30代前半〜40代前半・子育て世帯の住宅購入は慎重さがカギ

先回の記事では全世帯向けに金利上昇時代に住宅を買う場合の戦略についてご紹介しました。

今回は子育て世帯に絞った住宅購入戦略についてご紹介したいと思います。

30代前半から40代前半の子育て世帯のかたにとって今は、「そろそろ住宅購入を決断しないと」と感じやすいタイミングかもしれませんね。

子どもの成長、学区、住宅ローンの完済年齢などを考えると、時間的な余裕はあまりないなぁと感じている方も多いかもしれません。

一方で、今は金利が上昇局面にあります。世帯年収1,000万円の共働き世帯であっても、判断を誤ると教育費や老後資金を圧迫しかねません。

今回は、この世代・家族構成に絞って、家計のリスクを抑えた住宅購入の考え方を整理します。

「年収1,000万円＝安心」ではない理由

共働きで世帯年収1,000万円あると、金融機関からは高額な住宅ローンを提案されやすくなります。

特に40代前半では「まだ返済期間を35年取れる」という理由で、6,000万円前後の借入が可能になることもあります。

しかし、これはあくまで“借りられる金額”です。子育て世帯にとって重要なのは、「教育費が増えても返し続けられるか」という視点です。

教育費が本格化する前に考える返済計画

30代前半〜40代前半で住宅を購入する場合、数年後には教育費の負担が一気に増えていきます。習い事、塾、中学・高校・大学と、支出は段階的に重くなります。

この時期に住宅ローンの返済額が高すぎると、「家はあるけど、教育にお金をかけられない」という状態になりかねません。

そのため、住宅ローンの返済額は、教育費が増えても耐えられる水準に抑えることが重要です。

返済額の目安は「手取りの20〜25％」を安易に信じない

一般的な目安になるのが、手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合です。

「手取り月収の20〜25％以内に収めることで、教育費や貯蓄とのバランスが取りやすくなります。」というのはネットなどの情報でもよく目にします。

ここで注意したいのが、「今の共働き収入」と「支出」だけを前提にしすぎないことです。

共働きでも収入が減る可能性は高い

子どもの成長に伴い、どちらかが時短勤務を選んだり、働き方を変えたりするケースは少なくありません。また、親の介護や自身の健康問題が出てくるのも、この年代です。

そのため、「どちらか一方の収入が減っても回るか」を基準に返済額を決めておくと、家計は格段に安定します。

“年収”だけで判断しない

手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合だけで決めてしまうのは危険です。

収入は同じだとしても、家計によって支出はまったく違う場合もあります。

同じ世帯年収1,000万だとしても同じ額のお金を毎月使うわけではないですよね。

ですので、個別の家計の支出額で判断する必要があります。

わが家の支出をしっかり書き出して、将来どのくらいの支出がありそうなのかを見極める必要があります。

金利タイプの選択は“リスク”も考える

金利が上昇している局面では、低金利だけを理由に変動金利を選ぶのはリスクがあります。

返済期間が長く、教育費のピークと重なる年代だからこそ、将来の金利上昇は家計に直撃します。

変動金利を選ぶのも決して間違いではありませんが、金利が上がっても耐えられる家計なのかを確かめておくことが重要です。

全額固定にするのが不安な場合は、固定金利と変動金利を組み合わせる方法もあります。「最低限この金額なら安心して払える部分」を固定にするイメージです。

住宅費は“住んでから”も続く

住宅購入では物件価格に目が行きがちですが、住み始めてからも支出は続きます。マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費用です。

特に子育て世帯では、これらの固定費が教育費と重なる点を意識しておく必要があります。

頭金と貯蓄のバランスを崩さない

頭金を多く入れることで借入額を抑えるのは有効ですが、貯蓄を削りすぎるのは危険です。

貯蓄をうまく資産運用できるのであれば、あえて頭金を多く入れすぎない選択もありだと考えます。

ただし、しっかりと自分で資産運用する準備ができていることが大前提です。

それでも教育費や急な出費に備え、最低でも生活費の１年分程度は手元に残しておきたいところです。

まとめ：子どもと将来を守る住宅購入を

30代前半〜40代前半の子育て世帯にとって、住宅購入は家計を左右する大きな決断です。金利上昇の時代だからこそ、「今払えるか」ではなく、「教育費と両立できるか」「将来も無理なく続けられるか」を軸に考えることが重要です。

