年の瀬となりましたがみなさん良い年末をお過ごしでしょうか。

２週間ほど前に2024年度の税制改正大綱が発表されましたので、住宅購入に関係する重要なポイントだけ解説したいと思います。

来年から住宅購入したいなと思っている方に参考にしていただければと思います。

住宅ローン控除の改正（子育て世帯の控除拡充）

子育て世帯の控除拡充

まず、子育て世帯の対象は?というところからですね。

今回の対象は「夫婦のいずれかが40歳未満または19歳未満の扶養家族がいる」が条件となります。

この条件に当てはまる人だけ、控除になる借入限度額が上乗せされます。

床面積要件の緩和措置

２つめの改正ポイントは、床面積要件を40㎡以上とする緩和措置についての変更です。

2023年までとされていましたが１年延長され、2024（令和6）年12月３１日以前に建築確認済みの新築住宅が対象とされます。

国土交通省資料より

2025年以降も子育て世帯の控除になる借入限度額の上乗せが続くかは未定です。

2025年以降に住宅購入を考えている人は2025年以降の税制改正も要チェックです。

住宅取得資金贈与の非課税措置の延長

父母や祖父母などから、住宅の新築・取得又は増改築等のための資金を贈与により受けた場合に、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる制度です。

適用期限の延長

２０２３年１２月３１日までとされていた期限が、３年延長されて２０２６年１２月３１までとなりました。

省エネ等住宅の条件見直し

省エネ等住宅の場合に非課税で贈与できる金額：１０００万円

その他の住宅：５００万円

上記のように住宅の性能によって非課税で贈与できる金額が変わる制度なのですが、「省エネ等住宅」の家屋の条件が見直しされました。

改正前：断熱等性能等級4以上　又は 一次エネルギー消費量等級4以上であること

改正後：断熱等性能等級5以上　かつ 一次エネルギー消費量等級6以上であること

つまり、断熱性能、エネルギー消費性能ともに省エネ住宅の条件がより厳しくなったということです。

今後、より環境に配慮した高性能な住宅を増やしていきたい国としての方針が見えてきます。

2024年税制改正大綱のポイントまとめ

これから住宅購入を検討する人にとって影響が大きいポイントのみ絞って解説しました。

国の方針として、子育て世帯への支援は住宅購入の場面でこれからも続いていくものと予想します。

自分が使える制度なのであれば積極的に使っていくことで住宅購入時に小さくない金額の差が生まれます。

最新の情報にアンテナを立てて使える制度なのか見極めていきましょう。

それでは良い新年をお迎えください。

住宅取得の支援制度である住宅ローン減税制度とは、借入金額の年末残高の0.7％分、所得税が減税される制度です。

住宅ローンの年末残高　×　0.7％　が１年分の減税となります。

3,000万円の年末残高だとすると

3,000万円×0.7％　＝21万円が1年分の減税となります。

控除率は2021年末の１％から0.7％に引き下げられましたが、控除期間は10年から13年に延長されました。

2024年以降はさらに変更がありますので、今年中に住宅を買うのか、来年以降に買うのか迷っている方は参考にしてください。

来年の住宅ローン減税制度の改正ポイント

国土交通省資料より

新築住宅に関しては2024年を境目に借入限度額が引き下げられます。

これは「減税額が減る」ことを意味します。

性能が高い住宅ほど、借入限度額が多く減税もたくさん受けられるのですが、2024年・2025年はすべての種類の新築住宅で減税額は減ります。

その中でも特に改正の影響が大きいのが赤枠で囲った2024年以降の「その他の住宅」です。

「その他の住宅」とは省エネ基準などを満たさない一般的な住宅です。

最近の住宅の８割ほどは省エネ基準などを満たしているので、残りおよそ２割の新築住宅ということになります。

「その他の住宅」の場合、2024年以降の借入限度額は０となってしまいます。

つまり住宅ローン減税は受けられないということになります。

例外として、2023年のうちに新築の建築確認を受けた場合は2,000万円の限度額まで住宅ローン減税を受けられます。

2024年の完成が難しくても、何とか2023年のうちに建築確認申請まではこぎつけることができれば滑り込みセーフ。

ただし、2024年以降の入居の場合は減税期間が13年⇒10年になってしまいますのでここは注意です。

