住宅ローン金利はどうやって決まっているかご存知でしょうか?

そんなの銀行が決めているに決まっている！

といわれそうですね・・その通りです。

それでは、銀行はどうやって金利を決めているのでしょうか。

こんな言葉は聞いたことありますか?

• 基準金利
• 適用金利
• 優遇金利

この言葉の意味をしっかり理解している。という方は住宅ローンの知識がしっかりあって心配ないかと思いますので、この記事は読まなくてよいと思います。

でも、上記の３つの金利の違いが分からない！という方は住宅ローン選びで間違える可能性が高くなりますので、ぜひこの記事をお読みください。

基準金利、優遇金利、適用金利とは？

住宅ローンの金利は以下のような計算式で決まります。

基準金利　－　優遇金利　＝　適用金利

みなさんが「どこの銀行の金利が安いのかな?」と思って気にする一般的な金利は、”適用金利”のことです。

基準金利は、日本銀行により操作される短期プライムレートに連動する金利・・と難しく説明するとこんな感じですが、まあ値引き前の「定価」の金利と思ってもらえれば大丈夫です。

そして、その値引き部分が「優遇金利」ですね。

上の式を簡単にするとこんな感じ。

定価の金利　－　値引きの金利　＝　実際に借りるときの金利　

みなさん、実際に借りるときの金利は意識しても、その「定価」とか「値引き」は気にしないですね。ふつうは。

でも、特に「値引き」の部分は、長い目で見れば損、得にかかわる部分なので、すごく気にしたいポイントなのです。

気にしたいのは特に、３年、５年、10年などの固定金利を選ぶ場合です。

あとで、こんなはずじゃなかった・・ならないために。

固定金利を選ぶときの落とし穴

例えば　”固定金利10年”の商品を選んだとします。

10年間は金利変わりませんよ～という商品です。

10年間は金利が変わらないので、10年間の見通しが立ちますよね。

ただ、11年目からは分かりません。

大きく金利が上がってしまうこともあります。

なぜかというと、11年目からの　”優遇金利”が大きく下がってしまう商品もあるからです。

少し前に　定価　－　値引き　＝ 実際の金利　の計算式が出てきました。

11年目からは、この「値引き」が大きく下がる場合があるのです。

値引きが少なくなるので、11年目からの金利は上がってしまいます。

分かりやすく事例で考えてみます。

• 10年固定金利
• 借入期間30年
• 基準金利（3.2％）※30年間変化しないものとする。
• 10年間の優遇金利（△2.6％）
• 11年目からの優遇金利（△1.5％）

この条件だと

10年間の金利は0.6％

3.2％　－　2.6％　＝　0.6％

11年目からは1.7％！

3.2％　－　1.5％　＝　1.7％

11年目から優遇金利が1.5％になってしまうからなんですね。

11年目からは値引きが少なくなるので、金利が上がります。

基準金利　－　優遇金利　＝　適用金利　ですから、

11年目以降に基準金利が上がれば、実際の返済額の増え方はさらに大きなものになる可能性もあります。

住宅ローン金利を選ぶときのポイント

３、５、10年などの固定金利を選ぶ際は、当初の固定期間が終わった後にどのくらい金利が上がるのか、また、返済額がどのくらい増えるのか確認しておきましょう。

つまり、当初の固定期間が終わったあとの　”優遇金利”　に注目です。

実はこの”優遇金利”　は同じ金融機関、同じ住宅ローン商品ならみんな平等に同じというわけでもないのです。

人によって銀行が設定する　”優遇金利”　は違います。

”優遇金利”　の差は、年収、勤務先、勤続年数などいわゆる借りる人の「属性」で決まります。

ようは交渉次第なんですね。

３、５、10年などの固定金利は、「教育費がかかるの返済額は低めに抑えたい」などの希望がある場合は、使いやすい商品ともいえます。

それでもしっかり返済シュミレーションを行ったうえで選びたいですね。

さらに大切なことは

• 大きすぎる金額の住宅ローンになっていないか。
• 一生にどのくらいお金が必要になるのか。。
• 住宅ローンを返済しても、教育費、老後資金はの残るのか。

これらのことはしっかり確かめたうえで、自分に合った住宅ローンを選び、幸せなマイホームを手にいれたいですね。