家を買うこと自体が目的にならないよう、家族の安心と選択肢を守る住宅購入を心がけていきましょう。

「今が買い時なのか、それとも待つべきか。」住宅購入を検討されている方から、最近よくこんな質問をいただきます。2025年1月の消費者物価指数は前年比4.0%上昇、日銀は2025年1月に政策金利を0.5%に引き上げと、物価高と金利上昇が同時に進む今、住宅購入のタイミングに悩まれるのは当然です。

今回は、最新の経済指標を踏まえながら、この難しい時期に賢く住宅を購入するための戦略をお伝えします。

2025年の経済状況を正しく理解する

物価上昇は続いている

2025年4月の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）は前年比3.5%上昇しました。

食料品の値上げを中心に、日々の生活コストは確実に増えています。

名古屋でも、スーパーでの買い物や外食の際に「高くなったな」と実感されている方は多いのではないでしょうか。

この物価上昇の背景には、エネルギー価格の高止まりや円安による輸入コストの増加があります。

残念ながら、この傾向は短期間で収まる見込みは低く、2025年後半も高い水準で推移すると見られています。

住宅ローン金利も上昇基調

2024年3月の日銀によるマイナス金利政策の解除とその後の追加利上げにより、政策金利は0.5%まで上昇しています。

これに伴い、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は0.15%～0.35%上昇しました。

変動金利は現在0.4%～0.9%程度で推移していますが、今後さらに上がる可能性があります。

固定金利も同様に上昇傾向にあり、フラット35は前年より約0.5%高い水準となっています。

賃金は上がっているが…

明るいニュースもあります。2025年春闘の賃上げ率は5%台を達成し、2年連続の高水準となりました。

多くの企業でベースアップが実施され、給料は確実に上がっています。

しかし問題は、物価上昇のスピードに賃金上昇が追いついていないケースが多いということです。

給料が5%上がっても、物価が3.5%上がれば、実質的な購買力の増加は1.5%程度。家計の実感としては「思ったほど楽にならない」という方が多いのではないでしょうか。

「待てば安くなる」は本当か？

こんな状況だと「もう少し様子を見よう」と考えたくなりますよね。

確かに慎重に判断することは大切ですが、「待てば状況が良くなる」とは限りません。

金利上昇のインパクト

具体例で見てみましょう。4,000万円を35年返済で借りる場合、金利が0.5%から1.0%に上がると、毎月の返済額は約10,000円増え、総返済額では約380万円も増えることになります。

「今は金利が上がったから様子を見よう」と1年待って、その間にさらに0.3%金利が上がってしまったら？　それだけで数百万円の差が出てしまう可能性があるのです。

物件価格は下がる？

「金利が上がれば物件価格は下がるのでは？」という質問もよくいただきます。

理論上はそうなのですが、実際には建築資材の高騰や人件費の上昇により、新築物件の価格は下がりにくい状況です。

土地に関しては、需要の低いエリア（言葉を選ばずにいうと不人気エリア）は価格が下がったとしても、需要の高いエリア（人気エリア）の価格は下がりにくいのではないでしょうか。

今だからこそ押さえるべき5つの戦略

1. 無理のない予算設定がこれまで以上に重要

物価高・金利上昇時代だからこそ、「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を考えることがより一層大切になります。

目安として「年収の5～6倍」または「住宅ローンの返済比率は手取り収入の25%以内に抑える」などはネット上でもよく目にする基準ですが・・

多くの相談者の方の実例をみてきた経験では、これらの目安が当てはまらない場合もあるというのが本音です。

年収だけで考える予算の目安で抜け落ちているのは「支出」です。

同じ「年収」だからと言って同じ「支出」というわけはありませんよね。

同じ年収でも支出が多い方は住宅に使える予算が少なくなるので、年収だけで予算を決めるのは落とし穴があるといえます。

そこで、一生の収入と支出をシミュレーションしたライフプランが重要になります。

2. 変動金利と固定金利の見極め

現在の金利水準を考えると、変動金利と固定金利の差は以前ほど大きくありません。

変動金利が向いている人

• 借入額が年収の4倍以内と少なめ
• 貯蓄に余裕があり、金利上昇時に繰上返済できる
• 10～15年程度で完済予定

固定金利が向いている人

• 借入額が年収の5倍以上
• 将来の教育費など大きな支出が控えている
• 返済額を確定させて安心したい

私は相談者の方には「金利が上がったら返済はどうなるか」を必ずシミュレーションするようにしています。

変動金利で借りる場合、金利上昇に耐えられる予算設定が必要です。

3. 頭金と諸費用の準備

物価高の今だからこそ、できるだけ頭金を用意することが重要です。借入額を減らすことで、将来の金利上昇リスクを軽減できます。

目安としては、物件価格の2割程度の頭金に加え、諸費用として物件価格の1割程度を現金で用意できるのが理想です。ただし、手元資金をすべて使い切ってしまうのは危険です。住宅購入後も、生活費の6ヶ月分程度は残しておきましょう。