ギリギリのスケジュールになりそうな場合は、住宅会社などとよく打ち合わせをした方が良いですね。

自分の想定では間に合うはずが、実際の現場レベルでは難しいという場合もありますので。

コロナや国際情勢などの影響もあり、部材が現場に届くのが遅れ、工事日程に遅れが出ているという話もちらほら聞きました。

最近は、部材調達の遅れも解消されつつあると思いますが、確認しておくほうが安心です。

既存住宅（中古住宅）の住宅ローン減税は変化無し

新築住宅の住宅ローン減税が縮小傾向にある一方、中古住宅は変化がありません。

新築と中古の「その他の住宅」を2024年以降の住宅ローン減税で比較すると

中古住宅「その他の住宅」のほうが減税面ではかなり優位になってきます。

減税の有無だけで、新築か中古を決めることはないかと思いますが、新築か中古か迷っている場合は一つの判断基準になってきそうです。

まとめ

2024年の住宅ローン減税のポイントは

ということでした。

新築の場合は省エネ住宅がこれからは標準になり、税金の面でも優遇される方向性です。

省エネ住宅の基準を満たしているのかが見極めのポイントとなってきます。

新築住宅選ぶときは価格やデザインだけでなく、減税を受けられる性能を満たしているかもしっかりと確認しましょう。

「住宅ローン減税の控除率の引き下げを検討」とのニュースが流れました。

住宅業界にはちょっとしたインパクトを与えています。

以前から政府・与党で住宅ローン減税の縮小が検討されているとの情報はありました。

住宅相談に来ていただいた方には「近い将来に縮小されるかもしれませんよー」というご案内はしていましたので、個人的にはやっぱり来たかぁという感じです。

この記事では住宅ローン控除の縮小によって、これから家を買おうとする人にどんな影響があるのか、また縮小にどう対応したらよいのか解説したいと思います。

目次

住宅ローン控除の縮小前と縮小後の差は？

現状の住宅ローン控除

例として、Aさんは１年目の住宅ローン残高が4,000万円だとします。

Aさんは0.4％の変動金利で借りているので、1年目に支払う金利はおよそ１６万円です。

Aさんの１年目の住宅ローン控除額は住宅ローン残高の１％にあたる４０万円となります。

その差額は２４万円。

支払う金利よりも２４万円多く戻ってくることになります。

たとえ貯蓄があったとしても住宅の自己資金として使わずに、住宅ローンを借りたほうがお得ということになりますよね。

手持ちのお金を出すより、住宅ローンを借りたほうが得をするのはちょっとおかしいのではないか？と政府・与党では問題とされているわけです。

縮小後の住宅ローン控除

住宅ローン控除額は住宅ローン残高の0.7％に縮小が検討されています。

この案が現実になると・・１年目の住宅ローン減税額は ２８万円に減少。

縮小前は４０万円の減税でしたから、１年間だけで１２万円の減少です。

さらに住宅ローン控除期間の縮小も・・

控除期間についても現状は１３年間ですが、いまのところ期間限定です。

2023年以降は１０年間に縮小される可能性もあります。

控除期間が１３年から１０年に縮小されると控除額の総額はさらに差が出ます。

住宅ローン控除見直し後に住宅購入をどう考えるか

「住宅ローン控除が縮小されるから、今のうちに家を買わないと！」と焦らなくても大丈夫です。

控除率が0.7％になったとしても、控除額は減りますが控除が無くなるわけではありません。

現状の住宅ローン控除を受けるには、契約期限と入居期限を満たす必要もありますので今から焦って買っても残念ながらほぼ間に合いません。

焦って買うと住宅会社、物件選び、住宅ローン計画において色々なことを見落とす可能性が高くなります。

ここは一旦落ち着いて、次の住宅に関する税制改正の内容をしっかり見極めるのが最善です。

税制改正の内容を確かめたうえで住宅購入の計画を立てるをのが良いでしょう。

直近でいえば、年末に2022年度の税制大綱が公表されますので要注目です。

住宅に関する税制の大きな変更があれば、解説するかもしれませんのでまた記事をのぞいてみてください！

対応策を考えるのは一旦置いて、今すぐやれることはしっかりと家計の内容を見直すことだと思います。

将来のライフプランを立てて、いくらまでの住宅予算なら家計は大丈夫なのか見極めることは今できることなので、ぜひ検討してみてください。

住宅を購入しようと思ったときに、手元にまとまった貯金があったとしても頭金をいくら出してよいのか迷っている方も多いと思います。

