住宅ローン減税（控除）の期間延長へ
2019年の与党税制改正大綱がまとまり、住宅ローン減税の期間が現在の10年から、13年へ延長されることが決まりました。
このページの内容は更新しましたので、こちらの記事をご覧ください。
2019年10月の消費増税に対しての景気対策の一環として、政府、与党は住宅ローン減税（控除）の期間を延長する方向で調整に入ったとの報道がありました。
これにより住宅ローン減税の期間は現在の10年から15年へ延長される可能性が高くなってきました。
今まさに、住宅の購入を検討されているみなさんの立場からすれば、消費税が10％に上がる前に買えば良いのか、消費税が上がっても、住宅ローン控除の期間が増えてから買えば良いのか、さらに頭を悩ませる事が増えたと思います。
住宅を増税前に買うのか！?、増税後まで待つのか！?この記事が少しでも参考になればと思います。
おさらい：住宅ローン控除（減税）とは・・
住宅ローンの年末残高の一定割合が、所得税や住民税から税額控除される制度です。
つまり、税金からお金が戻ってくるお得な制度です。
会社員の方などは年末調整で控除分が還付されます。
☆詳しくは下記の記事も参考にしてください。
物件別のシュミレーションをしてみた
前提条件
物件種類：新築注文戸建(土地含む）、建売戸建、新築マンション、中古戸建、中古マンション
物件価格：4,000万円（税抜）、土地＋建物の場合の内訳は土地2,000万円＋建物2,000万円
住宅ローン：3,000万円
住宅ローン借入期間：35年（固定）
住宅ローン金利：1.45％
新築注文住宅、新築マンションの場合
新築注文住宅、新築マンションは土地分には消費税はかかりませんので、建物分だけに消費増税の影響があります。
住宅ローンの事務手数料はローン金額にかかわらず3万～5万の間で一定の場合と、ローン金額に一定の比率を掛けた場合の2種類がありますが、今回は後者で計算します。
諸費用も含めると以下のような影響があります。
・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
合計すると増税の影響は 42.2万円
住宅ローン減税の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。
住宅ローン減税10年間の場合：262万円
住宅ローン減税15年間の場合：365万円
上記の結果より
住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は 103万円 となりました。
よって、消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。
建売戸建の場合
消費税は建物分にだけかかりますが、不動産会社が仲介している物件だと仲介手数料がかかります。
（ハウスメーカー、建築会社が売主として直接販売している建売戸建には仲介手数料がかからないことが多いです。）
今回は仲介手数料がかかったとして考えます。
以下のような増税の影響があります。
・土地分2,000万円：2,000万円×2％の増額
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額
合計すると増税の影響は 44.7万円
住宅ローン減税の条件は一般住宅で、年間40万円の上限いっぱい受けられるものとします。
住宅ローン減税10年間の場合：262万円
住宅ローン減税15年間の場合：365万円
上記の結果より
住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は 103万円 となりました。
よって、建売住宅でも消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。
中古戸建、中古マンションの場合
中古物件の場合、一般人同士の取引なら消費税はかかりません。
（ただし、リノベーション物件など不動産会社や建築会社がリフォームを施して、売主として販売している物件には建物に消費税がかかります。）
今回は建物に消費税はかからない、仲介手数料はかかるものとして考えます。
・住宅ローン事務手数料：3,000万円×2％×2％の増額（ローン金額に一定の比率を掛けた場合）
・司法書士の登記代行報酬：約1万円の増額
・仲介手数料：（4,000万円×3％＋6万円）×2％の増額
合計すると増税の影響は 3.7万円
住宅ローン減税の条件は一般住宅、年間20万円の上限いっぱい受けられるものとします。
住宅ローン減税10年間の場合： 200万円
住宅ローン減税15年間の場合： 300万円
上記の結果より、住宅ローン減税が5年延長されることによる、所得税、住民税の減税効果は 100万円 となりました。
よって、中古戸建、中古マンションでも消費増税の影響より住宅ローン減税の増加分のほうが大きいことが分かります。
住宅ローン減税（控除）の期間延長：まとめ
注意点として、住宅ローン減税は年間に支払う所得税・住民税から控除される仕組みですから、支払う所得税・住民税が少ない場合は、上限額まで控除されないこともあります。
また、逆に所得が高くて、所得税・住民税をより多く支払う場合でも、年の上限額は決められていますので、それ以上は控除されません。
今回はシュミレーションは行っていませんが、「認定長期優良または低炭素住宅」の場合はさらに住宅ローン控除の年間上限が上がりますので、借入額にもよりますが「一般住宅」より多く控除を受けられることになります。
認定長期優良または低炭素住宅
年間上限50万円まで
年間上限30万円まで（個人間の中古売買）
増税前に買うのか、増税後に買うのか、非常に悩ましい問題です。
増税前は、ハウスメーカー、不動産会社、建築会社も駆け込み需要を狙って値引キャンペーンなども行うことも予想されます。
12月中旬に決定・発表される31年度税制改正大綱により住宅ローン減税の詳細が明らかになると思われますので、それを待ってから判断するのも一つの方法です。
投稿者プロフィール
- 住宅不動産コンサルタント/1級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引士
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株式会社ライフオブライフ代表。
住宅相談を専門とする住宅不動産業界歴26年のファイナンシャルプランナー。買う方の立場に立った「住宅コンサルティング」「将来家計のサポート」を行う
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