4. ランニングコストも含めた資金計画

住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税、修繕費、管理費（マンションの場合）などのランニングコストも年々上昇しています。

特に戸建ての場合、将来の修繕費用として毎月2～3万円程度を積み立てておく必要があります。これらの費用が家計を圧迫しないよう、余裕を持った資金計画を立ててください。

5. 補助金・減税制度の活用

物価高・金利上昇時代だからこそ、国の支援制度をフルに活用しましょう。2025年度は、子育て世帯向けの補助金が最大160万円、住宅ローン減税で最大455万円の控除が受けられます。

これらの制度を活用することで、実質的な負担を大きく減らすことができます。ただし、補助金には申請期限や条件がありますので、早めに確認することが大切です。

今買うべきか、待つべきか

結論から言えば、「準備ができている人は、今動くべき」だと私は考えています。

確かに金利は上昇しましたが、歴史的に見ればまだ低い水準です。1990年代は変動金利で8%を超えていた時代もありました。現在の0.5～1.0%程度という金利は、決して高いわけではありません。

また、賃金上昇も続いており、収入が増えている今のうちに住宅ローンを組んでおくことで、将来的には家計に占める住宅費の割合を下げていくことができます。

ただし、これは「無理のない予算で」という前提があってこそです。

独立系FPだからこそできるアドバイス

住宅会社や銀行に相談すると、どうしても「今買いましょう」という方向に話が進みがちです。それはビジネスモデル上、当然のことです。

一方、私たち独立系ファイナンシャルプランナーは、特定の住宅会社や金融機関に属していません。だからこそ、「今は買わないほうがいい」というアドバイスもできますし、物件選びや住宅ローン選びでも完全に中立的な立場でサポートできます。

物価高・金利上昇時代の住宅購入は、従来以上に慎重な判断が求められます。しかし同時に、正しい知識と戦略があれば、この状況下でも賢く住宅を購入することは十分に可能です。

まとめ

物価高・金利上昇時代の住宅購入では、以下のポイントを押さえましょう：

1. 最新の経済状況を正しく理解する（物価上昇3.5%、金利上昇傾向）
2. 無理のない予算設定（年収の5倍以内、返済比率25%以内を一律に信じるのではなく、ライフプランで一生のシミュレーションを）
3. 金利タイプの慎重な選択（自分の状況に合わせて変動か固定か）
4. 頭金の準備とランニングコスト対策
5. 補助金・減税制度の最大活用

「今が買い時かどうか」は、お客様一人ひとりの状況によって異なります。年収、支出、貯蓄額、家族構成、将来の教育費、ライフプランなど、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

住宅のお金相談室では、最新の経済動向を踏まえながら、お客様の状況に合わせた具体的な資金計画をご提案しています。「この状況で本当に買っても大丈夫か」という不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