「頭金をたくさん出したほうが住宅ローンは少なくて済むけど・・」

「貯金から頭金をたくさん出してしまうと後々の教育費が・・」

こんな迷いは尽きませんよね。

この記事では「住宅購入時の頭金の額」を決めるためのポイントについてご紹介します。

貯金から頭金をいくら出すか迷っている方はぜひお読みください。

目次

住宅ローン減税（控除）を最大限受けられるように頭金を調整する

令和３年度の税制改正によって、住宅ローン減税を13年間受けられる期限が令和４年入居まで延長となりました。

ただし、契約期限があります。（注文住宅はR2.10～R3.9まで、分譲住宅等はR2.12～R3.11まで）

住宅ローン減税とは何か？についてはここでの詳細な説明は省きますので、国税庁のページと以下の記事も参考にしてください。

住宅ローン減税の控除期間が3年延長、13年に

住宅ローン減税の期間延長決定！

住宅ローンをたくさん借りたほうが、住宅ローン減税の額も大きくなります。（控除額の上限はあります。）

ここで考えられる作戦の一つは、頭金をあえて減らして住宅ローンの借入額を増やすということです。

注意点は住宅ローンの借入額を増やせば、「金利の支払いが増える」ということです。

そこで、金利の支払いを減らすために繰り上げ返済を組み合わせます。

13年目の住宅ローン減税を受けた後に繰り上げ返済をします。

具体的な例で見てみましょう。

住宅の総予算：5,000万円

頭金にする予定の貯金：2,000万円

上記のような住宅予算であれば普通は、頭金2,000万円、住宅ローン3,000万円で決まりのように思えますが・・

ここであえて4,000万円の住宅ローンを組みます。

３,000万円の住宅ローン借入額にする？

↓

1,000万円増やして４,000万円の住宅ローンに！

↓

13年目の住宅ローン減税が終了してから、1,000万円を繰り上げ返済

貯金は頭金としてすべて使うのではなくて、繰り上げ返済の資金として半分残しておきます。

この方法であれば住宅ローン減税を目一杯受けたうえで、金利の負担を抑えることも可能です。

※実際の住宅ローン金利、また所得税・住民税の額により結果は変わりますので詳細なシミュレーションは必要です。

資産運用を想定して頭金を調整する

前段の事例から1,000万円の頭金を減らして手元に現金を残すパターンを引き継ぎます。

最初に使わなかった1,000万円は繰り上げ返済の資金として半分残しておきましたね。

この1,000万円を繰り上げ返済するまでの13年間、資産運用してみます。

運用方法：毎月積み立て投資６万円

想定利回り：２％

運用期間：１３年

積立投資結果

参考：金融庁資産運用シミュレーション

13年間積立投資を行うと、元金936万円+収益131.9万円　で　合計1,067.9万円になります。

正確には936万円を投資しましたので64万円は残ってますね。

これも合計すれば総合計はおよそ　１，１３１万円　となります

※あくまで運用シミュレーションですので、想定より収益が下回ることもあります。

住宅購入時の頭金についてのまとめ

ここまでみてきたように頭金の額を決めるポイントは

ということです。

この２つを組み合わせることで、減税額と資産を増やす効果を得られるのです。

頭金の額の違いだけで、数十万、数百万の差が出ることもあります。

頭金の額はなんとなく決めるのではなく、しっかりとシミュレーションを行ったうえで決めましょう。

住宅ローン減税の期間延長が決定しました！

今年いっぱいで終了する予定だったのが、２年延長され2022年末までの入居になりましたね。

住宅を買うことより、コロナの感染状況が気になる方もいるかもしれませんが、

「住宅を買おうか迷うな。住宅ローン減税も終わっちゃうし・・」

と迷っていた方には朗報ですよね。

税制優遇などの面からみると、今はすごく恵まれている絶好の時期ともいえるのですよね。

その理由としては

このような条件があげられます。

低金利と住宅ローン減税のタッグがもたらすメリット

低金利と住宅ローン減税が組み合わさると、とてもお得な状況になります。

どういうことかというと・・

13年間ほぼ金利０で住宅ローンを借りられるのに加え、実質的にキャッシュバックのような状況もありえるからです。

今は変動金利で借りると0.5％以下なんていう金融機関もあります。

0.5％で住宅ローンを借りて、１％の住宅ローン減税を受けた場合を考えると・・

