重要なことがあります。

例えば金融機関の審査の基準３０％をクリアできたとして、それは本当にあなたが無理なく返済できる借入額なのか？ということです。

年収６００万×３０％だとすると１８０万円が住宅ローンの返済にまわる計算です。

額面だと４２０万円が残りますが・・

額面：６００-１８０＝４２０万円

手取りだと残り３００万円に・・

手取り：４８０-１８０＝３００万円

３００万円で住宅ローンを返済しながら余裕のある生活を送ることができるでしょうか?

これをしっかり確かめる方法は、ライフプランで一生の収入と支出のシミュレーションを行うことです。

その結果、手取り３００万円でも問題なく生活できる人もいるかもしれませんが、多くの人は厳しい結果になることは予想されます。

しっかりシミュレーションを行うと、あなたが無理なく返済できる額は金融機関がOKを出した３０％ではなく、本当は２０％ぐらいだったという場合もあります。

本当に重要なことは、返済比率だけで判断しないということです。

ぜひしっかり一生のライフプランを作りながら「あなたが返済できる本当の額」を見つけてください。

私たちFPは伴走しながらお手伝いさせていただきます。

私が住宅メーカーに勤めていたころ（20年前）にくらべて、住宅はすごく高くなったなと感じます。

20年前であれば予算２千万円で注文住宅を建てたい！というお客様もいたぐらいですが、今ではとても無理な金額です。

住宅部材や人件費が高騰していることが、家の価格が高くなっている原因なのですが、これが注文住宅用の土地探しにも影響をおよぼしてきています。

注文住宅から建売・規格住宅へのシフト

住宅のコストが上がると、住宅メーカーは利益を確保するためにより経営の効率化を求められます。

そこで住宅メーカーが考えることは、注文住宅から建売や規格住宅へのシフトです。

大手のハウスメーカーでも注文住宅から建売や規格住宅へシフトしていくと経営方針の変更を明言しているところもあります。

一般的に、注文住宅は建売や規格住宅にくらべて人件費や部材のコストが高くなりますので、よりコストのかからない建売や規格住宅に力を入れていこうとする住宅メーカーが増えるのも自然なことかもしれません。

注文住宅と異なり、建売住宅を建てるためには住宅メーカーも土地を仕入れなければなりません。

需要のある土地をどれだけ仕入れることができるかで、建売が売れるかどうかが決まってくるわけです。

建売を建てる住宅メーカーが増えれば、それだけ土地の仕入れ競争が激しくなってきます。

駅近好立地の土地などは特に需要の高いエリアなので多くの住宅メーカーも狙っています。

場合によっては、新築マンションの開発業者が狙っているエリアと重なる場合もあるでしょう。

ネットなどで土地を探していても、立地の良い土地は建売の住宅メーカーがすでにおさえてしまっているということもよくあることです。

例えば、古家が建っている駅近200坪の土地を建売の住宅メーカーが仕入れて、４～６戸の土地に分けて建売販売するということはよく目にします。

200坪の好立地の土地があっても多くの方はなかなか手が出せない予算ですので、広い土地でも手を出せる住宅メーカーは土地探しにおいても有利な立場といえます。

これから土地を買って注文住宅を建てたい方は、ある意味、建売を建てたい住宅メーカーやマンション開発業者と競い合って土地を探さないといけない状況にあります。

これから注文住宅を建てたい方が土地探しをするためのポイント

自分が理想とする土地の条件は色々あると思います。

駅からの距離、広さ、間口の広さ、土地の形、道路の方角、道路との高低差、周囲の環境、地盤の固さ・・etc

なかなかこれらの条件がすべて整った土地というのは存在しないでしょう。

より土地探しが難しくなる中においては、自分がどうしても譲れない条件をいくつか絞って探すのがより早く土地を見つけられるポイントです。

開発土地も有力な選択肢のひとつです。

開発土地は山林になっている土地を重機などで切り開き、整地し、住宅用の土地として売りに出される土地のことです。

建築条件などがついていない土地もありますので、注文住宅を建てたい方には候補になるでしょう。

建売の住宅メーカーが手を出さない間口狭小や変形の土地を安く購入して、その分建物にお金をかけ、設計の工夫で住みやすい注文住宅を建てるというのも一つの選択肢になるかもしれません。