無理のない住宅予算を一緒に考え、物価高・金利上昇時代でも安心して暮らせる住まいづくりをサポートいたします。

住宅ローン金利に影響を与える長期金利と短期金利の動向

本題に入る前にここはポイントなので押さえてください。

・住宅ローンの変動金利は短期金利に連動する

・住宅ローンの固定金利は長期金利に連動する

2024年末から2025年にかけて、日本の金融政策は大きな転換点を迎えています。

日本銀行は長年続けてきた「マイナス金利政策」を2024年3月に解除し、以降は段階的に政策金利の引き上げに踏み切っています。

これにより、住宅ローンの変動金利に影響を与える短期金利は上昇傾向にあります。

一方、固定金利に影響を与える長期金利（10年国債利回りなど）も2024年後半からまたじわじわと上昇しています。

これは、インフレ率の上昇や日銀の金融緩和政策の縮小、世界的な金利上昇（特に米国の高金利維持方針）などが影響しています。

ただし、急激な上昇ではなく、あくまで「緩やかな引き締め」姿勢が続いている状況です。

これらの短期金利と長期金利の上昇が住宅ローン金利にどのような影響を与えるのか考えてみたいと思います。

長短金利の動きが住宅ローンに与える影響

1. 変動金利型住宅ローン（短期金利に連動）

先にも書きましたが、変動金利型は日銀の政策金利（無担保コール翌日物金利など）に大きく影響されます。

2024年にマイナス金利が解除され、2025年には0.5%まで利上げが続いており、これにより今後、変動金利の上昇が見込まれます。

日本の住宅ローンでは半年ごとの金利見直しや「5年ルール」「125%ルール」などの制限があるため、返済額が急激に上がることは避けられる設計になっています。（5年ルール、125％については下記の記事も参照ください。）

変動金利は一気にあがる！？変動金利の仕組みと注意点

ただし、5年ルール、125％ルールは返済額が急激に増えることを避ける仕組みであって、総返済額を減らす仕組みではありません。

金利上昇のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められるかもしれません。

これらのルールによって未返済分を後倒しした結果、後から予想以上の金額を追加で返済しなくてはいけない・・という可能性もあります。

このような状況になる確率は低いかもしれませんが、頭の隅にはいれておくべきことでしょう。

※5年ルール、125％ルールがない金融機関もあります。

2. 固定金利型住宅ローン（長期金利に連動）

固定金利型（フラット35など）は、主に長期金利（10年国債利回り）に連動します。

2024年から2025年にかけては、長期金利も1.0%前後まで上昇してきており、それに合わせてフラット35の金利も年1.8〜2.0%前後に上昇しています（2025年7月時点）

これから住宅ローンを借りる人がやるべきこと

1. 金利の先行きを見据えた金利タイプの選択

今後の金利が「緩やかに上昇する」と予想する場合の基本的な考え方は

• 低金利の恩恵を受けたいが、将来的な上昇リスクも考慮したい人は、変動金利または固定期間選択型（例：10年固定）を選ぶのが一つの手です。
• 金利上昇リスクを完全に排除したい人や、資金計画を確実に立てたい人はフラット35などの全期間固定金利を検討すべきです。

