住宅ローン控除の活用方法と意外な注意点

住宅ローン控除とは?

正式な名称は”住宅借入金等特別控除”です。
住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り所得税から還付される制度です。
新築だけでなく中古住宅やリフォームをする場合にも対象となります。
所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも控除されます。
簡単に言うと、10年間、支払った所得税や住民税から一定の計算式により、お金が戻ってくる制度です。

住宅ローン控除の対象となる住宅は？

・床面積が50㎡以上であること。
（リフォームの場合は増改築後の面積が50㎡以上）

・床面積の1/2以上が自分の居住用であること
（1/2以上が店舗用であったりすると対象外となるので注意。）

・耐火建築物(鉄筋コンクリートなど)は築後25年以内
耐火建築物以外(木造など)は築後20年以内

・リフォームは増改築の工事費が100万円を超えること。

・生計を一にする親族からの購入ではないこと。

などが主な条件です。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは?

・金融機関、勤務先からの借入金で、返済期間が10年以上のもの。

注意点：対象とならないケース
・親族からの借入金
・役員の勤務先からの借入金
・無利子また１％に満たない利率での勤務先からの借入金

などが主な条件です。

住宅ローン控除が使える方は？

・合計所得金額が3,000万以下
・取得の日から6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること

などが主な条件です。

控除額は？

平成26年4月～平成31年6月の間に住み始めた方は以下の控除額です。
※これより前の居住年の方は国税庁のページで控除額をご確認ください。

適用居住年	平成26年4月～平成31年6月^※1
最大控除額（10年間合計）	400万円^※2（40万円×10年）
控除率、控除期間	1%、10年間
住民税からの控除上限額	13.65万円/年（前年課税所得×7%）

※1　消費税が8％または10％の場合

※2　長期優良住宅、低炭素住宅の場合は500万円（平成26年4月～平成31年6月）

住宅ローン控除の活用方法

シュミレーションしてみましょう。

夫：会社員　妻：専業主婦
所得税　　　　　　　約15万円
住民税　　　　　　　約25万円
年末ローン残高　　 3,500万円

この場合、住宅ローン控除の初年度の最大枠は
3,500万円×1％＝350,000円

所得税を控除すると枠の残りは
350,000万円－150,000万円＝200,000円

残り20万は住民税から控除したいところですが・・

住民税から控除できるのは136,500円までと決められています。

200,000円－136,500円＝63,500円

結果

286,500円は所得税と住民税から控除され、63,500円の枠が余ります。

住宅ローン控除はあくまで、支払った所得税や住民税から控除されるものです。所得税や住民税から控除しても枠が余ってしまうというケースもありえます。

夫婦共働きの場合は住宅ローンの選択肢が広がります。連帯債務とペアローンは、夫婦それぞれの借入に対して住宅ローン控除を受けることができます。（連帯保証は1人しか住宅ローン控除を受けられません。）

結果として、2人分の所得税と住民税が対象となり住宅ローン控除の枠が広がることになります。

しかし、注意点もありますので次回の記事でご紹介します。

住宅ローン控除の手続き方法

初年度は、所得税の確定申告が必要です。

必要書類を確認してみましょう。

書類名	入手先
確定申告書（Ａ）	税務署（国税庁のサイトからも入手できます。）（確定申告書には「Ａ」と「Ｂ」がありますが、会社員は「Ａ」を使います。）
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署（国税庁のサイトからも入手できます。）
住民票の写し	市町村役場
建物・土地の登記事項証明書	法務局（オンラインでも入手できます。）
建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し	不動産会社、建築会社
源泉徴収票	勤務先
住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」	住宅ローンを借入した金融機関から送付されてきます。
耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し（一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合）	不動産会社、建築会社
認定通知書の写し（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）	不動産会社、建築会社

２年目以降、給与所得者の方は「住宅借入金等特別控除申告書」に、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付して年末調整で控除を受けることができます。「住宅借入金等特別控除申告書」は2年目から10年目までの申告書が一度に届きますので大事にとっておいてください。

万が一、無くした場合は再発行の手続きが必要ですので、税務署へお問合せください。

住宅ローン控除のまとめ

住宅ローン控除は、マイホームを検討する際の大きな助けとなる制度です。
十分に活用して、資金計画に落とし込んで頂きたいと思います。
適用要件が細かく決められていますので、十分に要件をご確認ください。
ご夫婦でローンを組まれる際は、登記の持ち分で迷われる方が多いようです。
住宅ローン控除との関わりもありますので、迷ったときはお近くの専門家にご相談ください。

参考：国税庁　No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）