「相続時精算課税制度」という言葉をまったく聞いたことない！という方もいらっしゃるかもしれません。

相続税のことが将来心配だ・・という方には強い味方になってくれるお得な制度ですので、ぜひ知っておいていただければと思います。

2024年に制度が改正されてさらに使いやすい制度となりました。

相続時精算課税制度とは

「生前贈与をする時は2500万円まで贈与税がかかりません。でも、贈与した人が亡くなった時には、その人の遺産だけでなく、過去に生前贈与した財産も一緒に、相続税を課税します」　という制度です。

事例で説明します。

例えば８千万円の財産をもっているAさんがいたとします。

Aさんは生前に、息子Bさんに2,500万円を贈与しました。

Aさん（父）

2,500万円までは贈与税かからないそうだから、お前に贈与するよ。

Bさん（息子）

父さんありがとう！

制度を使えば、2,500万円まで贈与税はかかりませんので、１円も贈与税を支払う必要がありません。

贈与したAさんの手元には5,500万円の財産が残りました。

それから時は流れ・・Aさんは亡くなりました。

Aさんが残した財産は7,500万円です。

Bさん（息子）

父さんが残してくれた7,500万円に相続税がかかるのかな・・

ここで出てくるのが、相続時精算課税制度です。

相続時精算課税制度を使って生前贈与した財産は、2,500万まで贈与税が非課税になりましたよね。

しかし、その贈与したAさんが亡くなってしまった時には、Bさんに残された財産だけではなく、この相続時精算課税制度を使って贈与した財産も含めて相続税を計算しなければいけません。

つまり、Bさんの場合は、残された財産5,500万と、相続時精算課税制度で贈与した財産2,500万を足した、８千万円に対して相続税が課税されることになります。

5,500万+2,500万　8千万円に相続税がかかるんだ！

2,500万まで贈与税がかからない思っていたら、最後には相続税が課税されます。

「贈与のときに税金はとらないけど、相続のときに非課税にした分を精算して課税しますね。」という制度なのです。

つまり、贈与税が非課税になった財産には最終的に相続税が課税されるので、「税金の先送り」ができる制度といえます。

2024年からの変更点

2024年１月１日以降に相続時精算課税を選択した場合、年間１１０万円までの基礎控除が新たに設けられました。

2024年からの変更点のメリット

１，年間１１０万円までの贈与は非課税になり、申告も不要となります。

２，年１１０万円以下の贈与であれば非課税となる「暦年課税制度」では、相続開始前7年以内の贈与は無かったことにされ、相続財産に足し戻されてしまいます。このことを「生前贈与加算」と言います。

一方、相続時精算課税制度では、非課税枠内で贈与した分は相続財産に足し戻さなくてもよいこととされましたので、年間110万円までであれば完全に非課税となります。

新しい相続時精算課税制度の注意点

１１０万円を超えたら贈与税の申告が必用になる

年１１０万円の非課税枠を超えたら贈与税申告が必用になります。

さらに、超えた部分に対しては必ず相続財産に加算する必要があります。

暦年課税制度には戻れない

一度、相続時精算課税制度を選択したら暦年課税制度に戻ることはできません。

どちらが自分にとっては有利なのか判断する必要があります。

小規模宅地の特例が使えなくなる場合も

相続時精算課税制度を使って土地などを贈与した場合、その土地は小規模宅地等の特例を使うことができません。

小規模宅地の特例の説明はこちらから

不動産の贈与税を減らすことはできたが、相続税がかえって増えてしまった・・ということにならないように慎重に選択する必要があります。

まとめ

相続時精算課税制度は基本的に、「税金の先送りができる制度」と思っていただいて大丈夫なのですが、人によっては相続時精算課税制度を使うほうが節税になる場合もあります。

具体的には以下のようなケースです。

・１１０万以下でしか贈与しない

・相続財産が基礎控除の範囲内

・将来値上がりしそうな不動産や株がある

・贈与時に価値が大きく下がっている不動産や株がある

・アパートやマンションなど将来にむけて収益を生む財産がある人

・事業承継がある人で自社株の評価額が目減りしている

ケースバイケースで相続時精算課税制度を使うべきかどうか判断は変わってきますので、ぜひ専門家にご相談ください。

弊社はお金と不動産のプロとして税理士その他士業の方と提携していますので、チームで問題解決にあたらせていただいております。