変動金利と固定金利の差は、2025年7月時点で以下のような水準です。

現状だと10年固定金利とフラット35の金利差はそれほど大きくないので、固定金利を選ぶ際はフラット35の優先度が高くなると考えます。

2. 資金計画の見直しとストレステストの実施

例えば35年ローンで3,000万円を借りる場合、金利が1.0%から2.0%に上がると月々の返済額は1万5千円程度増加します。

したがって、ローンを組む際には以下をチェックしましょう。

• 将来の金利上昇に耐えられるか試算する

• 余裕をもって返済できる借入額に抑える

• 万が一に備えて生活防衛資金を確保する

3. 住宅購入の「タイミング」も慎重に検討

2025年の後半以降、インフレがある程度落ち着けば日銀の追加利上げはやや鈍化する可能性もあります。

とはいえ、今後大幅な金利低下は期待しづらく「金利が低いうちに借りておく」戦略も有効です。

また、建築資材の価格や中古住宅の流通価格も依然として高水準のため、物件価格と金利の両面から資金計画を見直す必要があります。

まとめ：住宅ローンを借りる前に整理すべきポイント

１，金利の動向を確認：短期・長期金利ともに上昇基調。将来的な負担増のリスクあり。

２，金利タイプを比較検討：変動金利は低いがリスクあり。固定金利は安心だがコスト高。

３，返済シミュレーションを実施：将来の金利上昇に備えた「ストレステスト」を実施。

４，ライフプランと住宅選びを連動させる：今後の年収見込み、教育資金、老後資金、資産運用などの要素も考慮。

今後も金利動向は政策や経済情勢によって変化するため、住宅ローンを組む際は、柔軟かつ慎重な判断が求められます。

その中でもライフプランに合わせた借入額の決定と住宅ローン選びは特に重要です。

とはいえ、住宅ローンの決定は人生で何度も行うことではないので、過去の経験を生かすのはどなたにとっても難しいのが現実です。

迷ったときは気軽に住宅専門のファイナンシャルプランナーにご相談ください。

子育て世帯で世帯年収が1,000万円を超えていると、住宅ローンの審査も通りやすく物件の選択肢も広がるため、「家を買う」という選択肢が一気に現実味を帯びてきます。

しかし、収入が高いからといって住宅購入においてすべてが順風満帆とは限りません。

むしろ、収入があるからこそ陥りやすい「落とし穴」も存在します。

今回は、そんなご家庭が家を購入する際に絶対に避けるべき5つのポイントをご紹介します。

「貸してくれる金額」で家を選ぶこと

金融機関が貸してくれる金額＝自分が返せる金額ではありません。

年収1,000万円あれば、1億円近いローンが組めてしまう場合もありますが、それが家計にとって本当に無理のない金額かは別問題です。

家計の支出額がいくらなのか？将来にどのくらいの支出がありそうなのか？というポイントは住宅ローンの審査基準にはならないからです。

特に子育て世帯は、教育費や習い事、将来的な進学費用など、今後の支出が年々増えていく傾向にあります。

「今払える」ではなく、「将来にわたって無理なく払える」を基準に予算を決めることが大切です。

ライフプランを考えずに勢いで購入すること

「金利が低いうちに」「周りの友達が家を買ったから」といった理由で焦って家を買うのは危険です。

住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つであり、住宅ローンは30〜35年にも及びます。

転勤の可能性や子どもの進学、将来の介護や自分たちの老後など、長期的なライフプランと照らし合わせて判断することが必要です。

将来は分からないからライフプランは作れない・・という場合は仮の予定でも大丈夫です。

ライフプランは予定が変われば変更もできますので、まず分かる予定の範囲で作ってみることが重要です。

教育・老後資金を圧迫する住宅ローンを組むこと

子どもが小さいうちは出費も少なく、「思ったより余裕がある」と感じがちですが、中学・高校・大学と進学するにつれて教育費は大きく増加します。

さらに、私立や留学を希望された場合には想定以上の費用がかかる可能性も。

また、家を買った後も老後資金を蓄える必要があります。

住宅ローンに家計を圧迫されて、教育や老後にしわ寄せが来るの避けたいところです。

まとまった額の退職金がもらえるのであればリスクは少ないかもしれませんが、そうでない場合は長期的な老後資金計画が必用です。

立地や周辺環境を軽視すること

「内装がきれい」「広い家に住みたい」といった理由で、駅から遠い・周辺に生活利便施設が少ない場所を選んでしまうと、住んでからの不便さに後悔する可能性があります。

特に子育て世帯の場合、保育園・学校・病院・公園などの存在が生活の質を大きく左右します。

また、将来的に売却や賃貸に出す可能性を考えたときも、立地の良さは資産価値に大きく影響します。

将来の修繕・維持費を見落とすこと

一戸建てでもマンションでも、購入後には維持費がかかります。

マンションなら管理費や修繕積立金、一戸建てでも外壁や屋根、水回りの修繕費用が数十年単位で発生します。

これらを見越して毎月きちんと積み立てる余裕があるかを事前に確認しておかないと、将来的に負担が重くのしかかってきます。

まとめ

年収1,000万円を超えていても、子育て世帯が住宅を購入する際には「収入に見合った堅実な判断」が求められます。

「買えるから買う」のではなく、「家族にとって本当に価値のある選択か」を基準にしましょう。

将来の生活やお金の流れをしっかり見据えて判断すれば、マイホームは安心と満足をもたらしてくれる大きな資産になります。

夫婦２人でペアローンを借りた場合、団体信用生命保険（以下、団信）も２人で別々に加入することになります。

ここで、みなさんがよく疑問に思われることがります。

ペアローンで万が一夫婦どちらかが亡くなったら、保険で２人の住宅ローンの残高はゼロになるの?