支払う住宅ローン金利より、減税分のほうが大きくなります。

0.5％分のプラスが出てしまうのですね。

住宅ローンを借りているのに、13年間金利ゼロ。おまけにキャッシュバック。

（あくまで13年間、金利0.5％で変わらなかった場合です。）

こんなことも起こりえるのです。

住宅を買わない人が知ったらちょっと怒りそうなぐらいの優遇っぷりです。

あまり優遇が大きすぎるのではないかと、減税幅を少なくする話も出ているぐらいですから、そのうち見直しもあるかもしれません。

国はコロナで落ち込んだ経済を立て直すに必死です。

そこで、経済効果の大きな住宅業界に大きな優遇策を打ち出すわけです。

住宅を買わない人からすると少し不公平な気もしますね。

国の政策バランスの良し悪しは置いておくとしまして・・

とにかく住宅を買う方にとっては好ましい状況であるのは間違いありません。

（個人的に今、住宅を買える人はうらやましく思います。）

そうはいっても、今、住宅を買うために動ける方はそれほど多くないでしょう。

需要と供給の関係からみると

物件はあるのに買う人が少ないのであれば、売る側は価格を下げざるをえない状況も起こります。

もちろん、値下がりするのは一部の物件で、超人気エリアの物件やいわゆるプレミア物件などは値下がりしません。

このあたりの物件価格の見極めが、今、お得に住宅を買う一つのポイントになると思います

今絶好の時期なのは確かですが、家計に合った適正な住宅予算や、適正な住宅ローン金額を確かめずに買ってしまうのはおすすめできません。

こういう時こそ、一旦立ち止まり、将来のご自身やご家族ののライフプランをじっくり考えたうえで、お得で幸せな住宅購入を実現してください。

消費増税対策の目玉として、住宅ローン減税の控除期間の延長が決定されました。

主な変更点は以下の通りです。

・控除期間を従来の10年間から13年間へ、3年延長

・11年目以降の３年間は毎年、以下のどちらか少ないほうが控除されます。

  1. 建物購入価格の２％分を３等分した額
  2. 年末の住宅ローン残高の１％分の額

なんだか前より分かりにくくなった印象ですが、かみくだいて理解してみると

10年間は現状と一緒。11年目以降の3年間は、新たな計算方法で減税分がプラスされるということですね。

そこで、気になるのが消費税が上がる前に買うほうがお得なのか、上がってから買ったほうがお得なのかということ。

消費税は上がるけど、住宅ローン減税分は増える・・

一体どちらがお得なんだろう・・

実際に計算してみないとよく分からないのでやってみます。

住宅ローン減税ってなに?と思った方は一番下の関連記事もご覧ください。

物件別のシュミレーションをしてみた

前提条件

物件種類：新築注文戸建(土地含む）、建売戸建、新築マンション、中古戸建、中古マンション

物件価格：4,000万円（税抜）、土地＋建物の場合の内訳は土地2,000万円＋建物2,000万円

住宅ローン：3,000万円

住宅ローン借入期間：35年（固定）

住宅ローン金利：1.45％

新築注文住宅、新築マンションの場合

新築注文住宅、新築マンションは土地分には消費税はかかりませんので、建物分だけに消費増税の影響があります。

住宅ローンの事務手数料はローン金額にかかわらず3万～5万の間で一定の場合と、ローン金額に一定の比率を掛けた場合の2種類がありますが、今回は後者で計算します。

諸費用も含めると以下のような影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

合計すると増税の影響は　42.2万円

住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン控除10年間の場合：262万円

住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円

11年目以降の住宅ローン控除金額の表

建物価格2千万円×2％×1/3 年末のローン残高の1％分
11年目 13.3万円 22.2万円
12年目 13.3万円 21.4万円
13年目 13.3万円 20.6万円

「年末のローン残高の1％分」より、「建物価格2千万円×2％×1/3」のほうが少ないですからこちらが、11年目以降の減税金額になるわけですね。

上記の結果より、増税分42.2万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果ですが、それほどの差は無いですね。

