民法改正で不動産契約書が変わる！

2020年4月1日から施行される民法改正で、不動産の契約も大きな影響を受けます。

どちらかといえば、不動産を売る側の責任が重くなるような印象を受けますが、買う側も気を付けておくべき点が多くありそうです。

不動産の契約が初めての人はもちろん、過去に不動産の契約を経験している人も以前とは気を付けるポイントが変わってくることを知っておきましょう。

不動産売買契約書の大きな変更点

大きな変更点は、

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更になる。

という点です。

「瑕疵担保責任」とは、外から見て容易に発見できないような物件の欠陥などがあった場合に売主が買主に責任を負うことをいいます。

ただし、隠れた物件の欠陥があることを契約書に記載していれば、売主が責任を負うことはありませんでした。

しかし、民法改正後は・・

売主が買主に隠れた物件の欠陥があることを知らせたうえで、契約したとしても責任を求められる場合があるのです！

・例えば、地中に大きなゴミが埋まっていて、そのままでは家を建てるのに影響が出る場合。

契約書に「ゴミが埋まっているので、知ったうえで購入してくださいね～」と書いてあったとしても、売主は後から責任を求められることがあります。

後々に買主が知っていた瑕疵まで責任を追及されないようにするためには、契約書の内容を以下のように作成する必要があります。

・民法改正前

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入する。」

・民法改正後

「買主は地中にゴミが埋まっていることを了解のうえ購入し、売主はその撤去費用について責任を負わないものとする。」

売主ははっきりと「責任は負わない。」と書く必要があるのですね。

不動産を買う側が気を付けるべきこと

ポイント１

最初に書いた通り、今回の民法改正はどちらかといえば不動産を売る側の責任が重くなります。

当然、売る側としては重い責任を負いたくないので、契約書で「責任を負わない部分」をこれまでも多く記載することになると思います。

○○○について売主は責任を負わない。のような感じで。

契約書の内容も民法改正前より細かくなるのではないかと予想できます。

買主としては売主がどのようなケースにおいて責任を負ってくれるのか理解しておくことが重要です。

ポイント２

物件に瑕疵があった場合、修補請求や代金減額請求も可能になるという点です。

民法改正前は「契約解除」と「損害賠償の請求」だけでした。

例えば柱がシロアリに食べられていたことが分かった場合、民法改正前であれば買主ができることは売主に契約の解除を求めるか、損害賠償を求めることでした。

しかし、民法改正後は

・シロアリの駆除や柱の修理をしてほしい。

・シロアリの駆除や柱の修理は自分でやるからその分、購入代金を減額してほしい。

このような対応を売主に求めることができます。

万が一の場合、どのような手段で責任を追及することができるのか確認しておくことが必要です。

民法改正が不動産契約に与える影響

これまでみてきたように今回の民法改正で、売主も買主も大きな影響を受けます。

お互いが納得した契約内容にするには、万が一の対応を細かく決めておくことが必要です。

署名、捺印をする前に少しでも疑問に思うところがあれば、不動産会社などに細かく質問しましょう。

なんとなく分かったかなという状態で印鑑を押してしまうのは、後々のリスクにつながります。

疑問点を１個づつ無くしていくことが、不動産契約で成功する秘訣です。

投稿者プロフィール

鬼頭　良行住宅不動産コンサルタント/1級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引士

株式会社ライフオブライフ代表。
住宅相談を専門とする住宅不動産業界歴19年のファイナンシャルプランナー。買う方の立場に立った「住宅コンサルティング」「将来家計のサポート」を行う

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