結論からいうと、一般的な団信ではペアローンの残高はゼロになりません。

亡くなった方の借入れ分だけがゼロになります。

下記のようなペアローンの事例でみてみましょう。

世帯主の借入分：3,000万円

配偶者の借入分：2,000万円

５年後に世帯主が亡くなったとします。

この場合は、世帯主の借りた3,000万円のローン残高だけがゼロになります。

配偶者が借りた2,000万円の住宅ローンの残高は残ります。

夫が亡くなっても私の借りた住宅ローンは残るんだ・・

配偶者は自分で借りた分の住宅ローンの返済は続けていくことになります。

まさにペアローンの弱点、注意点はこの「夫婦のどちらかが亡くなった場合、どちらかの住宅ローン残高は残る」ことでした。

最近はこの弱点を補うために、新しい「ペアローン団信」という選択肢が生まれています。

ペアローン団信という選択肢

先ほどの事例で、一般的な団信だと世帯主が亡くなって3,000万円のローン残高が消えても、配偶者の2,000万円のローン残高は残りました。

ペアローン団信であれば、世帯主が亡くなると２人で借りた5,000万円の残高がゼロになります。

もちろん配偶者が亡くなった場合もローン残高はゼロです。

２人の住宅ローン残高がゼロになるなら安心ね

ただし、ペアローン団信を選ぶと単独の団信より金利が0.2％ぐらい上がることだけは注意です。

ペアローン団信は「がんと診断されたら」「余命診断されたら」のような条件でもローン残高がゼロになる商品も出てきています。

ペアローン団信の保障内容などは各金融機関ごとで異なります。

続々と新しい商品が出てきていますので、各金融機関の特徴をよく調べてご自分に合うものを選ぶことが必要となっています。

場合によってはペアローン団信のかわりに、民間の生命保険に加入するほうが保険料を安くできますので、詳しくは専門家にご相談ください。

住宅ローンの返済比率とは、「年収のうち住宅ローン返済が占める割合」です。

例えば、年収６００万円のうち１２０万円が住宅ローンの返済だとすると

１２０÷６００＝１６．６％

１６．６％が返済比率となります。

このときに迷うのが、計算のもととなる年収は「手取り」か「額面」のどっちなのか？ということです。

「額面」より「手取り」で計算するほうがより厳しい基準でみることになります。

フラット３５の説明を見てみましょう。

年収に占める・・とありますので、フラット３５の借入れ基準は「額面」で計算されているようです。

以前にフラット３５を扱う住宅金融支援機構に問い合わせたときも「額面」といわれました。

他の金融機関の基準も数件調べましたが「年収」との記述はあっても「額面」なのか「手取り」なのかの説明まではありませんでした。

フラット３５と同様に考えると、他の金融機関も「額面」の可能性は高そうです。

あなたが返済できる本当の額は

ここまで金融機関の基準を見てきましたが、「額面」か「手取り」なのか？ということより実はもっと重要なことがあります。

例えば金融機関の審査の基準３０％をクリアできたとして、それは本当にあなたが無理なく返済できる借入額なのか？ということです。

年収６００万×３０％だとすると１８０万円が住宅ローンの返済にまわる計算です。

額面だと４２０万円が残りますが・・

額面：６００-１８０＝４２０万円

手取りだと残り３００万円に・・

手取り：４８０-１８０＝３００万円

３００万円で住宅ローンを返済しながら余裕のある生活を送ることができるでしょうか?