建売戸建の場合

消費税は建物分にだけかかりますが、不動産会社が仲介している物件だと仲介手数料がかかります。

（ハウスメーカー、建築会社が売主として直接販売している建売戸建には仲介手数料がかからないことが多いです。）

今回は仲介手数料がかかったとして考えます。

以下のような増税の影響があります。

・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　44.7万円

住宅ローン控除の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。

住宅ローン控除10年間の場合：262万円

住宅ローン控除13年間の場合：262万円+39.9万円

上記の結果より、増税分44.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、わずかに増税分が多いので少し損をしてしまう結果です。

中古戸建、中古マンションの場合

中古物件の場合、一般人同士の取引なら消費税はかかりません。

（ただし、リノベーション物件など不動産会社や建築会社がリフォームを施して、売主として販売している物件には建物に消費税がかかります。）

今回は建物に消費税はかからない、仲介手数料はかかるものとして考えます。

・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）

・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額

・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額

合計すると増税の影響は　3.7万円

住宅ローン減税の条件は一般住宅、年間20万円の上限いっぱい受けられるものとします。（個人間の取引の場合。売主が消費税課税業者の場合は上限40万円。）

住宅ローン減税10年間の場合：　200万円

住宅ローン減税13年間の場合：　200万円+39.9万円

上記の結果より、増税分3.7万円、住宅ローン減税増加分39.9万円でとなり、減税増加分のほうが大きいので、増税後のほうがお得ということになります。

中古物件は個人間の取引であれば、消費増税の影響は小さいからですね。

まとめ

今回のシュミレーションでは、新築注文住宅、新築マンション、建売戸建の場合はわずかに増税前がお得という結果になりましたが、消費増税の影響が少ない中古物件の個人間取引においては、増税後のほうがお得感が大きいことが分かりました。

ただ、建物価格、年末のローン残高などの条件が変われば今回のシュミレーションとは違った結果になる場合があります。

増税前に買うのがお得なのか、増税後に買うほうがお得なのかは、個別の条件でシュミレーションする必要があります。

住宅ローン控除を受けられる中古住宅の条件

中古住宅の場合は以下の2つの条件のうち、いずれかを満たす必要があります。

 

(1)築年数が以下の規定の年数以内であること

 

(2)耐震レベルが一定の基準をクリアした建物（下記のいずれか1つを満たせばOK）

 

つまり・・

（1）の条件を満たすかどうかは、構造と築年数で判断されます。

 

（1）の条件を満たさない場合・・

であっても、耐震レベルが一定の基準をクリアした建物であることを（2）で証明できれば、住宅ローン控除は受けられます。

 

それでは、（2）のそれぞれの方法について見ていきましょう。

 

耐震適合証明書を取得する

耐震基準適合証明書は、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類です。

指定性能評価機関や、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士が発行できます。

費用は7万円～のようですが、指定機関、建築士事務所によって金額は変わりますので、よく検討したほうが良さそうです。

 

住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得する

住宅性能評価書は「住宅性能表示制度」に基づいて、国土交通省の登録を受けた第三者機関から発行されます。

住宅性能表示制度は住宅の性能を表示する基準は１０項目で、それぞれが更に細かい項目に分かれており、住宅取得者が比較検討しやすいように、等級や数値が示されています。

建物の点数表のイメージが一番近いでしょう。

また、トラブルが起こった時は指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に紛争処理の申請ができます。

申請料は1万円です。

 

 

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、

住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を引き受けます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが必要なので、一定の性能が確認された住宅の取得が可能となります。

後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合は、補修費用等の保険金が事業者（事業者が倒産等の場合は買主）に支払われます。

注意点：1981年（昭和56年）5月以前のいわゆる「旧耐震基準」の中古住宅は原則、保険引受が不可となります。

 

また、保険期間は

売主が宅建業者の場合：5年間または2年間

個人間売買の場合：5年間または1年間

となります。

 

料金は、保険期間、保険金額、特約、床面積、構造などによって異なります。

一戸建てだと、4万円～8万円ぐらいに収まるでしょう。（宅建業者売主型の場合）

個別の住宅の条件によって金額は変わりますので、事前に見積書を作成してもらったほうが良いです。

その他の主な条件

まとめ

「耐震適合証明書」、「住宅性能評価書」、「既存住宅瑕疵保険」

これらの制度を利用することで、

でも住宅ローン控除を受けられる可能性は高まります。

ただし、中古住宅の売買の現場において、これらの制度の導入が一般的に行われている状況とはいえません。

実際の取引現場においては、売主・買主のどちらが費用負担をするのかということも検討するべき点です。

費用対効果の検証も必要ですが、住宅を買う方にとって、住宅ローン控除を受けるための制度というだけではなく、今後住み続けるのに安心な住宅なのかを判断する一つの材料になるでしょう。

住宅ローン控除とは何か?については、こちらの記事を参考にしてください。

http://fp-lifeoflife.com/tax-cut

 

住宅ローン控除のイメージ

住宅ローン控除とは?