これをしっかり確かめる方法は、ライフプランで一生の収入と支出のシミュレーションを行うことです。

その結果、手取り３００万円でも問題なく生活できる人もいるかもしれませんが、多くの人は厳しい結果になることは予想されます。

しっかりシミュレーションを行うと、あなたが無理なく返済できる額は金融機関がOKを出した３０％ではなく、本当は２０％ぐらいだったという場合もあります。

本当に重要なことは、返済比率だけで判断しないということです。

ぜひしっかり一生のライフプランを作りながら「あなたが返済できる本当の額」を見つけてください。

私たちFPは伴走しながらお手伝いさせていただきます。

家を買おうとするときは、新しい生活を思い描いて希望にあふれている時期かと思います。

そんなときに売る時のことも考えている人はほとんどいないでしょう。

数年後に転勤が決まっているが今どうしても家を買いたい。という人は売る時のことも考えているかもしれませんが少数派です。

今日は新しく家を買おうとするときに、同時に売る時のことも考えたほうがいいですよ。という話です。

家を買う時は「家計のバランスシート」で考える

バランスシートという言葉は会社の会計などで使われるもので、貸借対照表ともいわれます。

バランスシートは一般的に会社の財務状況を表していて、これを見れば会社のお金の状況がよく分かります。

このバランスシートは家計にも使えます。

家計をひとつの会社と考えて資産の状況を表してみると、色々なことが見えてきます。

例えば、Aさんが住宅を買う前と買った後のバランスシートを比較してみます。

Aさんは1,000万円の貯金がありましたが、後々の生活のことを考えて貯金を使わずにフルローン5,000万円で家を買いました。

住宅購入後の資産の内訳は

預貯金1,000万円+不動産4,000万円＝5,000万円　となりました。

ん?ちょっとまって5,000万円借りて5,000万円の家を買ったのだから・・

預貯金1,000万円+不動産5,000万円＝６,000万円　でしょ！と思う人も少なくないでしょう。

実は・・消えた1,000万円は不動産価値の値下がり分なのです。

5,000万円で買ったはずの家がなぜ4,000万円になるの?と思われる方も少なくないでしょう。

でもこれが現実になる場合もあるのです。

フルローン5,000万円で買った家の価値は5,000万円にはならないと思ったほうが良いです。

5,000万円には住宅ローンの諸費用や登記費用などの諸経費も含まれますので、その分は価値から差し引かれます。

さらに、一般的に新築の家は買って住んだ瞬間に２割価値が下がるともいわれます。

（※希少価値の高いエリアの物件などは価値が下がらないこともあります。）

フルローン5,000万円で買った家を売ろうと思ったら4,000万円でしか売れない・・ということも現実にあるのです。

このように家を売っても1,000万円の住宅ローンが残ってしまうことにならないように、売る時の価値も考えたほうが良いのです。

特にフルローンで買う場合は、このバランスシートの考えを取り入れてみてください。

純資産が大きくマイナスになる場合は、予算や物件選びをじっくり考えなおしたほうが良いかもしれません。

ライフプランって何だと思いますか？

ライフプランを作るうえで意味を知っておくことはすごく重要だと思っています。

意味をしっかり知ったうえで作成するのとしないのとでは、ライフプランの価値が全然違ってきます。

たまに「将来なんて分からないからライフプランって意味ないよね。」という意見もみかけますが・・

将来が分からない方こそライフプランを作ってください！といいたい。

たまに勘違いをされるのですが、ライフプランは「完璧に近い未来の予言書」ではありません。

１万円単位まで未来のお金の増減を予測して、完璧なものを作ることは当然不可能です。

完璧な未来の予言をしようとすると意味を見失ってしまいます。

人生は予期しない出来事の連続ですので。

ライフプラン通りの人生になるほうが少ないといってもいいかもしれません。

それでもライフプランは意味があります。

ライフプランの重要な意義は、いくつもの人生（お金の動き）を試算できることだと思っています。

人生が曲がりくねった１本のレールだとすると、ライフプランではそれを何本もシミュレーションすることができます。

こっちのレールはどうかな？

あっちのレールはどうかな？

この人生のいくつもの可能性を考える作業自体が、ライフプランの大きな意義です。

それこそ１０通りでも２０通りでも考えることが出来ます。

あまりたくさんやりすぎるのも混乱するのでお勧めはしませんが。

いくつかのライフプランを比較する中で気づきが得られると思います。

自分が気づけなかった人生の可能性も発見できるかもしれません。

住宅購入時のライフプランの意味

住宅に関していうと、人生で最も大きな買い物といっていいと思います。

言い換えると人生で最も大きなお金が動くときです。

家を買う前と、買った後では家計の内容がまったく変わってきます。

まず、住宅の頭金を出せば金融資産は減ります。

住宅ローンを借りればその返済が加わりますし、固定資産税、維持管理費を含めた費用も見込んでおかなくてはいけません。

様変わりした、家計の新たなスタートになるのです。

お金のことだけでいえば新たな人生の仕切り直しともいえるかもしれません。

その新たなスタート時点でライフプランを作っておくことが、その後の人生で重要な意味を持ってきます。

新たなスタートからどんな人生を描けるのか、ぜひ楽しみながらいくつものライフプランを作ってみて欲しいと思います。

先日ニュース番組をみていると「東京の新築マンション価格が上昇」という話題が取り上げられていました。