正式な名称は”住宅借入金等特別控除”です。
住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り所得税から還付される制度です。
新築だけでなく中古住宅やリフォームをする場合にも対象となります。
所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも控除されます。
簡単に言うと、10年間、支払った所得税や住民税から一定の計算式により、お金が戻ってくる制度です。

住宅ローン控除の対象となる住宅は？

・床面積が50㎡以上であること。
（リフォームの場合は増改築後の面積が50㎡以上）

・床面積の1/2以上が自分の居住用であること
（1/2以上が店舗用であったりすると対象外となるので注意。）

・耐火建築物(鉄筋コンクリートなど)は築後25年以内
耐火建築物以外(木造など)は築後20年以内

・リフォームは増改築の工事費が100万円を超えること。

・生計を一にする親族からの購入ではないこと。

などが主な条件です。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは?

・金融機関、勤務先からの借入金で、返済期間が10年以上のもの。

注意点：対象とならないケース
・親族からの借入金
・役員の勤務先からの借入金
・無利子また１％に満たない利率での勤務先からの借入金

などが主な条件です。

住宅ローン控除が使える方は？

・合計所得金額が3,000万以下
・取得の日から6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること

などが主な条件です。

控除額は？

平成26年4月～平成31年6月の間に住み始めた方は以下の控除額です。
※これより前の居住年の方は国税庁のページで控除額をご確認ください。

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※1　消費税が8％または10％の場合

※2　長期優良住宅、低炭素住宅の場合は500万円（平成26年4月～平成31年6月）

住宅ローン控除の活用方法

シュミレーションしてみましょう。

夫：会社員　妻：専業主婦
所得税　　　　　　　約15万円
住民税　　　　　　　約25万円
年末ローン残高 　　 3,500万円

この場合、住宅ローン控除の初年度の最大枠は
3,500万円×1％＝350,000円

所得税を控除すると枠の残りは
350,000万円－150,000万円＝200,000円

残り20万は住民税から控除したいところですが・・

住民税から控除できるのは136,500円までと決められています。

200,000円－136,500円＝63,500円

結果

286,500円は所得税と住民税から控除され、63,500円の枠が余ります。

住宅ローン控除はあくまで、支払った所得税や住民税から控除されるものです。所得税や住民税から控除しても枠が余ってしまうというケースもありえます。

夫婦共働きの場合は住宅ローンの選択肢が広がります。連帯債務とペアローンは、夫婦それぞれの借入に対して住宅ローン控除を受けることができます。（連帯保証は1人しか住宅ローン控除を受けられません。）

結果として、2人分の所得税と住民税が対象となり住宅ローン控除の枠が広がることになります。

しかし、注意点もありますので次回の記事でご紹介します。

住宅ローン控除の手続き方法

初年度は、所得税の確定申告が必要です。

必要書類を確認してみましょう。
[table id=2 responsive=”tablet” /]

２年目以降、給与所得者の方は「住宅借入金等特別控除申告書」に、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付して年末調整で控除を受けることができます。「住宅借入金等特別控除申告書」は2年目から10年目までの申告書が一度に届きますので大事にとっておいてください。

万が一、無くした場合は再発行の手続きが必要ですので、税務署へお問合せください。

住宅ローン控除のまとめ

住宅ローン控除は、マイホームを検討する際の大きな助けとなる制度です。
十分に活用して、資金計画に落とし込んで頂きたいと思います。
適用要件が細かく決められていますので、十分に要件をご確認ください。
ご夫婦でローンを組まれる際は、登記の持ち分で迷われる方が多いようです。
住宅ローン控除との関わりもありますので、迷ったときはお近くの専門家にご相談ください。

参考：国税庁　No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）