東京の新築マンションの価格が上昇しすぎて、今まで買うことができていた年収層も手を出しにくくなっているようです。

夫婦２人で年収２千万円ぐらいあるような、いわゆるパワーカップルも例外ではありません。

１億ぐらいの物件なら余裕をもって買えていたパワーカップルも、それがマンション価格上昇で２億、３億となってくるとさすがに買えない・・となるわけです。

そのニュースで登場していた銀行の融資担当者はこのような話をしていました。

「年収の10倍ぐらいの住宅ローンは組めるので、理論的には買えます。」

確かに、年収2,000万円の夫婦が年収10倍の２億円の住宅ローンを借りれば２億円以上の新築マンションも手が届きます。

たしかに買えるのですが・・なんか異常な事態なのではとその時は思いました。

年収10倍の住宅ローン借りれた！物件買えた！うれしい！となりますか？

個人的には全然うれしくないです。

ここまでの話で出てきたのは値上がりした物件でも買えるのか買えないのかという話。

買った後の生活の話は全くでてこないのです。

東京一等地のタワマンに住みながらも、日々の生活費に悩む毎日は嫌です。

もちろん、「日々の生活費を切り詰めても東京１等地のマンションを買うことが人生最大の喜びだ」という考えの人もいるかもしれませんので一概に否定はしません。

何に幸せを感じるのかは個人によって違うので、その選択は自由です。

住宅ローンと現在バイアスのワナ

人は「未来にある喜びよりも、目の前のことを過大に評価し優先してしまう」という現在バイアスの罠におちいりやすいものです。

今、目の前の喜びを優先すると将来の大きな喜びを失ってしまうかもしれません。

今、２億３億のマンションを買った場合の幸せと、買わなかった場合に得られる幸せを考えてみてもいいのではと思います。

それを確かめる方法の一つがライフプランです。

マンションを買った場合と買わなかった場合の将来のお金の比較をしてみるわけです。

マンションにお金を使う場合と、他のことに使った場合の比較をしてみると自分はどちらに幸せを感じるのか見えてくると思います。

具体的な数字で比較ができるので、現在バイアスに影響されずに客観的に判断もできます。

年収10倍の住宅ローンを借りた後も幸せな人生が送れそうなのか、少し立ち止まって考えてみても良いのではないでしょうか。

この記事ではご夫婦共働きで世帯年収1,000万円の家計を想定して、いくらまで住宅ローンを借りても無理がないのか試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円あればライフプラン（お金の計画）なんかいらないのでは?と思われるかもしれませんが、意外とそうでもありません。

ご相談を受けている中での印象では、世帯年収が多いと支出も多くなる傾向があります。

「収入も多いけど支出も多い」

こういう家計は意外と要注意です。

子供がまだ小さいうちはそれほどお金もかかりませんが、大学などへ進学するときになると一気に支出が増えてきますので、それまでに貯蓄ができていないと「学費が足りない」という状況になります。

無事に子供さんが大学を卒業し立派に独り立ちした後は、ご夫婦の生活に使うお金も必要です。

いわゆる老後資金です。

いくらまでの住宅ローンなら、教育資金・老後資金もしっかり残せるのか、これから試算してみたいと思います。

世帯年収1,000万円、子供2人で住宅ローン5,500万円の試算

同じ世帯年収1,000万円だとしても、人によって家族構成・貯金・支出などのはまったく違いますので、一定の条件をもうけておきます。

今回の試算では下記のような世帯を想定します。

世帯主：会社員、37歳、年収600万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で1,000万円

配偶者：会社員、35歳、年収400万円（定年まで1%づつ上昇）、退職金は65歳で700万円

子供：５歳と３歳（２人とも大学まで進学）

現時点の貯金：500万円

生活費：月30万円

その他費用：車購入費600万円、リフォーム費用1,000万円

上記の家計で１年後に住宅を購入

住宅予算総額：6,100万円

頭金：600万円

住宅ローン：5,500万円

※住宅ローンはフラット35、金利1.88％で試算します。

住宅ローンを返済しながら生活していくと、貯金がどう変化していくか試算をしてみた結果です。

さすがに家を購入した直後あたりは大きく貯蓄を減らしていますが、２人で働いているおかげで貯蓄も少しづつ増えていくのが分かります。

世帯主が50歳～56歳あたりまでは子供が大学へ通う時期ですので教育費の支出が増えてきます。

子供の教育費の支払いが必要な間は踏ん張りどころです。

子供が独立した後は大きな支出項目が減りますので、貯蓄を増やすチャンスです。

余裕があれば早めにiDeCoやNISAなどで投資に挑戦してもいいかもしれません。

65歳以降も貯蓄を減らさずに生活していけるのは年金のおかげです。

夫婦２人とも会社員として定年まで勤めましたので、２人の国民年金・厚生年金を合わせて最大400万円近くの年金がもらえる試算です。

• 年金の未納期間がある
• 会社員として勤めていた期間が短い

などの場合は試算より年金が大きく減る可能性もありますので、将来もらえる年金額しっかり知っておくというのも重要です。

今回はあくまで一定の条件での試算ですので、条件を変えれば同じ年収でも結果はまったく異なることもあります。

自分の家計の場合はどうなるのかは個別に試算する必要がありますのでご注意ください。

老後の資金も準備でき、健康も維持できれば旅行やレジャーの楽しみも増えますね。

ぜひ住宅を購入する前にライフプランを作り、無理のない住宅ローン金額を確認することをおすすめします。